Konkurrenzschutz היא חובתו של המשכיר להרחיק מתחרה ישיר של השוכר משאר השטחים בנכס שלו ומהמגרשים הסמוכים שבבעלותו. בית המשפט הפדרלי העליון (BGH) גוזר אותה מחוזה השכירות עצמו, גם בלי סעיף מפורש, ורואה בהפרתה פגם במושכר שעשוי להצדיק הפחתה של דמי השכירות (§ 536(1) BGB).
מה זה
כשנכס מושכר לצורך עסק מסוים, החובה להעמיד אותו לשימוש השוכר (§ 535 BGB) כוללת גם את החובה להרחיק עסקים מתחרים משאר השטחים בבניין ומהמגרשים של המשכיר הגובלים בו ישירות. זוהי הגנה מפני תחרות הגלומה בחוזה (vertragsimmanenter Konkurrenzschutz). המשכיר אינו חייב לגונן על השוכר מפני כל תחרות מורגשת: גבולות החובה תלויים בנסיבות המקרה. הפרה של הגנה גלומה או מפורשת היא פגם במושכר, שעשוי להצדיק הפחתה של דמי השכירות (§ 536(1) BGB; BGH, 10 באוקטובר 2012, XII ZR 117/10).
החוזה יכול להרחיב את ההגנה — ברשימה של קבוצות מוצרים מוגנות, ברדיוס, בתקופה — או לצמצם אותה; אפילו ויתור עליה בחוזה אחיד מותר כשלעצמו. אבל הגנה גלומה יכולה לחול גם במרכז קניות. החרגתה בתנאים אחידים, לצד חובת הפעלה (Betriebspflicht) הקשורה למגוון מוצרים צר, מקפחת את השוכר באופן בלתי סביר ובטלה (BGH, 26 בפברואר 2020, XII ZR 51/19, ו-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20).
למה זה חשוב למשקיעים
ההגנה מחייבת את המשכיר, לא את השוק. דיני התכנון ניטרליים כלפי התחרות, ומתחרה שנפתח על מגרש של מישהו אחר, מעבר לכביש, אינו מפר שום חוזה שכירות (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מה שהיא כן מגבילה הוא ההשכרה של הבעלים עצמו. במרכז מסחרי פתוח, הגנה רחבה לשוכר העוגן עלולה למנוע השכרה של יחידות סמוכות לחנות דיסקאונט או לחנות פארם. ואולם לפי ניסיוננו, חנות פארם, סופרמרקט וחנות דיסקאונט יחד מושכים את מספר המבקרים הגדול ביותר (חלק 2). לכן הנוסח מכריע: האם הוא מגן על מגוון הליבה או על כל מוצר חופף.
גם רכישות טומנות בחובן את הסיכון. משקיע שקונה את המגרש הסמוך לסופרמרקט שלו ומשכיר אותו למתחרה עלול להפר את ההגנה של השוכר הראשון, שחלה גם על המגרשים של אותו משכיר הגובלים בו ישירות. התוצאה עשויה להיות הפחתה של דמי השכירות כל עוד ההפרה נמשכת.
מה לבדוק
• כל סעיף של הגנה מפני תחרות: אילו קבוצות מוצרים, איזה שטח, לאיזו תקופה;
• האם תנאים אחידים מחריגים את ההגנה ובד בבד מטילים חובת הפעלה עם מגוון מוצרים צר;
• מי שוכר, או עשוי לשכור, את היחידות והמגרשים הסמוכים של אותו בעלים;
• האם ההגנה של שוכר העוגן מונעת את השכרת שאר המרכז המסחרי הפתוח;
• תוכניות של מתחרים על מגרשים של בעלים אחרים: חוזה השכירות אינו מגן מפניהן.
מונחים קשורים: Ankermieter · Betriebspflicht · Großflächiger Einzelhandel
מקורות: BGB §§ 535, 536; BGH, פסקי דין מ-10 באוקטובר 2012, XII ZR 117/10, מ-26 בפברואר 2020, XII ZR 51/19, ומ-6 באוקטובר 2021, XII ZR 11/20; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2 ו-5. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.