מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:04

Kaufpreisfaktor (מכפיל המחיר): 18.5 הוא התקרה של השוק, לא הנורמה שלו

מכפיל המחיר (Kaufpreisfaktor, שבשוק נקרא גם Vervielfältiger) הוא המחיר חלקי דמי השכירות נטו השנתיים: חנות שעולה €9.25 מיליון ודמי השכירות שלה €500,000 נמכרת בפי 18.5 מדמי השכירות השנתיים. בסוף 2025 תמחרה BNP Paribas Real Estate את הסופרמרקטים וחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר בעד פי 18.5 מדמי השכירות, ואת החנויות בדרגת ליבה-פלוס בפי 15.5: פחות בשלוש שנות שכירות, או ב-€1.5 מיליון בדמי שכירות כאלה.

מה זה

המכפיל הוא ההופכי של התשואה ברוטו ההתחלתית: פי 20 מדמי השכירות השנתיים שווה ל-5.0%, ופי 18.5 — לכ-5.4%. הוא מתעלם מהעלויות שהבעלים אינו יכול לגלגל לשוכר, ממס הרכישה ומעלויות רכישה אחרות, ולכן הוא מראה את המחיר — לא את התשואה על הכסף שהושקע.
בשוק, Vervielfältiger הוא מילה נרדפת ל-Kaufpreisfaktor, אבל בהערכת שווי בנקאית המילה פירושה דבר אחר. בתקנות השווי לצורכי אשראי (BelWertV), ה-Vervielfältiger הוא המקדם שמהוון את ההכנסה נטו לאחר כל הניכויים (§ 12(1) BelWertV). הוא מחושב כך: ⁦V = (qⁿ − 1) / (qⁿ · z)⁩, כאשר z הוא שיעור ההיוון, ⁦q = 1 + z⁩ ו-n הוא יתרת אורך החיים הכלכלי של הבניין. כשבנק נוקב במכפיל, שאלו לאיזה מהשניים הוא מתכוון.
טבלה 1. כל ירידה בדרגה מורידה שלוש שנות שכירות ממחירו של סופרמרקט
⁧תשואה ברוטו של סופרמרקט, המרה שלנו⁩
⁧מרכזים מסחריים פתוחים⁩
⁧סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט⁩
⁧דרגה⁩
5.4%
19.5
18.5
⁧מובחר — הטובים שבנכסי הליבה⁩
6.5%
16.0
15.5
⁧ליבה-פלוס⁩
8.0%
13.0
12.5
⁧השבחה⁩
מקור: BNP Paribas Real Estate, סוף 2025; המכפילים בשנות שכירות שנתית; התשואה ברוטו היא המרה שלנו.

למה זה חשוב למשקיעים

המכפיל הוא השפה שבה השוק מתמחר סיכון. לחנות בדרגת ליבה-פלוס חסרה לפחות תכונה אחת של הטובות ביותר: יתרת תקופת שכירות ארוכה, מיקום חזק או שוכר מהשורה הראשונה (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). תשלום מכפיל של נכס מובחר עליה, בדמי שכירות של €500,000, פירושו לשלם €1.5 מיליון על איכות שאין בחנות. המכפילים בכל הדרגות לא השתנו ב-2025, ו-BNP Paribas Real Estate העריכה שסביר שיישארו ללא שינוי גם ב-2026.
מוכר שמבקש יותר מפי 18.5 חייב הסבר. חנות שמתומחרת בפי 20 מדמי השכירות מוצעת למכירה "בתשואה של 5.0%", והנתון נראה כמו אמת המידה של השוק. אבל ה-5.00% של BNP Paribas Real Estate הם תשואה נטו התחלתית, והם מתייחסים לחנויות שעולות עד פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, לא פי 20 (חלק 10).
המכפיל עיוור לעלויות. שתי חנויות באותו מכפיל עשויות להכניס סכומים שונים: כל 10% מדמי השכירות שהמשכיר מוציא על עלויות שאינן מגולגלות לשוכר מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0% (חלק 7). השוו נכסים לפי התשואה נטו ההתחלתית.

מה לבדוק

• דמי השכירות שמאחורי המכפיל: דמי השכירות נטו הנוכחיים לפי החוזה, או דמי השכירות הצפויים לאחר ההצמדה;
• החותם על חוזה השכירות ויתרת התקופה הקצובה בלי האופציות של השוכר — והאם הם מצדיקים מחיר של נכס מובחר;
• עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ועלויות רכישה, כדי לעבור מהמכפיל לתשואה נטו ההתחלתית;
• בשיחות עם בנק: לאיזה Vervielfältiger הכוונה.
מונחים קשורים: Nettoanfangsrendite · Core, Core-plus, Value-add · WALT · Beleihungswert
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בקמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ודוח שוק ההשקעות בקמעונאות לרבעון השלישי של 2026; BelWertV § 12(1); Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7, 10 ו-12. הנתונים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Peter Herrmann / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.