מילון מונחים למשקיע
2026-10-10 09:44

Barzahlungsverbot (איסור תשלום במזומן, § 16a GwG): מזומן ששולם עבור נדל״ן בגרמניה אינו נחשב תשלום

איסור התשלום במזומן (Barzahlungsverbot) קובע שאת המחיר עבור מקרקעין בגרמניה — או עבור מניות בחברות המחזיקות מקרקעין כאלה — אסור לשלם במזומן, בנכסי קריפטו, בזהב, בפלטינה או באבנים יקרות, בחוזים שנכרתו מאז 1 באפריל 2023. ברכישה ישירה, האיסור נאכף בשלב הרישום בפנקס המקרקעין (Grundbuch): הנוטריון מגיש את בקשת הרישום רק לאחר שהוכח שהתשלום בוצע שלא במזומן, או לאחר שביקש הוכחה כזו ללא הצלחה — ולכן תשלום לא מתועד מעכב את העברת הבעלות.

מה זה

בחוזים לרכישה או להחלפה של מקרקעין בגרמניה, מותר לשלם את המחיר רק באמצעים שאינם מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה או אבנים יקרות. אותו כלל חל על רכישת מניות בחברות שנכסיהן כוללים, במישרין או בעקיפין, מקרקעין בגרמניה (§ 16a(1) משפטים ⁦1–2⁩ GwG). תשלום באמצעי אסור אינו מסלק את החוב, והמשלם רשאי לדרוש את השבתו לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט (§ 16a(1) משפטים 1 ו-3 GwG). האיסור חל על חוזים שנכרתו ב-1 באפריל 2023 ואילך (§ 59(11) GwG).
ברכישת מקרקעין, על הצדדים להוכיח שהתשלום בוצע שלא במזומן — למשל באישורים בנקאיים — לנוטריון המגיש את בקשת הרישום של הקונה (§ 16a(2) GwG). לפי § 16a(3) GwG, הנוטריון רשאי להגיש את הבקשה רק לאחר שההוכחה חותכת, או לאחר שביקש אותה ללא הצלחה. כשנדרש דיווח על פעולה חשודה, עליו גם להמתין עד שיחלוף יום העבודה החמישי שלאחר שליחת הדיווח. בקשה שלא נענתה מחייבת דיווח כזה, אלא אם עובדות מפריכות את החשד (§§ 6(4), 7 GwGMeldV-Immobilien). חובת ההוכחה אינה חלה כשהמחיר אינו עולה על €10,000, או ככל שהוא משולם דרך חשבון הנאמנות של הנוטריון (§ 16a(5) GwG).

למה זה חשוב למשקיעים

דרך התשלום הופכת לתנאי להשלמת העסקה. בלי הוכחה, הרישום — ואיתו הבעלות ומעמד המשכיר (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") — ממתין לבקשה, ובדרך כלל גם לדיווח ולחמישה ימי עבודה. לכן מקומם של האישורים הבנקאיים בתוכנית ההשלמה. חשבון נאמנות של הנוטריון, הפוטר מחובת ההוכחה, מחייב צורך לגיטימי בבטוחה (חלק 8).
עילות נוספות לדיווח הן תשלום באמצעים אסורים מעל €10,000, ותשלומים מעל €20,000 לפני החתימה. כך גם תשלומים מעל €20,000 שמבצע או מקבל מי שאינו צד לעסקה ואינו נהנה סופי, בכפוף לחריגים כמו בני משפחה קרובים (§ 6(1) GwGMeldV-Immobilien). לכן יש להמיר נכסי קריפטו ומתכות יקרות לכסף בנקאי, עם מקור כספים מתועד, לפני הרכישה. החל מ-10 ביולי 2027 תתווסף לכך מגבלה אירופית של €10,000 על תשלומים במזומן לסוחרים ולנותני שירותים (תקנה (EU) 2024/1624); האיסור הגרמני, המחמיר יותר, ימשיך לחול.

מה לבדוק

• כל רכיב של המחיר, כולל תשלומים לפי הסכמי צד, משולם בהעברה בנקאית לאחר החתימה;
• התשלום יוצא מחשבונו של הקונה עצמו או מחשבון הגוף המממן שלו — לא מחשבון של צד שלישי שאינו קשור לעסקה;
• אישורים בנקאיים על כל תשלום, מוכנים לנוטריון במועד הפירעון;
• תיעוד מקור הכספים למחיר כולו, שהוכן לפני החתימה.
מונחים קשורים: Transparenzregister · Notarielle Beurkundung · Grundbuch
מקורות: GwG §§ 16a, 59(11); Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) §§ 6, 7; Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (BGBl. 2022 I S. 2606); תקנה (EU) 2024/1624, סעיף 80; Gordon Real Estate Group, הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Alex Block / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.