2026-10-10 11:21

מהו חוזה שכירות double net?

חוזה שכירות double net הוא חוזה שכירות מסחרי שבו השוכר נושא, מעבר לדמי השכירות, ברוב העלויות של הנכס: מס הרכוש (Grundsteuer), הביטוח, הוצאות התפעול השוטפות ואחזקת המושכר. הגג והשלד (Dach und Fach) נשארים באחריות המשכיר, ומאחר שהחוק הגרמני אינו מגדיר את המונח, רק החוזה קובע מה הוא כולל. לפי ניסיוננו, רוב חוזי השכירות בקמעונאות המזון בגרמניה בנויים כך, וגם במסגרתם הבעלים של סופרמרקט חדש נושא בעלויות שאינן מגולגלות לשוכר בשיעור של כ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו.

החוק מטיל את העלויות על המשכיר; החוזה מחלק אותן מחדש

כברירת מחדל, המשכיר חייב לשמור על הנכס במצב ראוי לשימוש ולשאת בתשלומי החובה החלים עליו, כמו מס הרכוש (§ 535(1) BGB). בחוזה שכירות מסחרי הצדדים רשאים להסכים אחרת, אבל החוזה חייב לנקוב בבירור בכל פריט. הפניה למונח "הוצאות תפעול" כמשמעו בתקנות הוצאות התפעול (Betriebskostenverordnung, BetrKV) אינה כוללת לא ניהול ולא תיקונים: שניהם מוחרגים מההגדרה (§ 1(2) BetrKV). את עלויות הניהול אפשר לגלגל לשוכר אפילו בתנאי בחוזה אחיד, בתנאי שהוא נוקב בהן במפורש, ואפילו בלי תקרה (BGH, פסק דין מ-9 בדצמבר 2009, XII ZR 109/08).

חוזה triple net מלא, שבו השוכר אחראי גם לגג, נדיר בקמעונאות המזון בגרמניה, והפסיקה היא אחת הסיבות. תנאי בחוזה אחיד יכול להעביר לשוכר מסחרי את התחזוקה והתיקונים רק בגין נזק הנובע מהשימוש של השוכר או מתחום הסיכון שלו (BGH, פסק דין מ-6 באפריל 2005, XII ZR 158/01). הגג והשלד נמצאים בדרך כלל מחוץ לתחום הזה. לכן ה-double net הגרמני מטיל על השוכר יותר מבן דמותו האמריקאי, אבל נעצר בגג ובשלד (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

טבלה 1. ב-double net גרמני, הגג, השלד והעלויות של החברה המחזיקה עצמה נשארים אצל המשכיר

⁧triple net מלא⁩	⁧double net בקמעונאות המזון בגרמניה⁩	⁧פריט עלות⁩
⁧השוכר⁩	⁧השוכר, אם החוזה קובע זאת⁩	⁧מס רכוש⁩
⁧השוכר⁩	⁧בדרך כלל השוכר⁩	⁧ביטוח מבנה, ביטוח אחריות וביטוח אובדן דמי שכירות⁩
⁧השוכר⁩	⁧השוכר⁩	⁧מים, ביוב, פינוי אשפה, ניקיון⁩
⁧השוכר⁩	⁧השוכר⁩	⁧הפנים והמתקנים של השוכר עצמו⁩
⁧השוכר⁩	⁧השוכר, רק אם סוכם⁩	⁧ניהול הנכס⁩
⁧השוכר⁩	⁧משתנה⁩	⁧חניון ושטחי חוץ⁩
⁧השוכר⁩	⁧המשכיר⁩	⁧גג ושלד⁩
⁧המשכיר⁩	⁧המשכיר⁩	⁧הנהלת חשבונות ודיווח של החברה המחזיקה⁩

החלוקה מקובלת, לפי ניסיוננו, אבל אינה אחידה: על כל חוזה מתנהל משא ומתן נפרד.

בין 8% ל-15% מדמי השכירות נשארים אצל המשכיר

לפי ניסיוננו, העלויות שאינן מגולגלות לשוכר בסופרמרקט חדש עם חוזה שכירות מודרני מסתכמות בכ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו; חנויות ישנות יותר וחוזים חלשים יותר עולים יותר (חלק 10). שמאים משתמשים בשיעורים סטנדרטיים דומים: 3% מדמי השכירות ברוטו לניהול ו-4% לסיכון אובדן דמי שכירות. לתחזוקת חנות מזון שהמשכיר מתחזק את הגג והשלד שלה, הם מביאים בחשבון מחצית מהסכום הסטנדרטי למגורים (ImmoWertV, נספח 3). בדמי שכירות של €12 למ״ר לחודש, הסך מגיע לכ-⁦11–12%⁩ מדמי השכירות (לפי חישובנו).

כל 10% מדמי השכירות שנשארים אצל המשכיר מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה של 6.0%. המילים "double net" בחוברת השיווק אינן תחליף לקריאת החוזה. במקרה שלנו במנהיים, חוזה השכירות החדש עם Netto לא התיר למשכיר לגלגל לשוכר שום עלות (חלק 7).

המשמעות למשקיעים

1. קראו את רשימת פריטי העלות, לא את הכותרת. בחוק הגרמני אין מונח כמו double net: השוכר נושא רק בעלויות שהחוזה נוקב בהן בבירור — מס רכוש, ביטוח, ניהול.

2. תקצבו את הגג והשלד כעלות שלכם. תנאי בחוזה אחיד בדרך כלל לא יעביר אותם לשוכר. לכן, לפי ניסיוננו, הבעלים של סופרמרקט חדש עדיין נושא בכ-⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו כעלויות שאינן מגולגלות לשוכר, ובחנויות ישנות יותר ובחוזים חלשים יותר — ביותר.

3. השוו את התשואה שאחרי העלויות שאינן מגולגלות לשוכר, לא את זו שבחוברת. כל 10% מדמי השכירות שנשארים אצל המשכיר מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה של 6.0%.

מה לבדוק:
• בדקו אם רשימת הפריטים המגולגלים בחוזה נוקבת במס הרכוש, בביטוח ובניהול.
• בררו מי אחראי לגג, לשלד, למערכות הבניין ולמשטח החניון.
• בררו למי שייכים מתקני הקירור ושאר המתקנים התפעוליים (Betriebsvorrichtungen), ומי מתחזק אותם.
• בקשו את חשבונות הוצאות התפעול לשלוש השנים האחרונות ופרטים על מחלוקות פתוחות.
• חשבו את התשואה שאחרי העלויות שאינן מגולגלות לשוכר, והשוו אותה לזו שבחוברת.

ראו גם: מי משלם את מס הרכוש (Grundsteuer) בחוזה שכירות מסחרי?; איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה?; איך עורכים בדיקת נאותות לנדל״ן מסחרי לפני הרכישה?

מקורות: § 535(1) BGB; §§ 1, 2 BetrKV; ImmoWertV, נספח 3; BGH, פסקי דין מ-6 באפריל 2005, XII ZR 158/01, ומ-9 בדצמבר 2009, XII ZR 109/08; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-10; הניסיון של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.

צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון