מדריך למשקיע
2026-10-10 11:23

מה קורה אצל הנוטריון כשקונים נדל״ן בגרמניה?

חוזה לרכישת מקרקעין בגרמניה תקף רק בצורה נוטריונית: הנוטריון מקריא אותו בקול לצדדים, והם מאשרים אותו וחותמים עליו — אחרת החוזה בטל (§ 311b(1) BGB). החתימה היא רק אמצע הדרך: הקונה משלם רק אחרי שהנוטריון מאשר שהערת אזהרה בפנקס המקרקעין (Auflassungsvormerkung) מגינה על מעמדו, ואז ככלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים. הקונה הופך לבעלים רק עם הרישום, האחרון מבין שבעת שלבי העסקה.

הנוטריון מתעד את העסקה כולה, אבל אינו מנהל עליה משא ומתן

הנוטריון הוא נושא משרה ציבורית בלתי תלוי ויועץ ניטרלי לכל הצדדים, לא נציגו של אחד מהם (§§ 1, 14(1) BNotO). הוא מסביר את המשמעות המשפטית של החוזה (§ 17(1) BeurkG), אבל אינו דן במחיר ואינו בוחן את המסים — ולכן כל צד צריך עורך דין משלו. לפי הנוהג בשוק, הקונה מציע את הנוטריון; בחוק אין כלל כזה. כברירת מחדל שבחוק, הקונה נושא בשכר הנוטריון (§ 448(2) BGB), שגובהו קבוע בחוק (§ 125 GNotKG). בעסקה של €10 מיליון מדובר בכ-€41,000 כולל מע״מ (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
דרישת הצורה הנוטריונית חלה על העסקה כולה. ערבות לדמי שכירות או מכתב צד על המחיר שנותרו מחוץ לשטר עלולים לגרום לבטלות החוזה כולו, עד שהקונה נרשם. מחיר שהוצהר בשטר נמוך מהמחיר האמיתי הופך את השטר לעסקה למראית עין (§§ 117, 125, 311b(1) BGB). קונה שהוא צרכן מקבל ככלל את טיוטת החוזה שבועיים לפני החתימה (§ 17(2a) BeurkG).

ביום החתימה מקריאים את החוזה במלואו

השטר מוקרא בקול לצדדים בנוכחות הנוטריון, והם מאשרים אותו וחותמים עליו (§ 13 BeurkG); הנספחים הם חלק מהשטר, וככלל יש להקריא גם אותם. בסופרמרקט חדש, לפי ניסיוננו, מדובר ב-⁦150–200⁩ עמודים ויותר. תוכניות מוצגות לעיון במקום שיוקראו, ונספחים עבי כרס מועברים לשטר ייחוס נוטריוני (Bezugsurkunde) שנערך מראש. הצדדים רשאים לוותר על הקראתו מחדש אם הם מצהירים שתוכנו ידוע להם (§ 13c BeurkG). באחת העסקאות שלנו, שטר ייחוס שנשכח הוסיף ארבע שעות לשעה וחצי שבהן הוקרא החוזה (חלק 8).
באותו יום הצדדים מצהירים על הסכם העברת הבעלות (Auflassung), כששניהם נוכחים בו בזמן — בעצמם או באמצעות נציגים (§ 925(1) BGB). אם אינכם שולטים בגרמנית די הצורך, השטר מתורגם עבורכם (§ 16 BeurkG).

הכסף עובר רק אחרי שמעמדו של הקונה מובטח

טבלה 1. הקונה משלם בשלב הרביעי מתוך שבעה, והופך לבעלים רק בשלב האחרון
⁧בסיס משפטי⁩
⁧מה קורה⁩
⁧שלב⁩
§§ 311b, 925 BGB
⁧הסכם הרכישה והסכם העברת הבעלות⁩
⁧1. חתימה⁩
§ 883 BGB; § 106 InsO
⁧מגינה על הקונה מפני מכירה כפולה, מפני שעבודים חדשים ומפני חדלות פירעון של המוכר⁩
⁧2. הערת אזהרה⁩
⁧§§ ⁦24–28⁩ BauGB; החוזה⁩
⁧הרשות המקומית מוותרת על זכות הקדימה שלה (יש לה עד שלושה חודשים להחליט); הסכמות לשחרור שעבודי הקרקע הקיימים⁩
⁧3. תנאי התשלום⁩
⁧החוזה⁩
⁧מכתב הנוטריון המאשר שהתנאים התקיימו; המחיר משולם בדרך כלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים⁩
⁧4. מועד הפירעון⁩
⁧§ 446 BGB; החוזה⁩
⁧החזקה, דמי השכירות, הסיכונים והעלויות עוברים לקונה⁩
⁧5. העברה⁩
§§ 15, 22 GrEStG
⁧לתשלום חודש אחרי הודעת השומה; לאחר מכן משרד המס מנפיק את אישור המסים לרישום⁩
⁧6. מס רכישה⁩
§§ 566, 578, 873 BGB
⁧הקונה הופך לבעלים ולמשכיר⁩
⁧7. רישום⁩
התשלום נעשה בהעברה בנקאית בלבד: מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבני חן אסורים, ויש להוכיח לנוטריון שהתשלום בוצע שלא במזומן (§ 16a GwG). חשבון נאמנות של הנוטריון מותר רק כשיש צורך מוצדק בבטוחה (§ 57(2) BeurkG). חברה זרה רוכשת חייבת לרשום תחילה את הנהנים הסופיים שלה במרשם השקיפות (Transparenzregister), אלא אם רשמה אותם במרשם של מדינה אחרת החברה באיחוד האירופי. אחרת, הנוטריון חייב לסרב לערוך את השטר (§§ 10(9), 20(1) GwG).

המשמעות למשקיעים

1. הכניסו כל הסכמה לשטר. ערבות לדמי שכירות או מכתב צד על המחיר שנותרו מחוץ לשטר עלולים לגרום לבטלות החוזה כולו, עד שהקונה נרשם.
2. דאגו ששטר הייחוס ייערך מראש, וקראו אותו. כך תוכלו לוותר על הקראתו מחדש: באחת העסקאות שלנו, שטר ייחוס שנשכח הוסיף ארבע שעות לשעה וחצי שבהן הוקרא החוזה.
3. הכינו את התשלום ואת המסמכים לפני החתימה. התשלום נעשה בהעברה בנקאית בלבד, ורק אחרי מכתב הנוטריון. חברה זרה רוכשת צריכה רישום במרשם השקיפות או במרשם של מדינה אחרת החברה באיחוד האירופי: בלעדיו, הנוטריון חייב לסרב לערוך את השטר.
מה לבדוק:
• בקשו מעורך הדין שלכם לאשר את הנוסח הסופי, וודאו שכל הסכמה נכללה בשטר.
• דאגו ששטר הייחוס ייערך מראש, וקראו אותו.
• הכינו דרכונים, תמציות רישום וייפויי כוח בצורה שדורש § 29 GBO — עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, כשהדבר נדרש.
• בדקו את רישומה של החברה הזרה הרוכשת במרשם השקיפות, ואספו את מסמכי מקור הכספים.
• הזמינו מתורגמן מראש אם אינכם שולטים בגרמנית די הצורך.
ראו גם: האם חייבים להגיע בעצמכם לנוטריון כדי לקנות נדל״ן בגרמניה?; כמה זמן לוקחת רכישת נדל״ן מסחרי בגרמניה?; כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?; האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה?
מקורות: §§ 117, 125, 446, 448, 566, 578, 873, 883, 925 BGB; §§ 13, 13c, 16, 17, 57 BeurkG; §§ 1, 14 BNotO; § 29 GBO; § 125 GNotKG; § 106 InsO; §§ ⁦24–28⁩ BauGB; §§ 15, 22 GrEStG; §§ 10, 16a, 20 GwG; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.