ב-2026 נע המקדם של מס העסקים (Gewerbesteuer-Hebesatz) ב-20 הערים הגדולות של גרמניה בין 410% בברלין ל-537% בבון (סקר DIHK, נכון ל-31 בדצמבר 2025 ול-1 ביולי 2026). על כל €100,000 של הכנסה עסקית, פירוש הדבר מס של בין €14,350 ל-€18,795. ל-GmbH המשכירה סופרמרקט, המקדם חשוב רק אם ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung) אינה חלה.
המס: ההכנסה, כפול 3.5%, כפול המקדם של הרשות המקומית
מס העסקים המוניציפלי (Gewerbesteuer) מוטל בידי הרשות המקומית: ההכנסה העסקית מוכפלת ב-3.5% ובמקדם המקומי (§§ 1, 11(2), 16(1) GewStG). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) חייבת במס מעצם צורתה המשפטית (§ 2(2) GewStG). אין לה סכום פטור של €24,500: הוא שמור ליחידים ולשותפויות (§ 11(1) GewStG). המס עצמו אינו מקטין את הרווח החייב במס (§ 4(5b) EStG). החל מ-2027 המקדם המינימלי עולה מ-200% ל-280% (§ 16(4) GewStG).
המס משולם לרשות המקומית שבה יש לחברה מוסד קבע (Betriebsstätte, § 4(1) GewStG). ב-GmbH שמשכירה חנות אחת, זו אינה בהכרח העיר שבה עומדת החנות; איזו רשות מקומית מוסמכת להטיל את המס, כדאי לברר עם יועץ מס.
שתיים מתוך עשרים הערים שינו את המקדם ב-2026
טבלה 1. בין ברלין לבון יש הפרש של €4,445 במס על הכנסה של €100,000
מקורות: DIHK, סקר המקדמים של מס העסקים לשנת 2026, הטבלה "Realsteuer-Hebesätze 2026 nach Bundesländern" (נתונים נכונים ל-31 בדצמבר 2025 ול-1 ביולי 2026; הערים מדורגות לפי גודל האוכלוסייה, לפי DIHK). באסן ובדואיסבורג נבדקו הערכים מול מסמכים רשמיים של העיריות. המס: חישובנו (€100,000 × 3.5% × המקדם).
שטוטגרט העלתה את המקדם מ-420% ל-430% החל מ-2026; אסן הורידה אותו מ-480% ל-479% ומתכננת להוריד אותו בנקודה אחת בכל שנה, לחמש שנים בסך הכול.
ברחבי גרמניה, המקדמים עולים לעיתים קרובות יותר משהם יורדים. לפי DIHK, 88 מתוך 706 הערים והרשויות המקומיות שבהן 20,000 תושבים או יותר העלו את המקדם ב-2026, ו-5 הורידו אותו. הממוצע המשוקלל לפי אוכלוסייה עלה מ-439% ל-441%, והטווח נע בין 250% במונהיים אם ריין (Monheim am Rhein) ובלברקוזן (Leverkusen) ל-580% באוברהאוזן (Oberhausen) ובמילהיים אן דר רור (Mülheim an der Ruhr). לנורדריין-וסטפאליה הממוצע המשוקלל הגבוה ביותר מבין כל המדינות הפדרליות: 476%.
ההפחתה המורחבת מוציאה את הכנסות השכירות מהבסיס — בתנאים מחמירים
חברה שעוסקת אך ורק בניהול ובניצול המקרקעין שלה יכולה לבקש להוציא את ההכנסה הזו מבסיס מס העסקים (§ 9 מס׳ 1 משפט 2 ואילך GewStG). מותרים רק חריגים צרים: שירותים לשוכרים עד 5% מהכנסות השכירות, וחשמל ממקורות מתחדשים וטעינת רכבים חשמליים עד 20%.
בסופרמרקט, המלכודת הקלאסית היא מערכות קירור ומתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) אחרים שמושכרים יחד עם המבנה. בית המשפט הפדרלי לענייני מסים פסק שמתקנים שהמשכיר חייב לספק מסיבות מבניות או טכניות, כמו מעלית משא, אינם שוללים בהכרח את ההקלה (BFH, פסק דין מ-25 בספטמבר 2025, IV R 31/23). אבל ציוד קירור עדיין יש לבדוק בכל מקרה לגופו.
בלי ההפחתה המורחבת, מס החברות ומס העסקים נוטלים יחד כ-25–33% מהרווח של GmbH (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). נוסף על כך, רבע מהריבית ומעלויות מימון אחרות שמעל €200,000 בשנה מוסף לבסיס מס העסקים (§ 8 מס׳ 1 GewStG). בדוגמה שבחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", GmbH הממומנת בהון עצמי בלבד הייתה משלמת בלי ההפחתה כ-€25,000 יותר בשנה, במקדם של 400%.
המשמעות למשקיעים
1. בררו קודם כול אם ההפחתה המורחבת חלה. רק בלעדיה המקדם חשוב ל-GmbH המשכירה סופרמרקט; מס החברות ומס העסקים נוטלים אז יחד כ-25–33% מהרווח שלה.
2. בדקו את הציוד המושכר יחד עם המבנה. מערכות קירור הן המלכודת הקלאסית: ה-BFH פסק שמתקנים שהמשכיר חייב לספק מסיבות מבניות או טכניות אינם שוללים בהכרח את ההקלה, אבל ציוד קירור מחייב בדיקה פרטנית.
3. בררו איזו רשות מקומית מוסמכת להטיל את המס. המס משולם במקום שבו נמצא מוסד הקבע של החברה, לא בהכרח במקום שבו עומדת החנות, ובין ברלין לבון יש הפרש של €4,445 על כל €100,000 של הכנסה.
מה לבדוק:
• בררו איזו רשות מקומית מוסמכת להטיל את המס, ואיזה מקדם היא קבעה לשנים הבאות.
• השיגו חוות דעת של יועץ מס על ההפחתה המורחבת לחוזה השכירות הספציפי, לפני החתימה על חוזה הרכישה.
• בקשו רשימת מצאי של הנכסים המושכרים יחד עם המבנה, עם רשימה נפרדת של המתקנים התפעוליים.
• בדקו שההכנסות מחשמל, מטעינה ומשירותים לשוכרים נשארות בגבולות של 20% ו-5%.
ראו גם: כמה עולה להקים GmbH ולהחזיק אותה? · מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026? · Grunderwerbsteuer (מס רכישה)
מקורות: DIHK, Hebesatzumfrage 2026 והטבלה "Realsteuer-Hebesätze 2026 nach Bundesländern" (אוקטובר 2026); עיריית אסן, הודעה לעיתונות מ-10 בדצמבר 2025; עיריית דואיסבורג, חוק העזר בדבר המקדם (Hebesatzsatzung) בנוסחו מ-27 בפברואר 2026; GewStG §§ 1, 2, 4, 8, 9, 11, 16; EStG § 4(5b); BFH, פסק דין מ-25 בספטמבר 2025, IV R 31/23; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Didier Weemaels / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.