מדריך למשקיע
2026-10-10 10:42

סופרמרקט עם דירות כהשקעה: שני משטרים משפטיים תחת קורת גג אחת

בסופרמרקט עם דירות — בניין שבקומת הקרקע שלו חנות מזון ומעליה דירות להשכרה — המשקיע רוכש חוזה שכירות מסחרי וחוזי שכירות למגורים, שהדין הגרמני מסדיר באופן שונה. דוגמה לכך היא ALDI SÜD, שב-2025 החליפה חנות משנת 1987 בנירנברג בבניין בן חמש קומות, ובו 56 דירות להשכרה מעל אולם מכירה של 1,150 מ״ר. BNP Paribas Real Estate אינה מפרסמת לא את מספר הנכסים מהסוג הזה ולא את התשואות שלהם.

הרשתות עצמן מקדמות את הפורמט במקומות שבהם הקרקע נדירה

הרשתות עצמן מציעות בניינים בשימוש מעורב. מתחת לבניין של ALDI SÜD בנירנברג יש חניון תת-קרקעי בן שני מפלסים ובו 112 מקומות חניה. למגרשים של 3,000 מ״ר ומעלה מציעה Lidl פורמט לערים גדולות (Metropolfiliale): חניה בקומת הקרקע, אולם המכירה מעליה, ומעליו קומות למגורים, למשרדים ולחללי עבודה משותפים. Kaufland מציעה למקם מעל החנות דירות, משרדים, מוסדות חברתיים או מרכזים רפואיים, ו-Netto ו-Penny שילבו שימוש מעורב בקונספטים שלהן.
יש קרנות שמקבלות מגורים רק בצירוף עוגן מזון. בקרן הפתוחה של Habona הותרו דירות רק בשילוב עם חנות מזון, ביעד של 10% מתיק הנכסים (מצגת מ-2023).
לדעתנו, המאפיין הכלכלי העיקרי של הפורמט הוא שהחנות אינה יכולה לגדול: הדירות שמעליה מקבעות את שטחה לכל אורך חיי הבניין. לכן "הרזרבה השקטה" של ההרחבה אינה פועלת כאן (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

החנות והדירות כפופות לכללים שונים

טבלה 1. דמי השכירות של החנות נקבעים בחוזה, ושל הדירות — בחוק, עם תקרת העלאה של 20% בשלוש שנים
⁧דירות⁩
⁧חנות⁩
⁧שאלה⁩
⁧ככלל, לא קצובה; תקופה קצובה רק מטעמים הקבועים בחוק (§ 575 BGB)⁩
⁧קצובה; מניסיוננו, כ-15 שנה עם אופציות הארכה⁩
⁧תקופת השכירות⁩
⁧רק כשיש למשכיר אינטרס לגיטימי (§ 573 BGB)⁩
⁧לפי תנאי החוזה⁩
⁧סיום החוזה ביוזמת המשכיר⁩
⁧באזורים עם שוק דיור לחוץ, לא יותר מ-10% מעל דמי השכירות המקובלים באזור (§ 556d BGB), למעט דירות שהושכרו לראשונה אחרי 1 באוקטובר 2014 (§ 556f BGB)⁩
⁧נקבעים בהסכמה חופשית⁩
⁧דמי השכירות בתחילת החוזה⁩
⁧עד דמי השכירות המקובלים באזור ולא יותר מ-20% בשלוש שנים, 15% באזורים מסוימים (§ 558 BGB), או דמי שכירות צמודי מדד (§ 557b BGB)⁩
⁧לפי סעיף ההצמדה⁩
⁧העלאת דמי השכירות⁩
⁧דמי השכירות פטורים (§ 4 מס׳ 12 UStG), ומע״מ התשומות בגין חלק המגורים אינו בר ניכוי (§ 15(2) UStG)⁩
⁧המשכיר רשאי לוותר על הפטור אם השוכר משתמש בנכס רק לעסקאות החייבות במע״מ (§ 9 UStG)⁩
⁧מע״מ⁩
⁧3% בשנה, או 5% מהיתרה הפוחתת אם הבנייה החלה בין 1 באוקטובר 2023 ל-30 בספטמבר 2029 (§ 7(5a) EStG)⁩
⁧3% בשנה (§ 7(4) EStG)⁩
⁧פחת לצורכי מס בבנייה חדשה⁩
פחת של 5% לפי שיטת היתרה הפוחתת אינו פתוח לכולם: רשאי לתבוע אותו מי שבנה את הבניין או רכש אותו עד סוף שנת השלמתו, ורק בגין חלק המגורים. אותם כללים חלים על חלקי בניין עצמאיים ועל דירות ויחידות שאינן למגורים המוחזקות בבעלות נפרדת (§ 7(5b) EStG).

את התשואה מחשבים לכל חלק בנפרד, ובניין מחולק נמכר בקלות רבה יותר

המקורות אינם מפרסמים תשואה נפרדת לבניינים כאלה. את ה-5.00% של סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט בודדים (BNP Paribas Real Estate, הרבעון השלישי של 2026) אי אפשר להחיל על הבניין כולו: לחלק המגורים יש שוק משלו וכללים משלו.
החוק מתיר לחלק את הבניין לבעלות נפרדת על יחידות שאינן למגורים (Teileigentum) ועל דירות (Wohnungseigentum), כל אחת עם חלק ברכוש המשותף (§ 1 WEG). Lidl מתירה במפורש חלוקה כזו בפורמט שלה לערים גדולות, ואז אפשר למכור את החנות ואת הדירות לקונים שונים. בלי חלוקה, מניסיוננו, הקונה צריך לרצות גם קמעונאות וגם מגורים — וקונים כאלה מעטים יותר.
בפורמט טמונים שלושה סיכונים. אספקת הסחורה ומתקני הקירור מרעישים מתחת לחלונות הדיירים. הגג, השלד והמערכות הטכניות של הבניין משותפים, ואת עלויותיהם יש לחלק מראש בין החוזים. ומגורים דורשים יותר עבודת ניהול.

המשמעות למשקיעים

1. חשבו את התשואה בנפרד לחנות ולדירות. נקודת הייחוס של 5.00% לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים אינה חלה על הבניין כולו: למגורים יש שוק וכללים משלהם, מתקרות דמי השכירות ועד הפטור ממע״מ.
2. בדקו את החלוקה ל-Teileigentum ול-Wohnungseigentum לפני הרכישה. חלוקה מאפשרת למכור את החנות ואת המגורים לקונים שונים; בלי חלוקה, מניסיוננו, הקונה צריך לרצות גם קמעונאות וגם מגורים, וקונים כאלה מעטים יותר.
3. אל תכללו במחיר הרחבה של החנות. לדעתנו, הדירות שמעליה מקבעות את שטחה לכל אורך חיי הבניין, ולכן "הרזרבה השקטה" של הסופרמרקט אינה פועלת כאן.
מה לבדוק:
• בדקו אם הבניין חולק ל-Teileigentum ול-Wohnungseigentum, או אם אפשר לחלק אותו.
• בררו אם הרשות המקומית נמצאת באזור שהוכרז כאזור עם שוק דיור לחוץ, ומתי הושכרו הדירות לראשונה — לפני 1 באוקטובר 2014 או אחריו.
• בדקו כיצד מתחלקים מע״מ התשומות והוצאות התפעול בין החנות לדירות.
• קראו את תנאי ההיתר בעניין שעות האספקה, הרעש וחלוקת מקומות החניה בין הקונים לדיירים.
• בררו מי אחראי לגג, לשלד ולמערכות הטכניות המשותפות לפי חוזה השכירות של החנות ולפי חשבונות הוצאות התפעול לדיירים.
ראו גם: חנות דיסקאונט כהשקעה; סופרמרקט בעל מגוון מלא כהשקעה; בחירת מבנה הבעלות והמיסוי (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מקורות: ALDI SÜD, עמוד הפרויקט בנירנברג (2025) והעמוד "Filialkonzepte"; Lidl, העמוד "Metropolfiliale"; Kaufland, העמוד "Filialkonzepte"; Netto Marken-Discount, חוברת ההתרחבות 2026; Penny, חוברת ההתרחבות 2026; Habona Invest, מצגת של Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, נובמבר 2023; BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; BGB §§ 556d, 556f, 557b, 558, 573, 575; UStG § 4 מס׳ 12, § 9(1), (2), § 15(2); EStG § 7(4), (5a), (5b); WEG § 1; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-9; ניסיונה של Gordon Real Estate Group. הדין נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.