מדריך למשקיע
2026-10-10 11:24

מה חשוב יותר בקניית סופרמרקט — השוכר או המיקום?

לאורך תקופת השכירות — השוכר; אחריה — המיקום. חתימתה של רשת מובילה מבטיחה את ההכנסה לתקופה קבועה, בדרך כלל 15 שנה; המיקום והמעמד התכנוני של המגרש קובעים אם ייחתם חוזה שכירות שני ומה יהיה אז שווי הבניין. לכן ככל שיתרת תקופת השכירות קצרה יותר, כך המיקום שוקל יותר במחיר: מיקום מצוין אינו יכול להציל חוזה שכירות גרוע, ושוכר חזק אינו יכול להציל אתר שאין לו עתיד.

השוכר קובע את ההכנסה כל עוד החוזה בתוקף

ארבע קבוצות — EDEKA, קבוצת Schwarz (Lidl, Kaufland), REWE ו-ALDI — שולטות ביותר מ-90% מקמעונאות המזון בגרמניה (Bundeskartellamt, נתוני 2025), ואף אחת מהן אינה נסחרת בבורסה. חוזי שכירות לחנויות חדשות ולחנויות שהורחבו נחתמים לרוב ל-15 שנה, ובמהלך התקופה הזאת אף צד אינו יכול לסיים את החוזה בהודעה רגילה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
אבל השם שמעל הדלת אינו השוכר. בחנויות EDEKA ו-REWE, על חוזה השכירות עשויה לחתום חברה של הקבוצה — ב-REWE בדרך כלל REWE Markt GmbH, ב-EDEKA אחת משש החברות האזוריות — או סוחר עצמאי. חברת הקבוצה היא צד חוזי אמין בהרבה (חלק 2).
גם התנאים מכריעים. ב-2018 ויתרו לקוחותינו על סניף של רשת הדיסקאונט Netto במרכז מנהיים: המיקום היה מצוין, אבל חוזה השכירות החדש לא איפשר לגלגל לשוכר שום עלות. וכל 10% מדמי השכירות שהולכים לעלויות מורידים 0.6 נקודות אחוז מהתשואה המוצהרת של 6.0% (חלק 7).

המיקום קובע אם ייחתם חוזה שכירות שני

ניתוח המיקום של הקמעונאי עצמו הוא אות חזק, אבל רק לתקופת חוזה השכירות. חתימת השוכר אינה אומרת דבר על שווי הבניין אחר כך, או למי אפשר יהיה להשכיר אותו אז (חלק 7). את זה קובעים אזור המשיכה, התחרות, מגמות האוכלוסייה והמעמד התכנוני של המגרש. הקמעונאים גם זקוקים ליותר שטח: הפער בין החנות הממוצעת לדרישותיהם לאתרים חדשים הוא כ-450 מ״ר בסופרמרקט וכ-250 מ״ר בחנות דיסקאונט (BNP Paribas Real Estate). אם המגרש אינו יכול לגדול, הרשות המקומית עשויה להקצות לשוכר אתר חדש בחלק אחר של העיר (חלק 5).
האות חזק ביותר כשהשוכר והמיקום מאששים זה את זה. ליד הנובר, קמעונאי שפעל באותו אתר עשרים שנה חתם על חוזה שכירות חדש ל-20 שנה, במקום ה-15 המקובלות. בכך קשר את עצמו למיקום לארבעה עשורים (חלק 5).

השוק מתמחר את שני הגורמים יחד — דרך המכפיל

די בנקודת תורפה אחת כדי להוציא חנות מסיווג הליבה (core). לנכס ליבה-פלוס (core-plus) חסרה לפחות תכונת ליבה אחת: יתרת תקופת שכירות קצרה יותר, מיקום חלש מעט יותר או שוכר מחוץ לשורה הראשונה. ההנחה מדידה. ב-2025 תומחרו סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט מובחרים בפי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, ונכסי ליבה-פלוס בפי 15.5 (BNP Paribas Real Estate); בדמי שכירות של €500,000, ההפרש הוא €1.5 מיליון (חלק 12).
טבלה 1. ככל שמתרחקים מחתימת חוזה השכירות, המיקום מכריע יותר
⁧מה לבדוק⁩
⁧מה מכריע⁩
⁧שלב⁩
⁧מי חתם על חוזה השכירות, ערבות הקבוצה, סעיפי העלויות וההצמדה⁩
⁧השוכר⁩
⁧תקופת השכירות הקבועה⁩
⁧אופציות החידוש שייכות לשוכר; האם המגרש יכול לקלוט את הפורמט הבא⁩
⁧השוכר והמיקום⁩
⁧חידוש⁩
⁧מי יכול להחליף את השוכר: דיני התחרות עשויים לשלול את מוביל השוק⁩
⁧המיקום והייעוד התכנוני⁩
⁧אחרי עזיבת השוכר⁩
⁧פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים לנכס מובחר, מול 15.5 לליבה-פלוס⁩
⁧יתרת התקופה והמיקום⁩
⁧מכירה⁩

המשמעות למשקיעים

1. בדקו את החותם ואת התנאים, לא את השם שמעל הדלת. ההכנסה לתקופה הקבועה נשענת על הישות המשפטית שחתמה על חוזה השכירות ועל התנאים שנכתבו בו. כל 10% מדמי השכירות שהולכים לעלויות מורידים 0.6 נקודות אחוז מהתשואה המוצהרת של 6.0%.
2. שפטו את המיקום לשנים שאחרי החוזה. ככל שיתרת התקופה הקבועה קצרה יותר, המחיר תלוי יותר באזור המשיכה, במתחרים, במגמות האוכלוסייה ובמקום להתרחבות במגרש.
3. תמחרו את החוליה החלשה. ב-2025 תומחר נכס שחסרה לו אפילו תכונת ליבה אחת בפי 15.5 מדמי השכירות השנתיים במקום 18.5 — בדמי שכירות של €500,000, הפרש של €1.5 מיליון.
מה לבדוק:
• בררו איזו ישות משפטית חתמה על חוזה השכירות, ובקשו את הדוחות הכספיים שלה ואת ערבות הקבוצה.
• חשבו את יתרת התקופה הקבועה, בלי האופציות של השוכר.
• קראו את סעיפי חלוקת העלויות ואת סעיף ההצמדה בחוזה השכירות.
• בדקו את המעמד כיישוב מרכזי, את המתחרים ואת מגמות האוכלוסייה באזור המשיכה.
• השוו את המקום להתרחבות במגרש למגבלות שקובעת תוכנית בניין העיר.
ראו גם: מה קורה כששוכר של סופרמרקט עוזב? · לכמה שנים נחתם חוזה שכירות של סופרמרקט בגרמניה? · איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?
מקורות: Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מיום 28 בספטמבר 2026; BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה, הרבעון הרביעי של 2025; § 542 BGB; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 2, 3, 5, 7 ו-12; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.