2026-10-10 11:06

חוזי שכירות של סופרמרקטים בגרמניה: תקופה, הצמדה, חלוקת עלויות

חנויות מזון חדשות ומורחבות בגרמניה מושכרות בדרך כלל ל-15 שנה; דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, אבל בדרך כלל עולים רק אחרי שנחצה סף, ולעיתים קרובות בפחות מהאינפלציה המלאה. העלויות מתחלקות במודל "דאבל נט" (double net): הגג והשלד נשארים על המשכיר, ומניסיוננו, בעלים של חנות חדשה נושא בעלויות שאינן מגולגלות לשוכר בשיעור של ⁦8–15%⁩ מדמי השכירות נטו. אין תקן שוק אחד: הכלכלה של נכס נקבעת לפי הנוסח של חוזה השכירות הספציפי.

התקופה היא 15 שנה, ואופציות ההארכה שייכות לשוכר

חוזי שכירות של חנויות מזון חדשות ומורחבות נחתמים לרוב ל-15 שנה. BNP Paribas Real Estate מדווחת על תקופה זו בהרחבות, והיא תואמת את ניסיוננו בבנייה חדשה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). באתרים שהקמעונאי רואה בהם אסטרטגיים יש גם חוזים ל-20 שנה.

אופציות ההארכה שייכות לשוכר, ולכן השמאות מביאה בחשבון רק את יתרת התקופה הקבועה. מספר האופציות ואורכן תלויים בחוזה. לחנות הדיסקאונט של Netto במנהיים (Mannheim), למשל, היו שלוש אופציות של חמש שנים כל אחת, נוסף על חוזה ל-15 שנה (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

התקופה מחזיקה רק אם נשמרת דרישת הצורה. חוזה שכירות מסחרי ליותר משנה שלא נכרת בצורת טקסט (Textform) נחשב לחוזה לתקופה בלתי קצובה, וכל צד יכול אז לסיים אותו בהודעה מוקדמת של כשישה חודשים (§§ 550, 578(1), 580a(2) BGB). לכן כל תיקון — אפילו העלאת דמי שכירות — חייב להיעשות לפחות בצורת טקסט.

הצמדה מחייבת עשר שנים, ובדרך כלל מתחילה רק אחרי סף

טבלה 1. החוק דורש התחייבות של 10 שנים לפחות; סף ה-10% וגלגול של ⁦65–75%⁩ מקורם בחוזה האחיד של הקמעונאי

⁧דוגמה לנוהג בשוק⁩	⁧מה החוק דורש⁩	⁧פרמטר⁩
⁧15 שנה⁩	⁧לפחות 10 שנים, ויתור של המשכיר על זכות הסיום הרגילה ל-10 שנים, או זכות של השוכר להאריך את החוזה ל-10 שנים⁩	⁧תקופה⁩
⁧מדד המחירים לצרכן בגרמניה⁩	⁧מדד המחירים לצרכן של Destatis, של לשכה סטטיסטית של מדינה פדרלית או של Eurostat⁩	⁧מדד⁩
⁧עלייה של 10% לפחות במדד⁩	⁧לא נקבע⁩	⁧סף⁩
⁧⁦65–75%⁩, בממוצע כ-70%⁩	⁧לא נקבע; אסור שהסעיף יעלה את דמי השכירות כשהמחירים עולים בלי להוריד אותם כשהם יורדים⁩	⁧השיעור המגולגל⁩
⁧⁦2–3⁩ שנים מתחילת החוזה⁩	⁧לא נקבעה⁩	⁧תקופה ללא הצמדה⁩

מקורות: חוק סעיפי המחיר (Preisklauselgesetz, PrKG), § 2(3), § 3(1); Habona Invest, מצגת של Habona Nahversorgungsfonds Deutschland מ-8 בנובמבר 2023 (נוסחת "2/10/70" כדוגמה לנוהג בשוק).

גלגול של 70% מהאינפלציה במקום כולה עולה לבעלים €31,000 של דמי שכירות בשנה עד השנה העשירית (לפי חישובנו, במודל פשוט של צמיחה שנתית, כמו בחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). אם 70% מאינפלציה של 2% עוברים לדמי השכירות, €500,000 בשנה צומחים ל-€566,600 עד השנה העשירית; בגלגול מלא הם היו מגיעים לכ-€597,500. מניסיוננו, יש סעיפים שמעלים את דמי השכירות רק מהחודש שאחרי דרישה בכתב של המשכיר, כך שסף שנחצה בלי שאיש הבחין בו הוא דמי שכירות שאבדו לתמיד.

השוכר נושא ברוב העלויות; הגג והשלד נשארים על המשכיר

טבלה 2. המס והביטוח מגולגלים בדרך כלל לשוכר; הגג, השלד והנהלת החשבונות של ה-GmbH (כ-⁦€8,000–12,000⁩ בשנה) נשארים על המשכיר

⁧הערה⁩	⁧הטיפול המקובל⁩	⁧סעיף⁩
⁧אם החוזה מציין אותם במפורש⁩	⁧בדרך כלל מגולגלים לשוכר⁩	⁧מס רכוש (Grundsteuer), ביטוח⁩
⁧מניסיוננו, ⁦2–4%⁩ מדמי השכירות נטו בתוספת מע״מ⁩	⁧רק אם הוסכם⁩	⁧ניהול הנכס⁩
⁧תניה בחוזה אחיד יכולה להעביר לשוכר רק תיקונים בתחום השימוש או הסיכון שלו⁩	⁧המשכיר⁩	⁧גג ושלד (Dach und Fach)⁩
⁧ריבוד, תאורה, ניקוז⁩	⁧משתנה⁩	⁧חניון ושטחים חיצוניים⁩
⁧כ-⁦€8,000–12,000⁩ בשנה ל-GmbH המחזיקה נכס יחיד⁩	⁧המשכיר⁩	⁧הנהלת חשבונות ודיווח של ה-GmbH⁩

מקורות: חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"; BGH, פסקי הדין מ-6 באפריל 2005 (XII ZR 158/01) ומ-9 בדצמבר 2009 (XII ZR 109/08); ניסיונה של Gordon Real Estate Group.

בשכירות מסחרית, העלויות מתחלקות לפי החוזה, לא לפי החוק: בית המשפט הפדרלי העליון אישר אפילו תניה בחוזה אחיד שמגלגלת לשוכר את עלויות הניהול בלי לנקוב בסכום. בחנות המושכרת ב-€12 למ״ר לחודש, תקני השמאות (נספח 3 ל-ImmoWertV) מסתכמים בכ-⁦11–12%⁩ מדמי השכירות (לפי חישובנו). הם מביאים בחשבון 3% מדמי השכירות ברוטו לניהול, 4% לסיכון אובדן דמי שכירות, וכשהמשכיר מתחזק את הגג והשלד — €5.85 למ״ר לשנה לתחזוקה, במחירי 2021 וצמוד למדד. כל 10% מדמי השכירות שנבלעים בעלויות מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0%.

המשמעות למשקיעים

1. העריכו רק את יתרת התקופה הקבועה. אופציות ההארכה שייכות לשוכר, והתקופה עצמה מחזיקה רק אם החוזה וכל תיקון שלו נעשו לפחות בצורת טקסט.

2. תרגמו את ההצמדה לאירו ועקבו אחר הסף. גלגול של 70% מהאינפלציה במקום כולה משאיר את הבעלים, עד השנה העשירית, עם €31,000 פחות בדמי השכירות בכל שנה (לפי חישובנו).

3. נכו את העלויות לפני שאתם משווים תשואות. כל 10% מדמי השכירות שנבלעים בעלויות מורידים 0.6 נקודות אחוז מתשואה מוצהרת של 6.0%.

מה לבדוק:
• בררו מי חתום על חוזה השכירות — חברה מהקבוצה או סוחר עצמאי — והאם יש ערבות של הקבוצה.
• חשבו את יתרת התקופה הקבועה בלי האופציות של השוכר.
• בדקו את המדד, את הסף ואת השיעור המגולגל, והאם הוחמץ סף שכבר נחצה.
• בדקו את רשימת העלויות המגולגלות לשוכר ואת חלוקת התיקונים: גג, שלד, מערכות הבניין, חניון.
• בקשו את שרשרת התיקונים המלאה, וודאו שכל אחד מהם נעשה לפחות בצורת טקסט.

ראו גם: קמעונאות המזון בגרמניה במספרים: 2026 · מחיר ותשואה: טבלת מכפילים · כמה עולה להקים GmbH ולהחזיק אותה?

מקורות: BGB §§ 550, 578, 580a; PrKG §§ 2, 3; BGH, פסקי הדין מ-6 באפריל 2005, XII ZR 158/01, ומ-9 בדצמבר 2009, XII ZR 109/08; ImmoWertV, נספח 3; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2025; Habona Invest, מצגת הקרן (Die Fondsplattform, 8 בנובמבר 2023); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3, 7, 10 ו-11; ניסיונה של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.

צילום: Didier Weemaels / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון