מדריך למשקיע
2026-10-10 10:43

מרכז מסחרי פתוח כהשקעה: יקר יותר מחנות בודדת, וקשה יותר לניהול

לפי הערכת BNP Paribas Real Estate, מרכז מסחרי פתוח (Fachmarktzentrum) יקר יותר מחנות מזון בודדת: התשואה למרכזים מסחריים פתוחים מובחרים היא 4.75%, לעומת 5.00% לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים (הרבעון השלישי של 2026). תמורת הפרמיה הזאת מקבל הקונה כמה שוכרים במקום אחד — וניהול שחנות בודדת אינה צריכה. את הנתונים האלה יש להשוות רק בתוך נתוניה של חברת תיווך אחת: CBRE מדרגת את הפורמטים בסדר הפוך.

אצל BNP מרכז מסחרי פתוח יקר מחנות בודדת, אצל CBRE — זול ממנה

טבלה 1. תשואות של 4.75% לעומת 5.00% אצל BNP, אבל 4.9% לעומת 4.6% אצל CBRE: חברות התיווך מדרגות את הפורמטים בסדר הפוך
⁧חנות מזון בודדת⁩
⁧מרכז מסחרי פתוח⁩
⁧מדד⁩
5.00%
4.75%
⁧תשואה לנכס מובחר, הרבעון השלישי של 2026 (BNP)⁩
4.90%
4.65%
⁧אותו מדד, סוף 2025 (BNP)⁩
4.6%
4.9%
⁧תשואה לנכס מובחר, הרבעון השלישי של 2026 (CBRE)⁩
18.5
19.5
⁧מכפיל לנכס מובחר, 2025 (BNP)⁩
15.5
16.0
⁧מכפיל לנכס ליבה-פלוס, 2025 (BNP)⁩
12.5
13.0
⁧מכפיל לנכס השבחה, 2025 (BNP)⁩
לפי BNP, מרכזים מסחריים פתוחים נמכרים בדרך כלל במחיר מעט גבוה יותר מחנויות בודדות. CBRE מדרגת את הפורמטים בסדר הפוך, ולכן יש להשוות תשואות רק בתוך נתוניה של חברת תיווך אחת (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מחיר הפורמט רגיש לריבית. מאז סוף 2021 עלתה התשואה למרכזים מסחריים פתוחים מובחרים, לפי נתוני BNP, מ-3.50% ל-4.75%. בדמי שכירות שלא השתנו, פירוש הדבר אובדן של כרבע מהשווי (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

הביקוש מתרכז במרכזים מסחריים פתוחים עם עוגן מזון

מרכז מסחרי פתוח הוא קבוצה של חנויות מתמחות שחולקות חניון אחד, וביקוש המשקיעים מתרכז במרכזים עם עוגן מזון. בהם פועלים סופרמרקט או חנות דיסקאונט לצד חנות פארם וחנויות נעליים, ביגוד וכלי בית. BNP אינה מפרסמת לא את מספר המרכזים המסחריים הפתוחים ולא את גודלם הממוצע, והסטטיסטיקה של העסקאות שלה סופרת רק מרכזים עם עוגן מזון. יחד עם המרכזים השכונתיים הם משכו ב-2025 כ-€1 מיליארד, כשליש מההשקעות בנדל״ן של חנויות מזון וחנויות מתמחות גדולות. בין העסקאות: תיק Three Lions של שלושה מרכזים מסחריים פתוחים (כ-€70 מיליון, 2025) ותיק Powerfood של 37 חנויות מזון ומרכזים מסחריים פתוחים (כ-€200 מיליון, הרבעון הראשון של 2026).
88% מהמשקיעים שמוכנים לקנות מעדיפים מרכזים מסחריים פתוחים ומרכזים שכונתיים, כך עולה מסקר של Hahn Group. גם הרשתות מחפשות אתרים כאלה במכוון: dm מבקשת במרכז מסחרי פתוח שטח מכירה של 500 מ״ר לפחות וכ-50 מקומות חניה משלה. ALDI Nord מחפשת שטח כולל של ⁦1,500–2,000⁩ מ״ר עם חזית של ⁦20–30⁩ מ׳, ו-Rossmann — מרכזים עם תמהיל שוכרים רחב.

מרכז מסחרי פתוח שתוכנן כיחידה אחת הוא, בעיני החוק, מרכז קניות

בית המשפט המנהלי הפדרלי רואה בדרך כלל כמרכז קניות מתחם שתוכנן, מומן, נבנה ונוהל כיחידה אחת מלכתחילה. קבוצה של חנויות נפרדות הופכת למרכז קניות אם לסמיכות הפיזית מצטרפים לפחות מינימום של ארגון משותף ושיתוף פעולה הנראים כלפי חוץ (BVerwG, פסק דין מ-27 באפריל 1990, 4 C 16.87). מרכזי קניות (Einkaufszentren) מותרים רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים, בלי קשר לגודלן של החנויות הבודדות (§ 11(3) משפט 1 מס׳ 1 BauNVO). מניסיוננו, תוכנית האזור המיוחד של מרכז מסחרי פתוח קובעת בדרך כלל את השטח ואת מגוון המוצרים של כל יחידה. במקרה כזה, החלפת חנות נעליים בחנות מזון עשויה לחייב שינוי של התוכנית.

ריבוי חוזים הופך את הבעלות למשא ומתן מתמיד

הבעלים של מרכז מסחרי פתוח נדרש לנהל משא ומתן כמעט ללא הפסקה. חוזה השכירות עם עוגן המזון נחתם, מניסיוננו, ל-15 שנה, והחוזים עם שוכרים שאינם מוכרים מזון קצרים בהרבה, כך שהתקופות מסתיימות במועדים שונים. הבעלים גם מחלק את הוצאות התפעול בין שוכרים רבים (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה") ומוודא שהחנויות הקטנות לא יאבדו את הלקוחות שמביא העוגן.

המשמעות למשקיעים

1. בחנו את רגישות המחיר לריבית. מאז סוף 2021 עלתה התשואה למרכזים מסחריים פתוחים מובחרים, לפי נתוני BNP, מ-3.50% ל-4.75%; בדמי שכירות שלא השתנו, פירוש הדבר אובדן של כרבע מהשווי.
2. בררו אם המרכז הוא, מבחינה משפטית, מרכז קניות. בית המשפט רואה בדרך כלל במתחם שתוכנן, מומן, נבנה ונוהל כיחידה אחת מרכז קניות, ומרכזים כאלה מותרים רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים.
3. בנו את ההערכה סביב עוגן המזון. הביקוש וסטטיסטיקת העסקאות מתמקדים במרכזים עם עוגן מזון: חשבו את חלקו של העוגן בדמי השכירות, ובדקו מתי מסתיימים החוזים של השוכרים הקטנים.
מה לבדוק:
• בררו את המעמד התכנוני — מרכז קניות או אזור מיוחד — ואת השטח המרבי ומגוון המוצרים המותר לכל יחידה.
• חשבו את חלקו של עוגן המזון בדמי השכירות, והכינו לוח של מועדי פקיעת החוזים.
• העריכו את מצבם הפיננסי של השוכרים שאינם מוכרים מזון ואת תלותם בקמעונאות המקוונת.
• בדקו כיצד מתחלקות הוצאות התפעול ועלויות החניון בין השוכרים.
• השוו תשואות רק לנקודות ייחוס של אותה חברת תיווך.
ראו גם: מרכז מסחרי שכונתי כהשקעה; חנות פארם כהשקעה; חנות דיסקאונט כהשקעה.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2024 ולרבעון הרביעי של 2025, ודוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון הרביעי של 2021 ולרבעונים השני והשלישי של 2026; CBRE, השקעות בנדל״ן קמעונאי, הרבעון השלישי של 2026; Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment, הרבעון השני של 2026; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); דרישות האתר של dm, ALDI Nord ו-Rossmann (⁦2025–2026⁩); § 11(3) BauNVO; BVerwG, פסק דין מ-27 באפריל 1990, 4 C 16.87; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 1, 10 ו-12; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.