מדריך למשקיע
2026-10-10 11:08

מס הרכישה בגרמניה ב-2026: מ-3.5% עד 6.5%, מדינה אחר מדינה

מס הרכישה בגרמניה (Grunderwerbsteuer) נע בין 3.5% מהמחיר בבוואריה ל-6.5% בברנדנבורג, בנורדריין-וסטפאליה, בזארלנד ובשלזוויג-הולשטיין: בנכס של €10 מיליון ההפרש מגיע ל-€300,000. השיעור החל הוא זה של המדינה שבה שוכנת החלקה, במועד העסקה — ככלל, ביום החתימה על החוזה הנוטריוני. השיעורים שלהלן נכונים לאוקטובר 2026; המדינה האחרונה ששינתה את השיעור הייתה ברמן, החל מ-1 ביולי 2025.

השיעור משתנה ממדינה למדינה בעד שלוש נקודות אחוז

טבלה 1. אותה רכישה של €10 מיליון גוררת מס של בין €350,000 ל-€650,000
⁧המס על €10 מיליון⁩
⁧המס על €5 מיליון⁩
⁧המס על €1 מיליון⁩
⁧שיעור⁩
⁧מדינה⁩
€650,000
€325,000
€65,000
6.5%
⁧ברנדנבורג⁩
€650,000
€325,000
€65,000
6.5%
⁧נורדריין-וסטפאליה (Nordrhein-Westfalen)⁩
€650,000
€325,000
€65,000
6.5%
⁧זארלנד⁩
€650,000
€325,000
€65,000
6.5%
⁧שלזוויג-הולשטיין⁩
€600,000
€300,000
€60,000
6.0%
⁧ברלין⁩
€600,000
€300,000
€60,000
6.0%
⁧הסן (Hessen)⁩
€600,000
€300,000
€60,000
6.0%
⁧מקלנבורג-פורפומרן (Mecklenburg-Vorpommern)⁩
€550,000
€275,000
€55,000
5.5%
⁧ברמן⁩
€550,000
€275,000
€55,000
5.5%
⁧המבורג⁩
€550,000
€275,000
€55,000
5.5%
⁧סקסוניה (Sachsen)⁩
€500,000
€250,000
€50,000
5.0%
⁧באדן-וירטמברג⁩
€500,000
€250,000
€50,000
5.0%
⁧סקסוניה התחתונה (Niedersachsen)⁩
€500,000
€250,000
€50,000
5.0%
⁧ריינלנד-פפאלץ (Rheinland-Pfalz)⁩
€500,000
€250,000
€50,000
5.0%
⁧סקסוניה-אנהלט (Sachsen-Anhalt)⁩
€500,000
€250,000
€50,000
5.0%
⁧תורינגיה (Thüringen)⁩
€350,000
€175,000
€35,000
3.5%
⁧בוואריה (Bayern)⁩
מקורות: § 11(1) GrEStG וחוקי המדינות הקובעים את שיעור המס; פרסומים רשמיים של המדינות ושל הפרלמנט של ברמן (Drucksache 21/885); חישוב של Gordon Real Estate Group. השיעורים נכונים ל-10 באוקטובר 2026.
השיעור הפדרלי, שחל כברירת מחדל, הוא 3.5% (§ 11(1) GrEStG); כל המדינות מלבד בוואריה קבעו שיעור משלהן (סעיף 105(2a) לחוק היסוד, GG). והשיעורים אכן זזים: סקסוניה העלתה את השיעור מ-3.5% ל-5.5% החל מ-1 בינואר 2023, ותורינגיה הורידה אותו מ-6.5% ל-5.0% החל מ-1 בינואר 2024. ההעלאה האחרונה הייתה של ברמן, מ-5.0% ל-5.5% החל מ-1 ביולי 2025. המס מעוגל כלפי מטה לאירו שלם (§ 11(2) GrEStG).

המס מוטל על המחיר — אבל לא על כולו

בסיס המס הוא התמורה: מחיר הרכישה, יחד עם ההתחייבויות שהקונה נוטל על עצמו (§ 8(1), § 9(1) מס׳ 1 GrEStG). מתקנים תפעוליים (Betriebsvorrichtungen) — מערכות קירור, למשל, כשהן עונות להגדרה — אינם נחשבים חלק מהמקרקעין (§ 2(1) משפט 2 מס׳ 1 GrEStG), ולכן החלק מהמחיר המיוחס להם אינו ממוסה. דוגמה היפותטית: אם €200,000 ממחיר של €10 מיליון מיוחסים בהצדקה למתקנים כאלה, המס בסקסוניה התחתונה יורד ב-€10,000. מומלץ לאשר את החלוקה מראש, למשל בחוות דעת של שמאי.
לקונה, המס הוא הסעיף הגדול ביותר בעלויות הרכישה. בדוגמה שבחלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", מס רכישה של €500,000 בסקסוניה התחתונה מהווה יותר ממחצית מעלויות הרכישה הכוללות, €945,000.

שני הצדדים חבים במס; רק אישור המסים פותח את פנקס המקרקעין

החוק מטיל את החבות במס על שני הצדדים לחוזה (§ 13 מס׳ 1 GrEStG). החוזה מטיל אותו בדרך כלל על הקונה, אבל אם הקונה אינו משלם, משרד המס רשאי לפנות למוכר. המס מגיע לפירעון חודש לאחר הודעת השומה (§ 15 GrEStG). אפשר לרשום את הקונה בפנקס המקרקעין (Grundbuch) רק לאחר שמשרד המס הנפיק אישור מסים (§ 22 GrEStG), והוא עושה זאת כשהמס שולם, הובטח או נדחה.
רכישת מניות בחברה המחזיקה נכס אינה פוטרת אוטומטית מהמס. בקווים כלליים, המס חל אם 90% או יותר מהמניות עוברים לבעלי מניות חדשים בתוך עשר שנים, או אם רוכש אחד או קבוצה של רוכשים קשורים מגיעים להחזיק 90% או יותר. החל מ-3 ביולי 2026, המבחנים המבוססים על הרוכש קודמים (§ 1(3b) GrEStG; ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

המשמעות למשקיעים

1. השוו נכסים במדינות שונות בניכוי המס. במחיר של €10 מיליון המס נע בין €350,000 בבוואריה ל-€650,000 בברנדנבורג, בנורדריין-וסטפאליה, בזארלנד ובשלזוויג-הולשטיין. ההפרש של €300,000 מתווסף ישירות למחיר הכניסה.
2. בססו את חלוקת המחיר לפני החתימה. החלק מהמחיר המיוחס למתקנים תפעוליים אינו ממוסה: €200,000 ממחיר של €10 מיליון מורידים את המס בסקסוניה התחתונה ב-€10,000, בתנאי שהחלוקה מבוססת, למשל בחוות דעת של שמאי.
3. שלבו את המס בלוח התשלומים ובחוזה. המס מגיע לפירעון חודש לאחר הודעת השומה, את הקונה אי אפשר לרשום בלי אישור המסים של משרד המס, ושני הצדדים חבים במס לפי החוק. החוזה חייב לקבוע מי משלם ואיך המוכר מוגן.
מה לבדוק:
• ודאו באיזו מדינה שוכנת החלקה ובאיזה מועד ייחתם החוזה.
• השיגו חלוקה מבוססת של המחיר בין קרקע, מבנה ומתקנים תפעוליים.
• קבעו בחוזה מי משלם את המס — ואיך המוכר מוגן אם הקונה אינו משלם.
• החזיקו נזילות לתשלום המס: הוא מגיע לפירעון חודש לאחר הודעת השומה.
• בעסקת מניות, בחנו את המבנה מול § 1 GrEStG בנוסחו מ-3 ביולי 2026.
ראו גם: Grunderwerbsteuer (מס רכישה) · מהי עסקת מניות (Share Deal), והאם אפשר לחסוך בה מס רכישה? · עלויות נוטריון ורישום מקרקעין בגרמניה: טבלה · מחיר ותשואה: טבלת מכפילים
מקורות: GrEStG §§ 1, 2, 8, 9, 11, 13, 15, 22; סעיף 105(2a) לחוק היסוד (GG); חוקי המדינות בדבר שיעור מס הרכישה; הפרלמנט של ברמן, Drucksache 21/885 (3 בדצמבר 2024); עיתון החוקים של ברמן, 2025, מס׳ 9; הלשכה הסטטיסטית של סקסוניה-אנהלט (2023); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Didier Weemaels / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.