מדריך למשקיע
2026-10-10 11:10

עלויות נוטריון ורישום מקרקעין בגרמניה: טבלה

הנוטריון ופנקס המקרקעין (Grundbuch) עולים לקונה של נכס מסחרי כ-⁦0.4–0.9%⁩ מהמחיר, כולל מע״מ 19% על שירותי הנוטריון ובלי מימון בנקאי. מדובר בכ-€8,800 במחיר של €1 מיליון ובכ-€57,700 במחיר של €10 מיליון; השכר והאגרות קבועים בחוק (GNotKG) ואינם נתונים למשא ומתן (§ 125 GNotKG). חלקם במחיר קטן ככל שהמחיר עולה, וככלל הקונה הוא שנושא בהם (§ 448(2) BGB).

ככל שהנכס יקר יותר, חלקן של האגרות במחיר קטן יותר

טבלה 1. במחיר של €20 מיליון, הנוטריון ופנקס המקרקעין עולים 0.44% מהמחיר — מחצית מהשיעור במחיר של €1 מיליון
⁧חלק מהמחיר⁩
⁧סה״כ⁩
⁧פנקס המקרקעין: 1.5 אגרות⁩
⁧נוטריון: 3.0 אגרות + מע״מ 19%⁩
⁧אגרה מלאה (1.0) לפי טבלה B⁩
⁧מחיר הרכישה⁩
0.88%
€8,797
€2,603
€6,194
€1,735
⁧€1 מיליון⁩
0.85%
€16,909
€5,003
€11,906
€3,335
⁧€2 מיליון⁩
0.82%
€41,245
€12,203
€29,042
€8,135
⁧€5 מיליון⁩
0.58%
€57,722
€17,078
€40,644
€11,385
⁧€10 מיליון⁩
0.44%
€88,142
€26,078
€62,064
€17,385
⁧€20 מיליון⁩
מקורות: § 34(2) GNotKG, טבלה B; חישוב של Gordon Real Estate Group לפי ההנחות של חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"; הסכומים מעוגלים לאירו.
שיעור האגרה יורד ככל שהשווי עולה, ולכן חנות שנקנתה ב-€10 מיליון עולה אצל הנוטריון ובלשכת רישום המקרקעין רק 40% יותר מחנות שנקנתה ב-€5 מיליון. מ-€0.5 מיליון ועד €5 מיליון האגרה המלאה עולה ב-€80 על כל €50,000 של מחיר או חלק מהם. מ-€5 מיליון ועד €10 מיליון היא עולה ב-€130 על כל €200,000, ומ-€10 מיליון ועד €20 מיליון ב-€150 על כל €250,000. האגרה מחושבת לפי שווי העסקה — מחיר הרכישה, אך לא פחות משווי השוק של הנכס (§ 47 GNotKG).
לשם השוואה: מס הרכישה בסקסוניה התחתונה (Niedersachsen) על מחיר של €10 מיליון הוא €500,000 — כמעט פי תשעה מהנוטריון ומפנקס המקרקעין יחד.

שלוש אגרות הולכות לנוטריון, שתיים ללשכת רישום המקרקעין

טבלה 2. חמישה שלבים מצטברים ל-4.5 אגרות מלאות
⁧בסיס⁩
⁧שיעור האגרה⁩
⁧שלב⁩
⁧מס׳ 21100 ברשימת האגרות של ה-GNotKG⁩
2.0
⁧עריכת חוזה הרכישה בשטר נוטריוני⁩
⁧מס׳ 22110 ברשימה⁩
0.5
⁧ביצוע העסקה (Vollzug): השגת אישורים ומסמכים⁩
⁧מס׳ 22200 ברשימה⁩
0.5
⁧פיקוח על התשלום (Betreuung): אישור שהתשלום מגיע לפירעון⁩
⁧מס׳ 14150 ברשימה⁩
0.5
⁧הערת אזהרה בפנקס המקרקעין (Auflassungsvormerkung)⁩
⁧מס׳ 14110 ברשימה⁩
1.0
⁧רישום העברת הבעלות⁩
מקור: רשימת האגרות (נספח 1) ל-GNotKG, בנוסחה בתוקף ב-10 באוקטובר 2026.
שלוש הראשונות הן אגרות נוטריון, ועליהן מתווסף מע״מ 19%; שתי האחרונות הן אגרות בית משפט של לשכת רישום המקרקעין, ללא מע״מ. GmbH שמחייבת את דמי השכירות במע״מ יכולה לקזז את המע״מ ששילמה לנוטריון כמס תשומות (ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

מימון בנקאי מוסיף עוד שתי אגרות

אם בנק מממן את הרכישה, הוא דורש שעבוד קרקע (Grundschuld) כבטוחה להלוואה: שתי אגרות מעבר לטבלה, ושתיהן מחושבות לפי סכום השעבוד. השטר הנוטריוני של השעבוד עולה אגרה של 1.0 (מס׳ 21200 ברשימה), ורישומו עוד 1.0 (מס׳ 14121). בשעבוד של €6 מיליון מדובר ב-€10,454 לנוטריון כולל מע״מ וב-€8,785 ללשכת רישום המקרקעין, כ-€19,200 בסך הכול (לפי חישובנו).
הטבלה אינה כוללת גם עלויות אחרות: מחיקת השעבודים של המוכר (אגרה של 0.5, מס׳ 14140) והסרת הערת האזהרה לאחר הרישום (€25, מס׳ 14152). היא אינה כוללת גם את הוצאות הדואר של הנוטריון, המוגבלות ל-€20 לתיק (מס׳ 32005), או העתקים. אם שליטתכם בגרמנית אינה מספקת, מתווספת עלות של מתורגמן (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

המשמעות למשקיעים

1. תקצבו את האגרות לפי הטבלה, לא לפי כלל אצבע. במחיר של €5 מיליון הנוטריון ופנקס המקרקעין עולים €41,245 (0.82% מהמחיר), במחיר של €10 מיליון €57,722 (0.58%), והסכומים האלה אינם נתונים למשא ומתן.
2. הוסיפו שתי אגרות אם הרכישה ממומנת בהלוואה. שעבוד קרקע לטובת הבנק עולה עוד אגרה של 1.0 אצל הנוטריון ו-1.0 בלשכת רישום המקרקעין, שתיהן לפי סכום השעבוד. בשעבוד של €6 מיליון מדובר בכ-€19,200 (לפי חישובנו).
3. קבעו בחוזה מי נושא בעלויות, ובדקו את קיזוז המע״מ. ככלל הקונה הוא שנושא בהן (§ 448(2) BGB), ו-GmbH שמחייבת את דמי השכירות במע״מ יכולה לקזז את המע״מ ששילמה לנוטריון כמס תשומות.
מה לבדוק:
• בדקו לפי איזה שווי מחושבת האגרה: מחיר הרכישה, אך לא פחות משווי השוק.
• בררו אילו פעולות הנוטריון מתבקש לבצע — כל אחת מהן מוסיפה אגרה משלה.
• שאלו את הבנק מה יהיה סכום שעבוד הקרקע: שתי אגרות נוספות מחושבות לפיו.
• בדקו מי נושא בעלויות לפי החוזה, אם הצדדים סוטים מהוראת § 448(2) BGB.
• בקשו מיועץ מס לאשר ש-GmbH המחייבת את דמי השכירות במע״מ רשאית לקזז את המע״מ כמס תשומות.
ראו גם: Grunderwerbsteuer (מס רכישה) · כמה עולה להקים GmbH ולהחזיק אותה? · מחיר ותשואה: טבלת מכפילים
מקורות: GNotKG §§ 34, 47, 125 ורשימת האגרות (נספח 1), מס׳ 14110, 14121, 14140, 14150, 14152, 21100, 21200, 22110, 22200, 32005; BGB § 448(2); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 8 ו-11; חישובי Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Didier Weemaels / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.