מדריך למשקיע
2026-10-10 11:26

אילו מסים משלם תושב חוץ על הכנסות משכירות בגרמניה?

תושב חוץ משלם מס בגרמניה על דמי שכירות מנדל״ן גרמני בכל מקרה; השיעור תלוי במבנה הבעלות. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור של ⁦14–45%⁩ בלי סכום פטור בסיסי, חברה זרה — 15.825%. חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת 15.825% ועוד מס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם היא זכאית להפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung), וכשהיא מחלקת רווח מתווסף ניכוי מס במקור.

הכנסות משכירות ממוסות במקום שבו עומד הבניין

דמי שכירות מנכס הנמצא בגרמניה הם הכנסה שמקורה בגרמניה גם לתושב חוץ (§ 49(1) מס׳ 6 EStG). לחברה זרה הם נחשבים הכנסה עסקית (§ 49(1) מס׳ 2 אות f EStG). מדמי השכירות לא מנוכה מס: החוק קובע ניכוי במקור רק לסוגי הכנסה מסוימים (§ 50a(1) EStG). לכן המס נקבע לפי דוח שנתי (§ 25 EStG), שיחיד תושב חוץ מגיש למשרד המס שבאזורו נמצא הנכס (§ 19(2) AO).
רק הוצאות הקשורות להכנסה הגרמנית מקטינות את הבסיס (§ 50(1) EStG): ריבית, תיקונים, ניהול ופחת (AfA) על הבניין — 2% או 3% לשנה, לפי שנת הבנייה ולפי הבעלים (§ 7(4) EStG). תושבי חוץ אינם זוכים לסכום הפטור הבסיסי: מדרגות המס מוחלות כאילו הכנסתם הייתה גבוהה ב-€12,348 (§ 50(1), § 32a(1) EStG), ולכן המס מתחיל מהאירו הראשון של רווח.
מס המקרקעין (Grundsteuer) מוטל בידי הרשות המקומית ומשולם בידי הבעלים, אבל חוזי שכירות של סופרמרקטים מגלגלים אותו בדרך כלל לשוכר (חלק 10).

מבנה הבעלות קובע את השיעור ואת מספר שכבות המס

טבלה 1. השיעור תלוי בבעלים: ⁦14–45%⁩ ליחיד, 15.825% לחברה
⁧GmbH גרמנית⁩
⁧חברה זרה⁩
⁧יחיד⁩
15.825%
15.825%
⁧⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag) של עד 5.5% מהמס⁩
⁧מס על ההכנסה⁩
⁧3.5% × המקדם המקומי, בדרך כלל ⁦300–500%⁩; אפס עם ההפחתה המורחבת⁩
⁧לא, אם אין לה מוסד קבע בגרמניה⁩
⁧לא⁩
⁧מס עסקים⁩
⁧דיבידנד: ניכוי מס במקור של 26.375%, שאפשר להפחיתו מכוח דיני האיחוד האירופי או אמנה⁩
⁧לפי כללי מדינת המושב של החברה⁩
—
⁧רווח המשולם למשקיע⁩
⁧ממוסה ברמת החברה⁩
⁧ממוסה בגרמניה⁩
⁧אין מס אחרי 10 שנות בעלות (§ 23 EStG)⁩
⁧מכירת הנכס⁩
ב-GmbH, מס החברות (Körperschaftsteuer) הוא 15% בתוספת היטל הסולידריות; השיעור יורד בנקודת אחוז אחת בכל שנה החל מ-2028, עד 10% ב-2032 (§ 23 KStG). GmbH חייבת במס עסקים מעצם צורתה המשפטית (§ 2(2) GewStG). רק ההפחתה המורחבת פוטרת ממנו את הכנסות השכירות — אם החברה אינה עוסקת בדבר מלבד ניהול המקרקעין שלה (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ריבית על הלוואת בעלים מוציאה רווח מבסיס המס הגרמני, אבל רק בהתקיים ארבעה תנאים.

המס הגרמני קודם; מדינת המגורים מכריעה בשאר

מדינת המגורים ממסה בדרך כלל את הכנסתם העולמית של תושביה. אם היא מעניקה זיכוי בגין המס הגרמני — תלוי בדין שלה ובאמנה למניעת כפל מס. לתושבי רוסיה, מאז 2024 האמנה אינה מגבילה את זכויות המיסוי של גרמניה (§ 1(3) StAbwG), ומ-1 בינואר 2027 גרמניה משעה את האמנה שלה עם רוסיה במלואה.

המשמעות למשקיעים

1. בחרו את מבנה הבעלות לפני הרכישה, לא אחריה. הוא קובע את השיעור — ⁦14–45%⁩ ליחיד או 15.825% לחברה — ואת מספר שכבות המס; חשבו את הנטל בשתי המדינות בבת אחת.
2. תקצבו מס מהאירו הראשון של רווח. תושבי חוץ אינם זוכים לסכום פטור בסיסי, ורק הוצאות הקשורות להכנסה הגרמנית מקטינות את הבסיס: שמרו את התיעוד של הריבית, התיקונים והפחת.
3. בדקו אם מדינת המגורים שלכם מעניקה זיכוי בגין המס הגרמני. זה תלוי בדין שלה ובאמנה למניעת כפל מס; גרמניה משעה את האמנה שלה עם רוסיה במלואה החל מ-1 בינואר 2027.
מה לבדוק:
• מבנה הבעלות לפני הרכישה, עם חישוב לשתי המדינות — גרמניה ומדינת המגורים שלכם;
• רישום במשרד המס שבאזורו נמצא הנכס, והמועד להגשת הדוח השנתי;
• תיעוד ההוצאות שמקטינות את הבסיס: ריבית, תיקונים, פחת;
• ב-GmbH, חוות דעת אם ההפחתה המורחבת חלה על חוזה השכירות הספציפי;
• האם חוזה השכירות מגלגל את מס המקרקעין לשוכר.
ראו גם: אילו מסים משלמת GmbH המחזיקה נדל״ן? · מתי ריבית על הלוואת בעלים פטורה ממס בגרמניה? · האם צריך GmbH כדי לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה? · האם אפשר לקנות נדל״ן בגרמניה בלי היתר שהייה?
מקורות: §§ 7(4), 23, 25, 32a, 49(1) מס׳ 2, 6, 50(1), 50a(1) EStG; §§ 2, 23 KStG; § 4 SolZG; §§ 2, 9 מס׳ 1, 11, 16 GewStG; §§ 43, 43a EStG; § 19 AO; § 1(3) StAbwG; משרד האוצר הפדרלי על השעיית האמנה למניעת כפל מס עם רוסיה (9 ביולי 2026); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 9 ו-10. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.