מדריך למשקיע
2026-10-10 10:44

מרכז מסחרי שכונתי כהשקעה: לכל שוכר התקופה שלו

מרכז מסחרי שכונתי (Nahversorgungszentrum) נבדל מסופרמרקט בודד קודם כול בכך שיש בו כמה חוזי שכירות, שתוקפם פג במועדים שונים ושמתחדשים אחד אחד. במרכז קטן כזה לקניות היומיום פועלים סופרמרקט או חנות דיסקאונט לצד חנות פארם, מאפייה, בית מרקחת וחנויות בגדים ונעליים. BNP Paribas Real Estate אינה מנהלת סטטיסטיקה נפרדת על מספרם או על תשואתם של מרכזים כאלה: בנתוני העסקאות שלה היא מקבצת אותם עם המרכזים המסחריים הפתוחים בעלי עוגן מזון — יחד כ-€1 מיליארד ב-2025.

המשקיעים מעדיפים מרכזים שכונתיים, והשוק נשען על תיקי נכסים

88% מהמשקיעים שמוכנים לקנות מעדיפים מרכזים מסחריים פתוחים ומרכזים שכונתיים, כך עולה מסקר של Hahn Group. עסקת תיק חנויות המזון הגדולה ביותר של 2025 הייתה Penka: Habona Invest רכשה עבור קרן ייעודית 22 נכסי אספקה מקומית תמורת כ-€120 מיליון (BNP Paribas Real Estate). עם זאת, המקורות אינם מפרסמים תשואה נפרדת למרכזים שכונתיים, ואת ה-4.75% של המרכזים המסחריים הפתוחים אי אפשר להחיל עליהם.
הקרנות מסבירות את הביקוש בחוזים ארוכים ובהצמדה. ב-2023 עמדה יתרת תקופת השכירות הממוצעת המשוקללת בקרן הפתוחה של Habona על 11.8 שנים, ו-Habona תיארה את סעיף "2/10/70" כאופייני לפורמט. משמעותו: שנתיים עד שלוש בלי הצמדה, אחר כך עדכון כשמדד המחירים לצרכן עולה ב-10%, ו-⁦65–75%⁩ מהעלייה הזאת מגולגלים לדמי השכירות.

בזלו הובילו שלושה חידושים לשלושה אופקים שונים

טבלה 1. מרכז אחד, שלוש תקופות: Kaufland עד 2033 לפחות, Deichmann עד 2031, Rossmann לשלוש שנים נוספות לפחות
⁧תקופת החוזה⁩
⁧החלטה⁩
⁧שטח⁩
⁧שוכר⁩
⁧לפחות עד סוף מרץ 2033⁩
⁧חידוש מוקדם⁩
⁧כ-5,100 מ״ר⁩
Kaufland
⁧עד סוף מרץ 2031; עם האופציות, עד סוף מרץ 2041⁩
⁧חידוש ל-5 שנים ואופציות של ⁦2 × 3⁩ שנים ו-⁦1 × 4⁩ שנים⁩
⁧450 מ״ר⁩
Deichmann
⁧שלוש שנים נוספות לפחות⁩
⁧מימוש אופציה נוספת⁩
⁧כ-800 מ״ר⁩
Rossmann
מקור: Dr. Peters Group, הודעה לעיתונות מ-21 בספטמבר 2026.
מועדי פקיעה שונים פורסים את סיכון ההשכרה מחדש על פני זמן, אבל הופכים את הניהול למשא ומתן מתמיד: הבעלים צריך לחדש חוזים אחד אחד ולוודא שהיחידות הקטנות אינן עומדות ריקות. המרכז בזלו פועל כבר יותר מ-30 שנה; יש בו 12 שוכרים, ו-99.8% משטחו מושכרים. עוגן המזון — Kaufland, עם יחידה של כ-5,100 מ״ר — מביא את הלקוחות, והשוכרים הקטנים תלויים בו. Rossmann, למשל, מחפשת במפורש מיקומים בסמוך לסופרמרקט או לחנות דיסקאונט. מניסיוננו, חוזה העוגן נחתם ל-15 שנה, חוזי השוכרים האחרים קצרים יותר, ועלויות הניהול של המרכז גבוהות מאלה של חנות בודדת (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

דיני התכנון מגנים על תפקוד המרכז, לא על הכנסות הבעלים

החוק מגן על אזורי מסחר מרכזיים (zentrale Versorgungsbereiche), שאותם מגדירות תוכניות הפיתוח של הרשויות המקומיות. פרויקטים חדשים באזור בנוי שאין לו תוכנית בניין עיר (תב״ע) אסור שיפגעו בהם (§ 34(3) BauGB), והרשות המקומית רשאית להגביל שם קמעונאות כדי לשמר אותם (§ 9(2a) BauGB). אבל החוק מגן על תפקודו של האזור, לא על הכנסתו של בעלים מסוים. דיני התכנון ניטרליים מבחינת התחרות, ולחנות קיימת אין זכות להגנה מפני מתחרה חדש (BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19).

המשמעות למשקיעים

1. קראו את לוח מועדי הפקיעה, לא רק את חוזה העוגן. תקופות שונות פורסות את סיכון ההשכרה מחדש על פני זמן, אבל כל יחידה מתחדשת בנפרד; השוו את יתרת התקופה של העוגן לזו של השוכרים הקטנים.
2. בדקו את ההצמדה של כל שוכר. Habona תיארה את סעיף "2/10/70" כאופייני לפורמט: שנתיים עד שלוש בלי הצמדה, ואחר כך ⁦65–75%⁩ מעליית המדד מגולגלים לדמי השכירות, אחרי סף של 10%.
3. אל תבלבלו בין הגנה על המרכז להגנה על ההכנסה. החוק אוסר על פרויקטים חדשים בלי תב״ע לפגוע באזור מסחר מרכזי, אבל לחנות קיימת אין זכות להגנה מפני מתחרה חדש.
מה לבדוק:
• בדקו בתוכנית הפיתוח המוניציפלית אם המרכז נמצא בתוך אזור מסחר מרכזי.
• בקשו את לוח מועדי הפקיעה של החוזים, וחשבו איזה חלק מדמי השכירות מגיע מהעוגן.
• השוו את יתרת התקופה של העוגן לתקופות של השוכרים הקטנים.
• פרטו את תנאי ההצמדה של כל שוכר: הסף ושיעור הגלגול.
• בקשו את עלויות הניהול, את הוצאות התפעול ורשימה של היחידות הפנויות.
ראו גם: מרכז מסחרי פתוח כהשקעה; חנות פארם כהשקעה; סופרמרקט בעל מגוון מלא כהשקעה.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025, ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); Habona Invest, מצגת של Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, נובמבר 2023; Dr. Peters Group, הודעה לעיתונות מ-21 בספטמבר 2026; Dirk Rossmann GmbH, דרישות האתר; § 34(3) ו-§ 9(2a) BauGB; BVerwG, החלטה מ-10 ביולי 2020, 4 BN 50.19; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 10; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.