מדריך למשקיע
2026-10-10 11:27

האם חייבים להגיע בעצמכם לנוטריון כדי לקנות נדל״ן בגרמניה?

לא: נציג יכול לחתום בשמכם, אבל לשכת רישום המקרקעין (Grundbuchamt) מכירה בסמכותו רק אם החתימה על ייפוי הכוח אומתה בידי נוטריון (§ 29 GBO). בחו״ל עושים זאת בקונסוליה גרמנית או אצל נוטריון מקומי, שאישורו מקבל לאחר מכן אפוסטיל או אישור קונסולרי. אם תגיעו בעצמכם בלי גרמנית מספקת, הנוטריון מתרגם לכם את החוזה במקום להקריא אותו — בעצמו או באמצעות מתורגמן (§ 16 BeurkG).

החוק דורש השתתפות, לא נוכחות

חוזה לרכישת מקרקעין חייב להיערך בשטר נוטריוני (§ 311b(1) BGB): הנוטריון מקריא את השטר בקול, והצדדים מאשרים אותו וחותמים עליו בכתב ידם בנוכחותו (§ 13(1) BeurkG). צד יכול להיות מיוצג: ייפוי כוח אינו טעון את הצורה שנקבעה לעסקה עצמה (§ 167(2) BGB). עריכת השטר בשיחת וידאו אינה אפשרית: היא מותרת רק כשהחוק מתיר זאת במפורש (§ 16a BeurkG), כמו בייסוד GmbH (§ 2(3) GmbHG). הקוד האזרחי הגרמני (BGB) אינו נותן היתר כזה לעסקאות מקרקעין.
גם אין צורך שהצדדים ישבו ליד אותו שולחן: אפשר לערוך את החוזה תחילה כהצעה של צד אחד, ולאחר מכן כקיבול של הצד האחר (§ 128 BGB). החריג הוא הסכם העברת הבעלות (Auflassung), שיש להצהיר עליו בפני נוטריון כששני הצדדים נוכחים בו-זמנית, בעצמם או באמצעות נציגים (§ 925(1) BGB).

ייפוי כוח עובד רק אם לשכת רישום המקרקעין מקבלת אותו

לשכת רישום המקרקעין רושמת רק על סמך מסמכים רשמיים או מסמכים שחתימתם אומתה רשמית (§ 29(1) GBO), ולכן החתימה על ייפוי כוח חייבת לעבור אימות נוטריוני (§ 129 BGB). בחו״ל יכול לעשות זאת פקיד קונסולרי גרמני: מסמכים קונסולריים שקולים למסמכים של נוטריון גרמני (§ 10(1) מס׳ 2, (2) KonsG) ואינם צריכים אפוסטיל. חתימה שאומתה בידי נוטריון מקומי מאושרת באפוסטיל, אם המדינה צד לאמנת האג משנת 1961, שבין הצדדים לה רוסיה, קזחסטן, אוקראינה וישראל. מסמכים ממדינות שאינן צד לה, כמו איחוד האמירויות, עוברים אישור קונסולרי בנציגות גרמנית (§ 13 KonsG).
לשכת רישום המקרקעין היא מחלקה של בית משפט השלום (§ 1(1) GBO), ושפתו של בית משפט גרמני היא גרמנית (§ 184 GVG). לכן הדרך הנבונה היא ייפוי כוח דו-לשוני שניסח נוטריון גרמני, עם תרגום מאושר של האישור הזר ושל האפוסטיל.
אפשר אפילו בלי ייפוי כוח: נציג חותם בשמכם, ואתם מאשררים את העסקה לאחר מכן — שוב בחתימה מאומתת, אחרת לשכת רישום המקרקעין לא תקבל אותה. עד לאשרור החוזה חסר תוקף (§ 177(1) BGB), ואם המוכר דורש תשובה, יש לכם שבועיים בלבד לאשרר, ולאחר מכן שתיקה נחשבת סירוב (§ 177(2) BGB).
היעדרות אינה פוטרת מהבדיקות: הנוטריון מזהה גם את הצד וגם את נציגו, ובודק את סמכותו של הנציג (§ 10(1) מס׳ 1 GwG).
טבלה 1. כל דרך לרישום מסתיימת בחתימה מאומתת
⁧הסיכון העיקרי⁩
⁧מה נדרש⁩
⁧הדרך⁩
⁧בלי שטר ייחוס נוטריוני (Bezugsurkunde) שנערך מראש, הקראת הנספחים נמשכת שעות⁩
⁧דרכון; מתורגמן, אם הגרמנית שלכם אינה מספקת⁩
⁧הגעה אישית⁩
⁧הסמכות אינה מכסה כל הצהרה נדרשת — למשל את שעבוד הקרקע (Grundschuld) לטובת הבנק המממן⁩
⁧חתימה שאומתה בקונסוליה גרמנית, או בידי נוטריון מקומי עם אפוסטיל או אישור קונסולרי⁩
⁧נציג עם ייפוי כוח⁩
⁧עד לאשרור החוזה חסר תוקף, ולפי דרישת המוכר יש לכם שבועיים לענות⁩
⁧אשרור מאוחר בחתימה מאומתת⁩
⁧נציג בלי סמכות⁩

אם תגיעו בלי גרמנית מספקת, החוזה מתורגם ולא מוקרא

אם צד, לפי הצהרתו או להערכת הנוטריון, אינו שולט די בגרמנית, הדבר נרשם בשטר, והשטר מתורגם במקום שיוקרא (§ ⁦16(1)–(2)⁩ BeurkG). לבקשה מוכן גם תרגום בכתב, והוא מצורף לשטר — והנוטריון חייב להפנות את תשומת הלב לזכות הזאת. אם הנוטריון אינו מתרגם בעצמו, מוזמן מתורגמן; מתורגמן שאינו מושבע באופן כללי מושבע בידי הנוטריון, אלא אם כל הצדדים מוותרים על כך (§ 16(3) BeurkG). אפשר גם לערוך את השטר בשפה אחרת, אם הנוטריון שולט בה די הצורך (§ 5(2) BeurkG). מהלך מעמד החתימה עצמו מתואר בנפרד (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

המשמעות למשקיעים

1. בקשו מנוטריון גרמני לנסח את ייפוי הכוח לעסקה הזאת. הוא חייב לכסות את החוזה, את הסכם העברת הבעלות ואת שעבוד הקרקע לטובת הבנק המממן; הדרך הפשוטה ביותר היא לאמת את החתימה בקונסוליה גרמנית — אימות כזה אינו צריך אפוסטיל.
2. אם נציג חתם בלי סמכות, אשררו בלי דיחוי. עד לאשרור החוזה חסר תוקף, ומרגע שהמוכר דורש תשובה, שתיקה של שבועיים נחשבת סירוב.
3. אם תגיעו בעצמכם, הזמינו מראש מתורגמן ותרגום בכתב. התרגום מצורף לשטר לבקשתכם — זכות שהנוטריון חייב להפנות אליה את תשומת לבכם.
מה לבדוק:
• ייפוי הכוח מנוסח בידי נוטריון גרמני לעסקה הספציפית, ומכסה את החוזה, את הסכם העברת הבעלות, ואם נדרשת הלוואה — גם את שעבוד הקרקע;
• החתימה מאומתת בקונסוליה גרמנית או בידי נוטריון מקומי — עם אפוסטיל או אישור קונסולרי, ועם תרגום מאושר;
• ייפוי הכוח המקורי מגיע לנוטריון הגרמני לפני יום החתימה;
• אם תגיעו בעצמכם, המתורגמן מתואם מראש ותרגום בכתב הוזמן;
• לחברה רוכשת: הוכחת הסמכות של נציגיה והרישום שלה במרשם השקיפות (Transparenzregister) מוכנים.
ראו גם: מה קורה אצל הנוטריון כשקונים נדל״ן בגרמניה? · האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה? · כמה זמן לוקחת רכישת נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: BGB §§ 128, 129, 167, 177, 311b(1), 925(1); BeurkG §§ 5, 13, 16, 16a; GBO §§ 1, 29; KonsG §§ 10, 13; GmbHG § 2(3); GVG § 184; GwG § 10; האמנה לביטול דרישת האימות של מסמכים ציבוריים זרים מיום 5 באוקטובר 1961, טבלת המצב של HCCH (נכון ל-10 באוקטובר 2026); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.