מדריך למשקיע
2026-10-10 11:29

האם כדאי לקנות נכס על זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht)?

כן — אם המחיר משקף את העובדה שאתם קונים בניין בלי הקרקע שלו, ולזמן מוגבל: ערכה של זכות בנייה תורשתית (Erbbaurecht) נשחק ככל שסופה מתקרב. הבנקים רוצים שהזכות תימשך הרבה אחרי תום ההלוואה: בנק למשכנתאות רשאי לכלול הלוואה כזו במאגר הכיסוי של אג״ח מכוסות (Pfandbriefe) רק אם הפירעון המתוכנן מסתיים לפחות עשר שנים לפני פקיעת הזכות (§ 13(2) PfandBG). לכן רוב המשקיעים הפרטיים מעדיפים להחזיק גם בקרקע, וחנויות על זכות בנייה נמכרות בהנחה.

אתם קונים בניין וזכות מוגבלת בזמן, לא את הקרקע

זכות בנייה תורשתית היא זכות עבירה ותורשתית להחזיק בניין על קרקע של אחר (§ 1(1) ErbbauRG). הבניין הוא חלק מהותי של הזכות, לא של הקרקע (§ 12 ErbbauRG); לזכות יש דף רישום משלה בפנקס המקרקעין, ה-Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG), ואפשר ליצור אותה רק בדרגה ראשונה (§ 10 ErbbauRG). בעל הקרקע — לעיתים קרובות כנסייה, רשות מקומית או מוסד גדול — מקבל דמי חכירה שנתיים (Erbbauzins). לפי ניסיוננו, הזכות ניתנת לרוב ל-⁦50–99⁩ שנה (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). לעניין מס הרכישה, הזכות נחשבת מקרקעין (§ 2(2) מס׳ 1 GrEStG).

שלוש קבוצות של תנאי חוזה קובעות את השווי

החוזה קובע כמה תקבלו על הבניין בסוף התקופה, אם בעל הקרקע חייב להסכים למכירה או לשעבוד, ומתי הוא רשאי לקחת את הזכות בחזרה לפני הזמן.
פקיעה. הבניין עובר לבעל הקרקע, שחייב לשלם פיצוי — אלא אם החוזה מגביל את הפיצוי או שולל אותו, כפי שהחוק מתיר (§ 27(1) ErbbauRG). ככל שהתקופה שנותרה מתקצרת, ערך הזכות מתכנס לעבר הפיצוי הזה.
הסכמה. מכירה או שעבוד של הזכות מחייבים לעיתים קרובות את הסכמת בעל הקרקע (§ 5 ErbbauRG); עד שהיא ניתנת, אפילו הסכם הרכישה חסר תוקף (§ 6(1) ErbbauRG). בתנאים של § 7 ErbbauRG אפשר לדרוש את ההסכמה, ובית משפט יכול להחליף סירוב בלתי מוצדק.
השבה מוקדמת. החוזה רשאי להתיר לבעל הקרקע לדרוש את הזכות בחזרה במקרים מוגדרים (§ 2 מס׳ 4 ErbbauRG); בגין פיגור בתשלום דמי החכירה — רק כשהחוב מגיע לדמי חכירה של שנתיים (§ 9(4) ErbbauRG).
דמי החכירה הם עניין נפרד. החוק מגביל את העלאתם רק בבנייני מגורים (§ 9a ErbbauRG), ומתיר הצמדה בתקופות של 30 שנה ומעלה (§ 4 PrKG), כך שבחנות דמי החכירה יכולים לעלות עם המחירים.
טבלה 1. זכות בנייה זולה יותר ברכישה, אבל יקרה יותר בהחזקה וקשה יותר למכירה
⁧זכות בנייה תורשתית⁩
⁧בעלות מלאה⁩
⁧בניין וזכות לתקופה קצובה⁩
⁧קרקע ובניין⁩
⁧מה קונים⁩
⁧יש, ייתכן שצמוד למדד⁩
⁧אין⁩
⁧תשלום שנתי עבור הקרקע⁩
⁧יורד לעבר סכום הפיצוי עם סוף התקופה⁩
⁧הקרקע אינה מתבלה⁩
⁧השווי לאורך זמן⁩
⁧לעיתים קרובות בהסכמת בעל הקרקע⁩
⁧חופשיים⁩
⁧מכירה ושעבוד⁩
⁧נפרעת לא יאוחר מ-10 שנים לפני תום הזכות⁩
⁧תנאים סטנדרטיים⁩
⁧הלוואה מבנק למשכנתאות⁩
⁧מאגר צר: מבנה לא שגרתי (חלק 12)⁩
⁧מאגר רחב⁩
⁧קונים במכירה חוזרת⁩

הרכישה הגיונית כשהתקופה שנותרה ארוכה בהרבה מהתוכניות שלכם

זכות בנייה הגיונית אם התקופה שנותרה ארוכה בהרבה מתקופת חוזה השכירות, מתקופת ההלוואה ומאופק ההחזקה שלכם, ואם הפיצוי על הבניין אינו שלול ואינו מקוצץ. ההנחה ביחס לנכס דומה בבעלות מלאה צריכה לכסות גם את דמי החכירה השנתיים וגם את מאגר הקונים הצר יותר במכירה חוזרת. חשבון פשוט לפי § 13(2) PfandBG: כשנותרו 30 שנה לזכות, הלוואה שבנק למשכנתאות כולל במאגר הכיסוי שלו חייבת להיפרע בתוך 20 שנה.

המשמעות למשקיעים

1. העריכו את הזכות לפי התקופה שנותרה ולפי הפיצוי, לא לפי הבניין. ככל שהתקופה אוזלת, ערך הזכות מתכנס לפיצוי על הבניין, ולכן המחיר תלוי בכמה שנים נותרו ובמה שהחוזה מבטיח בסוף.
2. השיגו את הסכמת בעל הקרקע לפני החתימה. עד שהיא ניתנת, אפילו הסכם הרכישה חסר תוקף, וההסכמה לשעבוד לטובת הבנק חייבת להיות בצורה הכשירה לרישום.
3. התאימו את תקופת הזכות להלוואה לפי כלל עשר השנים. כשנותרו 30 שנה לזכות, הלוואה שבנק למשכנתאות כולל במאגר הכיסוי שלו חייבת להיפרע בתוך 20 שנה.
מה לבדוק:
• התקופה שנותרה לזכות, מול תקופת חוזה השכירות, תקופת ההלוואה ואופק ההחזקה שלכם;
• הפיצוי על הבניין בפקיעה ובהשבה מוקדמת, וכל עילות ההשבה;
• הסכמת בעל הקרקע לרכישה שלכם ולשעבוד לטובת הבנק — בצורה הכשירה לרישום;
• גובה דמי החכירה, נוסחת ההצמדה ומועדי העדכון;
• זכות קדימה לחידוש וחובה של בעל הקרקע למכור את הקרקע, אם החוזה קובע אותן (§ 2 מס׳ 6, 7 ErbbauRG).
ראו גם: איך עורכים בדיקת נאותות לנדל״ן מסחרי לפני הרכישה? · האם אפשר לממן רכישת סופרמרקט בגרמניה, ובאיזו ריבית? · כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: ErbbauRG §§ 1, 2, 5, 6, 7, 9, 9a, 10, 12, 14, 27; PrKG § 4; GrEStG § 2; PfandBG § 13; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 7 ו-12; ניסיון העסקאות של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.