2026-10-10 10:33

השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מארצות הברית: גרמניה ממסה את דמי השכירות ואת המימוש, וארצות הברית ממסה את אזרחיה בכל מקום שבו הם גרים

לפי האמנה למניעת כפל מס משנת 1989, בנוסחה המתוקן בפרוטוקול משנת 2006, גרמניה רשאית למסות דמי שכירות ומכירת מניות בחברות שמחזיקות בעיקר נדל״ן בגרמניה; את הריבית ממסה רק ארצות הברית. המס על דיבידנדים מוגבל ל-15%, ואמנה נפרדת חלה על עיזבונות ומתנות. אבל האמנה משמרת במפורש את זכותה של ארצות הברית למסות את אזרחיה בכל מקום שבו הם גרים.

גרמניה ממסה את דמי השכירות ואת המימוש, ארצות הברית — את הריבית

גרמניה ממסה הכנסות משכירות (סעיף 6), וארצות הברית מזכה את המס הגרמני כנגד המס שלה (סעיף 23). האמנה מתייחסת למניות בחברה גרמנית שנכסיה הם כולם או בעיקר נדל״ן בגרמניה כאל נדל״ן, ולכן גרמניה רשאית למסות גם רווחים ממכירתן (סעיף 13(1), (2)(b)). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) שמחזיקה רק סופרמרקט עומדת בדרך כלל בתנאי הזה. האמנה מיום 29 באוגוסט 1989 מוחלת מאז 1 בינואר 1990, והפרוטוקול מיום 1 ביוני 2006 — מאז ⁦2007–2008⁩ (רשימת משרד האוצר הפדרלי, BMF).

הריבית ממוסה רק במדינת התושבות של הבעלים המוטב, בין שהחוב מובטח במשכנתה ובין שלא (סעיף 11(1), (2)). החריג הוא הכנסה המשתתפת ברווחים, כולל מהלוואה המשתתפת ברווחים (partiarisches Darlehen): אם היא מקטינה את רווח ה-GmbH, גרמניה ממסה אותה לפי הדין שלה (סעיף 10(6)). בהלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen) רגילה האמנה אינה משנה דבר: אם מתקיימים ארבעת התנאים (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), הדין הגרמני אינו ממסה את הריבית עליה. ההלוואה חייבת להיות בלתי מובטחת, ללא השתתפות ברווחים ובריבית בתנאי שוק, והמלווה אינו יכול להיות תושב תחום שיפוט הכלול ברשימת ה-StAbwV. האמנה רלוונטית אם ההלוואה מובטחת.

ה-GmbH מנכה מס בשיעור 26.375% מדיבידנדים. התקרה היא 15% לתושב ארצות הברית ו-5% לחברה אמריקאית המחזיקה במישרין 10% ומעלה ממניות ההצבעה. חברה המחזיקה 80% ומעלה במשך 12 חודשים ועומדת בסעיף הגבלת ההטבות משלמת 0% (סעיף 10(2), (3); סעיף 28). המשרד הפדרלי המרכזי למסים (Bundeszentralamt für Steuern, BZSt) מחזיר את ההפרש עד לשיעור שבאמנה על פי בקשה שהוגשה לא יאוחר מארבע שנים לאחר תום שנת התשלום (§ 50c(3) EStG).

טבלה 1. האמנה משאירה לגרמניה את דמי השכירות, את המימוש ועד 15% על דיבידנדים, ומעניקה את הריבית לארצות הברית

⁧בסיס⁩	⁧המצב לתושב ארצות הברית⁩	⁧נושא⁩
⁧רשימת ה-BMF⁩	⁧בתוקף; פרוטוקול 2006 מוחל מאז ⁦2007–2008⁩⁩	⁧אמנה למניעת כפל מס⁩
⁧סעיף 6; סעיף 23⁩	⁧ממוסות בגרמניה; ארצות הברית מזכה את המס⁩	⁧הכנסות משכירות⁩
⁧סעיף 10(2), (3)⁩	⁧עד 15%; 5% לחברה המחזיקה במישרין 10% ומעלה; 0% להחזקה של 80% ומעלה העומדת בסעיף 28⁩	⁧דיבידנדים מ-GmbH⁩
⁧סעיף 11; סעיף 10(6)⁩	⁧רק בארצות הברית, גם בהלוואה מובטחת; הכנסה המשתתפת ברווחים — לפי הדין הגרמני⁩	⁧ריבית⁩
⁧סעיף 13(2)(b)⁩	⁧ניתנת למיסוי בגרמניה⁩	⁧מכירת מניות בחברה שמחזיקה בעיקר נדל״ן בגרמניה⁩
⁧רשימת ה-BMF⁩	⁧אמנת 1980 עם פרוטוקול 1998⁩	⁧מס עיזבון ומס מתנות⁩
§ 2 StAbwV	⁧ארצות הברית אינה כלולה בה; סמואה האמריקנית, גואם ואיי הבתולה של ארצות הברית כלולים⁩	⁧הרשימה הגרמנית של תחומי שיפוט שאינם משתפים פעולה (StAbwV)⁩

האזרחות האמריקאית שוקלת יותר מהתושבות

האמנה משמרת את זכותה של ארצות הברית למסות את תושביה ואת אזרחיה, למעט במקרים שנקבעו בה (סעיף 1(4), (5)). לפי רשות המסים האמריקאית (Internal Revenue Service, IRS), אזרחי ארצות הברית חייבים במס אמריקאי על הכנסתם מכל העולם בכל מקום שבו הם גרים, לצד המס של מדינת מגוריהם. בנקים גרמניים מזהים חשבונות של נישומים אמריקאים לפי הסכם FATCA מיום 31 במאי 2013. הם אוספים, בין היתר, את מספר הזיהוי האמריקאי לצורכי מס ואת יתרת החשבון עבור ה-BZSt, שמעביר אותם ל-IRS עד 30 בספטמבר של השנה שלאחר מכן (§§ 8, 9 FATCA-USA-UmsV).

אמנת 1980 חלה גם על מתנות, אבל את מניות ה-GmbH יש לבדוק

האמנה מיום 3 בדצמבר 1980, עם הפרוטוקול מיום 14 בדצמבר 1998, היא אחת מחמש האמנות של גרמניה בענייני מס ירושה, והיא חלה גם על מתנות. לפי משרד האוצר האמריקאי, המדינה שבה המוריש או נותן המתנה לא היה בעל מקום מגורים קבוע רשאית למסות רק נכסים מסוימים הנמצאים בה: נדל״ן, נכסים של מוסד קבע וזכויות בשותפויות. שתי המדינות שמרו הסתייגויות לטובת הדין שלהן; ארצות הברית, בפרט, ממסה את העיזבונות והמתנות של אזרחיה ושל מי שמקום מגוריו הקבוע בה. כיצד הכללים האלה חלים על מניות GmbH ועל הלוואת הבעלים — את זה יש לבדוק עם יועצים בשתי המדינות לפני הרכישה.

את ייפוי הכוח, מרשם השקיפות והכספים בודקים לפני החתימה

ייפוי כוח לרכישה טעון לכל הפחות חתימה מאומתת בידי נוטריון, אחרת לשכת רישום המקרקעין (Grundbuchamt) לא תקבל אותו (§ 29(1) GBO; חלק 8). ארצות הברית צד לאמנת האפוסטיל של האג מאז 15 באוקטובר 1981, ולכן ייפוי כוח שאומת בידי נוטריון אמריקאי זקוק לאפוסטיל בלבד. חברה רוכשת אמריקאית רושמת את הנהנים הסופיים שלה במרשם השקיפות (Transparenzregister) הגרמני לפני העסקה; אחרת הנוטריון לא יערוך את השטר (§ 20(1), § 10(9) GwG).

הנוטריון, המתווך והבנק בודקים את הקונה, את הנהנים הסופיים ובמידת הצורך גם את מקור הכספים (§§ 10, 11 GwG); התשלום חייב להתבצע בהעברה בנקאית (§ 16a GwG). היתר שהייה אמריקאי אינו מסיר את מגבלת הפיקדונות של האיחוד האירופי לאזרחי רוסיה. החריג חל רק על אזרחי מדינות האיחוד האירופי, המרחב הכלכלי האירופי (EEA) ושווייץ ועל בעלי היתר שהייה בהן (סעיף 5b(3) לתקנה (EU) מס׳ 833/2014). על השאלה כיצד ארצות הברית ממסה הכנסות מנדל״ן בגרמניה ישיב יועץ מס אמריקאי: עמוד זה מתאר רק את הצד הגרמני ואת נוסח האמנה.

המשמעות למשקיעים

1. שקלו את האזרחות של כל משתתף, לא רק את התושבות. המס האמריקאי מגיע לאזרחי ארצות הברית בכל מקום שבו הם גרים, ובנק גרמני מדווח על חשבונותיהם ל-IRS דרך ה-BZSt.

2. הקפידו שההלוואה לא תשתתף ברווחים. ריבית רגילה ממוסה רק בארצות הברית, גם בהלוואה מובטחת, אבל גרמניה ממסה הכנסה המשתתפת ברווחים לפי הדין שלה אם היא מקטינה את רווח ה-GmbH.

3. הסדירו את תכנון העיזבון לפני הרכישה. אמנת 1980 חלה על עיזבונות ועל מתנות, אבל את השפעתה על מניות GmbH ועל הלוואת הבעלים יש לבדוק עם יועצים בשתי המדינות.

מה לבדוק:
• האזרחות והתושבות של כל משתתף: המס האמריקאי מגיע לאזרחי ארצות הברית בכל מקום שבו הם גרים;
• מעמד הנישום האמריקאי מול הבנק (FATCA);
• תנאי הלוואת הבעלים: ללא השתתפות ברווחים — אחרת גרמניה ממסה את התשלומים לפי הדין שלה;
• לבעלת מניות שהיא חברה — ההחזקה, תקופת ההחזקה ותנאי סעיף 28 לשיעור של 0%;
• תכנון עיזבון לפי אמנת 1980 — עם יועצים בשתי המדינות.

ראו גם: חלק 9. החלטת המבנה · חלק 8. מעמד החתימה אצל הנוטריון · השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה משווייץ · השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מבריטניה

מקורות: האמנה למניעת כפל מס בין הרפובליקה הפדרלית של גרמניה לבין ארצות הברית מיום 29 באוגוסט 1989, בנוסחה המתוקן בפרוטוקול מיום 1 ביוני 2006, סעיפים 1, 6, 10, 11, 13, 23, 28; האמנה בענייני מס עיזבון ומס מתנות בין הרפובליקה הפדרלית של גרמניה לבין ארצות הברית מיום 3 בדצמבר 1980 עם הפרוטוקול מיום 14 בדצמבר 1998; משרד האוצר האמריקאי, Technical Explanation לפרוטוקול מיום 14 בדצמבר 1998; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026; הסכם FATCA בין גרמניה לארצות הברית מיום 31 במאי 2013; FATCA-USA-UmsV §§ 8, 9; EStG § 50c; StAbwV § 2; GwG §§ 10, 11, 16a, 20; GBO § 29; סעיף 5b לתקנה (EU) מס׳ 833/2014 (נוסח מאוחד מיום 24 ביולי 2026); ועידת האג למשפט בינלאומי פרטי, טבלת המצב של האמנה לביטול דרישת האימות של מסמכים ציבוריים זרים. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.

צילום: Mathias Konrath / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון