מדריך למשקיע
2026-10-10 10:46

היפרמרקט כהשקעה: המחזור יורד, והמחליפים מעטים

מי שמשקיע בהיפרמרקט (SB-Warenhaus) קונה קודם כול את יתרת תקופת השכירות ואת הסיכוי למצוא שוכר מחליף למבנה בגודל כזה. ההיפרמרקט הוא היחיד מבין פורמטי המזון העיקריים שהמחזור שלו ירד ב-2025 — ב-2.6%, ל-€18.6 מיליארד (EHI). פירוק רשת Real הראה עד כמה מצומצם מעגל המחליפים: מתוך 276 חנויות, שני המועמדים הטבעיים יכלו לקלוט 116 לכל היותר (לפי חישובנו).

ההיפרמרקטים מאבדים מחזור, בזמן שהפורמטים האחרים צומחים

טבלה 1. מבין ארבעת פורמטי המזון העיקריים, רק בהיפרמרקטים ירד המחזור ב-2025 — ב-2.6%
⁧שינוי במחזור, 2025⁩
⁧נתח מהמחזור, 2025⁩
⁧שטח השכרה ממוצע⁩
⁧חנויות⁩
⁧פורמט⁩
⁦+2.7%⁩
46.1%
⁧1,287 מ״ר⁩
15,976
⁧חנויות דיסקאונט⁩
⁦+6.5%⁩
32.2%
⁧1,852 מ״ר⁩
10,700
⁧סופרמרקטים⁩
⁦+7.1%⁩
11.0%
⁧3,869 מ״ר⁩
1,300
⁧סופרמרקטים גדולים⁩
⁦−2.6%⁩
⁧כ-8.5%⁩
⁧7,892 מ״ר⁩
689
⁧היפרמרקטים⁩
נתח ההיפרמרקטים הוא לפי חישובנו: €18.6 מיליארד מתוך €217.8 מיליארד. מקורות: BNP Paribas Real Estate (מספרי החנויות על בסיס נתוני HDE), EHI.
להיפרמרקט אין "רזרבה שקטה" כמו זו שהרחבות מעניקות לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט: לפי הערכת BNP, שטחו כבר תואם את דרישת הרשתות, 8,000 מ״ר (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). זוהי חנות בשירות עצמי עם שטח מכירה של 5,000 מ״ר לפחות והמגוון הרחב ביותר בקמעונאות המזון: בהיפרמרקטים של Marktkauf (EDEKA) יש כ-60,000 פריטים. בגרמניה פועלים 689 היפרמרקטים, עם שטח השכרה ממוצע של 7,892 מ״ר (BNP Paribas Real Estate).
המפעילים מעטים. Kaufland מפעילה 790 חנויות בגרמניה ומחפשת אתרים עם שטח מכירה של 2,500 מ״ר לפחות. ל-Marktkauf יש 112 חנויות עם שטח מכירה ממוצע של 5,800 מ״ר, ול-Globus היו 47 היפרמרקטים ב-2020.

פירוק Real הראה עד כמה מצומצם מעגל המחליפים

גם בתרחיש הטוב ביותר, שני המחליפים הטבעיים — Kaufland ו-Globus — יכלו לקלוט 116 מתוך 276 ההיפרמרקטים של Real, פחות ממחצית (לפי חישובנו). Metro מכרה ב-2020 את כל 276 החנויות ל-SCP; בשנת הכספים 2018/2019 הן הניבו מחזור של כ-€7 מיליארד. רשות התחרות הפדרלית (Bundeskartellamt) אישרה ל-Kaufland לקלוט עד 92 מתוך 101 החנויות שעליהן הגישה הודעה, ול-Globus — עד 24. הרשות ציינה שבחלק מהמקרים Kaufland עדיין נדרשת להגיע להסכמה עם המשכירים הקיימים.
הרשת שנותרה, Mein Real, הגישה בקשה לחדלות פירעון בספטמבר 2023 וסגרה את 49 חנויותיה האחרונות במרץ 2024; Kaufland התכוונה לשלב ברשת שלה עד 23 מהן (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

במקורות אין נקודת ייחוס לתשואה של היפרמרקטים

BNP Paribas Real Estate מעריכה תשואות לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים (5.00%) ולמרכזים מסחריים פתוחים (4.75%), אבל לא להיפרמרקטים — ואת הנתונים האלה אי אפשר להחיל על היפרמרקט. היפרמרקטים משלמים פחות דמי שכירות למ״ר מחנויות דיסקאונט ומסופרמרקטים גדולים: במדגם של Hahn Group, שכולל יותר מ-700 חנויות מזון, משלמים היפרמרקטים, יחד עם הסופרמרקטים, כ-€11.20 למ״ר לחודש.
מניסיוננו, חוזה השכירות נחתם לכ-15 שנה על פי החוזה האחיד של השוכר, והרשת מחליטה על חידוש חנות אחר חנות. פתרון הגיבוי הוא לחלק את המבנה לכמה חנויות. אבל הוראות האזור המיוחד (Sondergebiet) מגבילות בדרך כלל את שטח המכירה ואת מגוון המוצרים, והגג, החניון והמערכות הטכניות של הבניין מייקרים הסבה כזו.

המשמעות למשקיעים

1. העריכו היפרמרקט לפי יתרת התקופה, לא לפי נקודות הייחוס של פורמטים אחרים. נקודות הייחוס של BNP — 5.00% לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים, 4.75% למרכזים מסחריים פתוחים — אינן חלות על הפורמט הזה, ולהיפרמרקט אין "רזרבה שקטה" מהרחבה.
2. זהו את המחליף לפני הרכישה, לא אחרי שהשוכר עוזב. מקרה Real מראה שגם בתרחיש הטוב ביותר יכלו שני המחליפים הטבעיים לקלוט 116 מתוך 276 חנויות (לפי חישובנו), ורשות התחרות לא אישרה ל-Kaufland את כל החנויות שעליהן הגישה הודעה.
3. תמחרו מראש את חלוקת המבנה. הוראות האזור המיוחד מגבילות בדרך כלל את שטח המכירה ואת מגוון המוצרים, והגג, החניון והמערכות הטכניות מייקרים את ההסבה לכמה חנויות.
מה לבדוק:
• בררו את יתרת התקופה הקבועה, את האופציות ואיזו חברה של הקבוצה חתמה על החוזה.
• בקשו את מגמת המחזור של החנות, אם השוכר מוסר אותה, וחשבו את דמי השכירות כשיעור מהמחזור.
• קראו את תוכנית האזור המיוחד: שטח המכירה המרבי, מגוון המוצרים המותר והאם מותר לחלק את המבנה.
• העריכו מי עוד — Kaufland, EDEKA, Globus או REWE — יכול לקלוט את המבנה, והאם דיני התחרות יעמדו בדרך.
• בדקו את מצב הגג, החניון והמערכות הטכניות, והעריכו את עלות חלוקת המבנה לכמה חנויות.
ראו גם: סופרמרקט גדול כהשקעה; מרכז מסחרי פתוח כהשקעה; חנות פארם כהשקעה.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 (מספרי החנויות על בסיס נתוני HDE), ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; EHI Retail Institute (כפי שדווח ב-Lebensmittel Rundschau, 3 בספטמבר 2026; סף 5,000 המ״ר: סיווג EHI כפי שדווח בידי Regierungspräsidium Gießen, 2015); EDEKA, דוח הקבוצה 2025; Schwarz Gruppe, נתונים לשנת הכספים 2025, ו-Kaufland, דרישות האתר (2026); Bundeskartellamt, הודעה לעיתונות מ-22 בדצמבר 2020; LEBENSMITTEL PRAXIS, 28 במרץ 2024; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-12; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.
צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.