מדריך למשקיע
2026-10-10 11:31

איך מעבירים כסף לרכישת נדל״ן בגרמניה?

בהעברה בנקאית מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת, ורק אחרי הודעה בכתב מהנוטריון שהתשלום הגיע לפירעון — בדרך כלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים ממנה. אין צורך בחשבון בנק גרמני, אבל הבנק, הנוטריון והמתווך בודקים את מקור הסכום כולו לפני ההעברה — ואצל לקוחות ממדינות בסיכון גבוה, גם את מקור הונם כולו. מזומן, נכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבנים יקרות אסורים (§ 16a GwG), ותשלום שאי אפשר להוכיח לנוטריון מעכב את רישום הקונה כבעלים.

רק ההודעה של הנוטריון משחררת את המחיר — בכמה תשלומים

ההודעה של הנוטריון על מועד הפירעון (Fälligkeitsmitteilung) מגיעה כשמעמדו של הקונה מובטח, ובראש ובראשונה בהערת אזהרה בפנקס המקרקעין (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). החוזה מונה בדרך כלל את תקופת התשלום מההודעה, והקונה נמצא אז בפיגור גם בלי התראה (§ 286(2) מס׳ 2 BGB). ריבית הפיגורים היא 5 או 9 נקודות אחוז לשנה מעל ריבית הבסיס, לפי השאלה אם צרכן הוא צד לעסקה (§ 288 BGB). חשבון נאמנות של הנוטריון מחייב צורך לגיטימי בבטוחה (§ 57(2) BeurkG), ולכן העברה ישירה נשארת הנורמה.
טבלה 1. המוכר והבנקים שלו מתחלקים במחיר; מס הרכישה, ⁦3.5–6.5%⁩, משולם בנפרד
⁧מועד⁩
⁧הנמען⁩
⁧תשלום⁩
⁧בדרך כלל ⁦10–14⁩ ימים אחרי ההודעה של הנוטריון⁩
⁧המוכר⁩
⁧המחיר בניכוי הסכומים לבנקים של המוכר⁩
⁧באותו מועד, בסכום שהבנק קבע כתנאי לשחרור⁩
⁧הבנק של המוכר⁩
⁧פירעון שעבודי הקרקע (Grundschuld) של המוכר⁩
⁧חודש אחרי הודעת השומה (§ 15 GrEStG)⁩
⁧משרד המס⁩
⁧מס רכישה, ⁦3.5–6.5%⁩⁩
⁧לפי חשבונית⁩
⁧הנוטריון ולשכת רישום המקרקעין שבבית המשפט⁩
⁧שכר הנוטריון ואגרת הרישום⁩
⁧לפי הסכם התיווך⁩
⁧המתווך⁩
⁧עמלת מתווך, אם הקונה התחייב לשלם אותה⁩
חוזים גרמניים נוקבים בדרך כלל את המחיר באירו, ולכן קונה שממיר את כספו מאוחר יותר נושא בסיכון שער החליפין בין החתימה למועד הפירעון.

כש-GmbH קונה, הכסף עובר קודם דרך החברה

GmbH רוכשת משלמת מחשבונה, ולכן כספי המשקיע צריכים להגיע קודם לחברה. לפני הרישום, פירוש הדבר לפחות €12,500 של הון מניות (§ 7(2) GmbHG); לאחר מכן הלוואת בעלים (Gesellschafterdarlehen), שההסכם עליה נחתם לפני שהכסף עובר (חלק 9). הבנק של החברה בודק כל העברה נכנסת כפי שהוא בודק את התשלום למוכר. תשלומים מחו״ל של יותר מ-€50,000 מדווחים ל-Bundesbank בידי הנמען הגרמני — מוכר תושב גרמניה או ה-GmbH שלכם (§ 67 AWV) — לצורכי סטטיסטיקת מאזן התשלומים, לא כבקשת אישור.

מקור הכסף נבדק לפני ההעברה, לא אחריה

הבנק, הנוטריון והמתווך מזהים כל אחד בנפרד את הצדדים ואת הנהנים הסופיים שלהם (§§ 10, 11 GwG); אם אי אפשר להשלים את הבדיקות, העסקה אינה יכולה לצאת לפועל (§ 10(9) GwG). הבנק של הנמען באיחוד האירופי בודק שהעברה מחוץ לאיחוד נושאת את שם המשלם, את מספר חשבונו ואת כתובתו (סעיפים 4 ו-7 לתקנה (EU) 2023/1113). לכן תשלום מחשבון של מישהו אחר מתגלה מיד. אספו את המסמכים מראש: דפי חשבון, חוזים למכירת נכסים קודמים, החלטות על חלוקת דיבידנד, דוחות מס, הסכמי הלוואה ומסמכי ירושה.
על תושבי מדינות הכלולות ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה — ובהן רוסיה מאז 29 בינואר 2026 — חלים כללים מחמירים יותר. החוק מחייב מידע על מקור הכספים ועל מקור ההון כולו של הלקוח ושל הנהנה הסופי (§ 15(3) מס׳ 2 ו-(5) GwG). בעסקאות כאלה הנוטריון חייב, ככלל, לדווח ליחידה למודיעין פיננסי (FIU; §§ 3, 7 GwGMeldV-Immobilien).
בנקים באיחוד האירופי אינם מקבלים פיקדונות של יותר מ-€100,000 לכל מוסד אשראי מאזרחי רוסיה, מאנשים המתגוררים ברוסיה, מחברות רוסיות או מחברות מחוץ לאיחוד שיותר מ-50% מהן מוחזקים בידי גורמים כאלה. אזרחי מדינות האיחוד האירופי, המרחב הכלכלי האירופי ושווייץ, ומחזיקי היתר שהייה באחת מהן, פטורים (סעיף 5b לתקנה (EU) מס׳ 833/2014). אנשים הכלולים ברשימות הסנקציות של האיחוד האירופי אינם יכולים לרכוש נדל״ן בגרמניה כלל (תקנה (EU) מס׳ 269/2014). מזומן של €10,000 ומעלה חייב בהצהרה למכס במעבר הגבול החיצוני של האיחוד (סעיף 3 לתקנה (EU) 2018/1672) — ועדיין אי אפשר להשתמש בו לרכישה.

המשמעות למשקיעים

1. שלמו רק מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת. תשלום מחשבון של מישהו אחר מתגלה מיד, ותשלום שאי אפשר להוכיח לנוטריון מעכב את רישומכם כבעלים.
2. תעדו את מקור הכסף לפני ההעברה הראשונה. הבדיקות מקיפות את הסכום כולו, ואצל תושבי מדינות שלישיות בסיכון גבוה, כמו רוסיה — גם את מקור ההון כולו.
3. תכננו את המועד ואת שער החליפין. המחיר מגיע לפירעון בדרך כלל ⁦10–14⁩ ימים אחרי ההודעה של הנוטריון, וכשהחוזה מונה את התקופה ממנה, הפיגור נוצר בלי התראה. אם תמירו מאוחר, סיכון שער החליפין עליכם.
מה לבדוק:
• ודאו שהתשלום יוצא מחשבונכם או מחשבון החברה הרוכשת, לא מחשבון של קרוב משפחה או של שותף.
• אספו מסמכים על מקור הסכום כולו, וב-GmbH חתמו על הסכם הלוואת הבעלים — לפני ההעברה הראשונה.
• החליטו מתי, ובאיזה שער, להמיר את כספכם אם אינו באירו.
• קחו את פרטי התשלום של המוכר ושל הבנקים שלו מהחוזה ומההודעה של הנוטריון, לא מדוא״ל.
• בקשו מהבנק אישור על כל תשלום, עבור הנוטריון.
ראו גם: האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה? · האם צריך חשבון בנק גרמני כדי לקנות נדל״ן ולהחזיק בו? · Fälligkeitsmitteilung (הודעה על מועד הפירעון) · מהו מרשם השקיפות, ומי חייב להירשם בו?
מקורות: §§ 10, 11, 15, 16a GwG; §§ 3, 7 GwGMeldV-Immobilien; § 57(2) BeurkG; §§ 286, 288 BGB; § 15 GrEStG; § 7(2) GmbHG; § 67 AWV; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; תקנה (EU) 2023/1113, סעיפים 4 ו-7; תקנה (EU) 2018/1672, סעיף 3; תקנת המועצה (EU) מס׳ 833/2014, סעיף 5b (נוסח משולב מיום 24 ביולי 2026); תקנת המועצה (EU) מס׳ 269/2014. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.