מחירו של סופרמרקט בגרמניה נגזר מדמי השכירות שלו: דמי השכירות נטו השנתיים כפול מכפיל, שלפי BNP Paribas Real Estate נע בין 12.5 לנכסי השבחה (value-add) ל-18.5 לסופרמרקטים ולחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר. לפי חישובנו, חנות בגודל ממוצע ובדמי שכירות ממוצעים עולה €2.3–3.4 מיליון כחנות דיסקאונט, €3.1–4.6 מיליון כסופרמרקט ו-€7.3–10.8 מיליון כסופרמרקט גדול. מעבר למחיר, הקונה משלם עוד 4.5–11% על מס רכישה, נוטריון, פנקס המקרקעין, ואם סוכם — גם על המתווך.
דמי השכירות וסיווג הנכס קובעים את המחיר, לא עלות הבנייה
השוק הגרמני מעריך חנות כזרם של דמי שכירות: המחיר שווה לדמי השכירות נטו השנתיים כפול מכפיל מחיר (Kaufpreisfaktor), או לאותם דמי שכירות חלקי התשואה ברוטו. המכפיל משקף את סיווג הנכס. ב-2025 העריכה BNP Paribas Real Estate את הסופרמרקטים וחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר בפי 18.5 מדמי השכירות השנתיים, נכסי ליבה-פלוס (core-plus) בפי 15.5 ונכסי השבחה בפי 12.5. לדבריה, סביר שהמכפילים לא ישתנו ב-2026. לנכס ליבה-פלוס חסרה לפחות אחת מתכונות הנכסים הטובים ביותר: יתרת תקופת שכירות ארוכה, מיקום חזק או שוכר מהשורה הראשונה (ראו חלק 12 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
השטח הממוצע ודמי השכירות הממוצעים לקוחים ממקורות שונים. BNP מציגה את שטח ההשכרה הממוצע בכל פורמט; Hahn Group, על סמך מדגם של יותר מ-700 חנויות מזון, מציגה את דמי השכירות הממוצעים: €12.23 למ״ר לחודש. הפורמט מסביר רק 2% מההבדלים בדמי השכירות, סוג המיקום — 20% ושנת הבנייה — 10%.
טבלה 1. חנות דיסקאונט ממוצעת עולה €2.3–3.4 מיליון, סופרמרקט €3.1–4.6 מיליון, סופרמרקט גדול €7.3–10.8 מיליון
מקורות: BNP Paribas Real Estate — שטח השכרה ממוצע ומכפילים (2025); Hahn Group — דמי שכירות ממוצעים (2026); מחירים — לפי חישובנו, מעוגלים.
החישוב מתיישב עם עסקאות שפורסמו. בתיקים שנמכרו בשנים 2023–2026, המחיר הממוצע לנכס נע בין €3.2 מיליון ל-€7.5 מיליון: 76 החנויות ש-ALDI Süd רכשה בחזרה מ-Pimco עלו €240 מיליון, ו-16 חנויות Lidl עלו €120 מיליון. בתיק Powerfood, שכלל 37 חנויות ומרכזים מסחריים פתוחים, המחיר הממוצע היה כ-€5.4 מיליון (BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield; הממוצעים לפי חישובנו).
חלקו את דמי השכירות ב-5% — ותשלמו כ-8% יותר מדי
טעות נפוצה היא להציב בנוסחה את נקודת הייחוס של BNP לרבעון השלישי של 2026, 5.00%. הנתון הזה הוא תשואה נטו התחלתית: התשואה אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ואחרי עלויות הרכישה. דמי שכירות חלקי 5% נותנים פי 20 מדמי השכירות השנתיים — מעל תקרת השוק של 18.5. לסופרמרקט הממוצע שבטבלה 1, פירוש הדבר €4.97 מיליון במקום €4.60 מיליון: תשלום עודף של כ-€370,000, או 8% (לפי חישובנו).
המחיר מגיב גם לתשואה עצמה. עליית התשואה בסופרמרקטים מובחרים מ-4.90% בסוף 2025 ל-5.00% מקטינה את השווי ב-2% בדמי שכירות שלא השתנו, ו-BNP רואה עלייה נוספת עד סוף השנה כאפשרית.
המיקום שוקל יותר מהפורמט. בערים הגדולות ביותר משלמות חנויות מזון €16.82 למ״ר לחודש בממוצע, ובעיירות קטנות ובאזורים כפריים — €11.28. באותו מכפיל, חנות עירונית באותו גודל עולה אפוא פי אחד וחצי (לפי חישובנו, על בסיס נתוני Hahn Group).
עלויות הרכישה הן שורה נפרדת. מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) נע בין 3.5% מהמחיר בבוואריה ל-6.5% בארבע מדינות פדרליות. בדוגמה שבסדרה שלנו, הנוטריון, פנקס המקרקעין, המתווך ובדיקת הנאותות מביאים את הסך הכול ל-9.4% (חלק 11).
המשמעות למשקיעים
1. תמחרו את החנות לפי דמי השכירות שבתוקף לפי החוזה. הכפילו את דמי השכירות נטו השנתיים במכפיל של סיווג הנכס: 18.5 היא התקרה לסופרמרקטים ולחנויות הדיסקאונט הטובים ביותר, 15.5 — נקודת הייחוס לליבה-פלוס.
2. אל תחלקו את דמי השכירות ב-5%. נקודת הייחוס של BNP, 5.00%, היא תשואה נטו; כשמציבים אותה ישירות בנוסחה, היא מנפחת את מחירו של סופרמרקט ממוצע בכ-8%.
3. הוסיפו למחיר את עלויות הרכישה. מס, נוטריון, פנקס המקרקעין ומתווך מוסיפים 4.5–11% מהמחיר — 9.4% בדוגמה שבסדרה שלנו.
מה לבדוק:
• דמי השכירות נטו שבתוקף ושטח ההשכרה לפי החוזה, כשדמי השכירות מתורגמים לאירו למ״ר לחודש;
• המכפיל שהמוכר מבקש, מול נקודת הייחוס של BNP לסיווג הנכס: 18.5, 15.5 או 12.5;
• איזו תשואה המוכר מציג — ברוטו או נטו — ועל אילו דמי שכירות היא מחושבת;
• דמי השכירות למ״ר מול הממוצע לפורמט ולסוג המיקום;
• שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית שבה נמצא הנכס, ומי משלם למתווך.
ראו גם: איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה?; מחיר ותשואה: טבלת מכפילים; כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 (שטחי השכרה, מכפילים, עסקאות תיקים) ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment Deutschland, הרבעון השני של 2026 (תיק Powerfood); חוקי המדינות הפדרליות על שיעורי מס הרכישה; חישובי Gordon Real Estate Group; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 11 ו-12.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.