מדריך למשקיע
2026-10-10 11:39

מהי עסקת פורוורד בנדל״ן, ואיך מוגן הכסף של הקונה?

עסקת פורוורד היא רכישה של סופרמרקט שעדיין בבנייה: החוזה נחתם מראש, והמחיר משולם במלואו אחרי השלמת הבנייה או בתשלומים במהלכה. האפשרות הראשונה מגינה על הכסף בצורה הטובה ביותר: תשלום רק אחרי השלמת הבנייה, מסירת החנות ורישום הערת אזהרה (Auflassungsvormerkung) לטובת הקונה בפנקס המקרקעין. אם היזם מקבל כסף מוקדם יותר, תקנות המתווכים והיזמים (MaBV) מחייבות שיתקיימו ארבעה תנאים, בשבעה תשלומים לכל היותר — או ערבות של בנק או של חברת ביטוח לכל תביעות ההשבה (§§ 3, 7 MaBV).

ההגנה החזקה ביותר: לא לשלם עד שהחנות מוכנה

כשהמחיר כולו משולם אחרי השלמת הבנייה, היזם בונה בכספו או בכספי הבנק, ולכללי התשלום של ה-MaBV אין מה להסדיר (ראו חלק 6 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). ההגנה נובעת אז מהחוזה. לפי ניסיוננו, המחיר מגיע לפירעון כשהבניין הושלם ועבר קבלת מבנה, החנות נמסרה לשוכר ותשלום דמי השכירות החל. הערת האזהרה חייבת גם לעמוד בדרגת הקדימה המוסכמת, ושחרור המגרש מהשעבודים לטובת הבנק של היזם חייב להיות מובטח. הנוטריון מאשר שהתנאים התקיימו בהודעה על מועד הפירעון (Fälligkeitsmitteilung), ולאחריה התשלום מגיע לפירעון בדרך כלל בתוך ⁦10–14⁩ ימים.
הסיכון של הקונה כאן הוא זמן, לא כסף ששולם. אם הבנייה מתמשכת, או שהשוכר נסוג מחוזה השכירות אחרי מועד המסירה האחרון, הקונה לא שילם דבר ויוצא מהעסקה לפי תנאי החוזה. על הנחה ברכישה כזאת קשה יותר לנהל משא ומתן: היזם מממן את הבנייה בעצמו, ולכן אין חיסכון בהלוואת בנייה שאפשר להתחלק בו (חלק 6).

החוק מתיר תשלום מוקדם יותר רק אחרי שמתקיימים ארבעה תנאים

כשיזם מוכר מגרש יחד עם בניין שטרם נבנה (§ 650u BGB), לפני התשלום הראשון חייבים להתקיים ארבעה תנאים (§ 3(1) MaBV):
החוזה נכנס לתוקף, הנוטריון אישר זאת בכתב, ואין ליזם זכות לסגת ממנו;הערת האזהרה נרשמה בדרגת הקדימה המוסכמת;שחרור המגרש מהשעבודים לטובת הבנק של היזם מובטח, גם למקרה שהבנייה לא תושלם;היתר הבנייה ניתן.
אז הכסף זורם בשבעה תשלומים לכל היותר, לפי התקדמות העבודות: 30% עם תחילת עבודות העפר, והאחרון אחרי השלמה מלאה (§ 3(2) MaBV). לחלופין, היזם רשאי לקבל כסף מוקדם יותר כנגד ערבות של בנק או של חברת ביטוח לכל תביעות ההשבה, שתעמוד בתוקף עד שהתנאים יתקיימו והנכס יושלם במלואו (§ 7(1) MaBV). לוח תשלומים החורג מה-MaBV לרעת הקונה בטל, והמחיר מגיע אז לפירעון רק עם קבלת המבנה (BGH, פסק דין מ-22 בדצמבר 2000, VII ZR 310/99).
טבלה 1. ככל שהכסף יוצא מאוחר יותר, הקונה מפסיד פחות אם הפרויקט נכשל
⁧מה בסיכון אם הפרויקט נכשל⁩
⁧מה מגן עליו⁩
⁧מתי הכסף יוצא⁩
⁧אופן התשלום⁩
⁧זמן והכנסה שנדחית⁩
⁧הכסף נשאר אצל הקונה⁩
⁧אחרי ההשלמה, המסירה ורישום ההערה⁩
⁧המחיר המלא אחרי השלמת הבנייה⁩
⁧זמן וכסף להשלמת הבניין; הבנק של היזם רשאי להחזיר את התשלומים רק עד השווי היחסי של הנכס⁩
⁧הערת האזהרה והשחרור המובטח מהשעבודים⁩
⁧אחרי ארבעת התנאים, בעד שבעה תשלומים⁩
⁧תשלומים לפי § 3 MaBV⁩
⁧כושר הפירעון של הערב⁩
⁧ערבות לכל תביעות ההשבה⁩
⁧מוקדם יותר, לפי לוח הזמנים שבחוזה⁩
⁧ערבות לפי § 7 MaBV⁩
⁧כל הסכומים ששולמו⁩
⁧רק החוזה עם היזם⁩
⁧לפי לוח הזמנים שבחוזה⁩
⁧ויתור על ההגנה לפי § 7(2) MaBV⁩

הערת האזהרה מגינה על המגרש, לא על הכסף ששולם

הערת האזהרה מבטיחה את הזכות להעברת המגרש ועומדת בתוקפה גם בחדלות פירעון של היזם (§ 106 InsO). אבל קונה שעוזב פרויקט תקוע מוותר גם על ההגנה הזאת, ונותר עם תביעת השבה לא מובטחת — אלא אם ערבות לפי § 7 MaBV מכסה אותה (חלק 6). קונה הרשום במרשם המסחרי, כמו חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH), יכול לוותר על ההגנה של ה-MaBV במסמך נפרד (§ 7(2) MaBV). עצתנו: לעשות זאת רק תמורת ערבות שוות ערך.
בפועל, יזמים מבקשים לעיתים מקדמה או הוכחת מימון: מכתב מהבנק או ערבות תשלום של הקונה. זו נקודה למשא ומתן, לא דרישה שבחוק. כסף שנמסר ליזם לפני שהתקיימו התנאים של § 3 MaBV ובלי ערבות לפי § 7 אינו מובטח. החוק מתיר חשבון נאמנות של הנוטריון (Notaranderkonto) רק כשיש צורך לגיטימי בבטוחה (§ 57(2) BeurkG).

המשמעות למשקיעים

1. התעקשו על תשלום אחרי השלמת הבנייה. כך הכסף נשאר אצלכם עד שהחנות נמסרת והערת האזהרה נרשמת, והסיכון מצטמצם לזמן אבוד.
2. שלמו מוקדם יותר רק לפי לוח תשלומים של § 3 MaBV או כנגד ערבות לפי § 7. הערת האזהרה מבטיחה את המגרש, לא את התשלומים ששולמו.
3. אל תוותרו על ההגנה של ה-MaBV בלי ערבות שוות ערך. GmbH יכולה לוותר עליה במסמך נפרד, ואז נותר לקונה רק החוזה.
מה לבדוק:
• תנאי התשלום בחוזה: השלמה וקבלת מבנה, מסירה לשוכר, תחילת תשלום דמי השכירות, הערת האזהרה, השחרור מהשעבודים;
• בתשלומים — לוח התשלומים לפי § 3 MaBV והאישור בכתב של הנוטריון;
• נוסח הערבות לפי § 7 MaBV: הערב, הסכום ותוקף עד להשלמה המלאה;
• האם בין המסמכים יש שטר נפרד של ויתור על ההגנה של ה-MaBV;
• מועד המסירה האחרון בחוזה השכירות, וזכותו של הקונה לסגת אם השוכר נסוג מחוזה השכירות.
ראו גם: מה הסיכונים ברכישת סופרמרקט בשלב הבנייה?; MaBV (תקנות המתווכים והיזמים); Fälligkeitsmitteilung (הודעה על מועד הפירעון); Notaranderkonto (חשבון נאמנות של הנוטריון)
מקורות: §§ 3, 7 MaBV; §§ 650u, 650v, 883 BGB; § 106 InsO; § 57(2) BeurkG; BGH, פסק דין מ-22 בדצמבר 2000, VII ZR 310/99; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 6 ו-8; הניסיון של Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.