מדריך למשקיע
2026-10-10 10:24

גרמניה או טורקיה: תשואה באירו ושלטון חוק חזק מול שוק לירה עם אינפלציה של קרוב ל-30%

אין תשובה אחת: גרמניה מציעה תשואה מדידה באירו של 5.00% בסופרמרקטים מובחרים, ואילו טורקיה — שוק עם אינפלציה שנתית של 29.73% וריבית מוניטרית של 37% (ספטמבר 2026). במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, וטורקיה במקום ה-118. מרשם הזכויות בטורקיה פועל בדומה לגרמני, ולכן ההבדלים העיקריים הם במטבע, באינפלציה ובהערכת שלטון החוק.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% באירו באינפלציה של 3.3%, טורקיה אינפלציה של 29.73% וריבית מוניטרית של 37%
⁧טורקיה⁩
⁧גרמניה⁩
⁧פרמטר⁩
⁧לא נמצאו נתונים פומביים של חברות תיווך גדולות⁩
⁧5.00% — סופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧תשואה בנדל״ן מסחרי⁩
⁧מקום 118 מתוך 143⁩
⁧מקום 6 מתוך 143⁩
⁧שלטון החוק, WJP 2025⁩
⁧אזרחי מדינות שברשימת הנשיא; עד 10% מהקרקע הפרטית במחוז בסך הכול ו-30 הקטאר לאדם⁩
⁧ללא הגבלות על בסיס אזרחות⁩
⁧רכישה בידי זר⁩
⁧4%: 2% מהמוכר ו-2% מהקונה⁩
⁧⁦3.5–6.5%⁩ מהמחיר⁩
⁧מס או אגרה ברכישה⁩
⁧יחיד — ⁦15–40%⁩; חברה טורקית — 25%⁩
⁧יחיד — ⁦14–45%⁩; חברה (GmbH) — מ-15.825%⁩
⁧מס על הכנסות שכירות של תושב חוץ⁩
⁧לירה טורקית⁩
⁧אירו⁩
⁧מטבע⁩
29.73%
3.3%
⁧אינפלציה, ספטמבר 2026⁩
⁧37% (הבנק המרכזי של טורקיה)⁩
⁧2.50% (ריבית הפיקדונות של ה-ECB)⁩
⁧ריבית מוניטרית⁩

גרמניה מפרסמת תשואה; נתונים טורקיים ברי השוואה רק באותו מטבע

גרמניה מציעה נקודת ייחוס מדידה: התשואה נטו ההתחלתית בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט מובחרים עמדה על 5.00% ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). זה 1.45 נקודות אחוז מעל התשואה של אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים (3.55% ב-7 באוקטובר 2026). לא מצאנו תשואה מפורסמת של חברת תיווך גדולה לנדל״ן מסחרי בטורקיה. Cushman & Wakefield | TR International מצטטת את דמי השכירות של משרדים מובחרים ברובע העסקים המרכזי בדולרים: $52 למ״ר ברבעון השני של 2026, 13% יותר משנה קודם לכן. את התשואה בלירות מוטב להשוות לריבית המוניטרית של 37%, ואת התשואה בדולרים — לריביות הדולר.

המרשם הטורקי דומה לגרמני, אבל הגישה לזרים מוגבלת

מרשם הזכויות בטורקיה פועל בדומה לגרמני. הבעלות במקרקעין נוצרת עם הרישום (סעיף 705 לקוד האזרחי הטורקי), וחוזה העברה טעון צורה רשמית (סעיף 706). רוכש בתום לב שהסתמך על המרשם מוגן (סעיף 1023), והמדינה אחראית לנזק שנגרם מניהול המרשם (סעיף 1007). מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: טורקיה — במקום ה-118 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6.
סעיף 35 לחוק רישום המקרקעין (Tapu Kanunu) מסדיר את הגישה של זרים. אזרחי מדינות שקבע הנשיא רשאים לקנות — עד 10% מהקרקע הפרטית במחוז בסך הכול ו-30 הקטאר לאדם. הנשיא רשאי להגביל או להשעות רכישות לפי מדינה ואזור. חברות שהתאגדו בחו״ל רשאיות לרכוש נדל״ן רק מכוח חוקים מיוחדים, וחברה טורקית שבבעלות זרה של 50% או יותר — רק לפעילויות שבמסגרת תקנונה (סעיף 36).

שני הצדדים משלמים את אגרת הרישום, וייתכן שיתווסף מע״מ

אגרת העברת הבעלות (tapu harcı) היא 2% מהקונה ו-2% מהמוכר. הבסיס הוא המחיר המוצהר, שאינו יכול להיות נמוך משווי הנכס לצורכי מס רכוש (חוק האגרות מס׳ 492, תעריף 4). מוכר הרשום למע״מ, כמו חברה, רשאי לגבות מע״מ בשיעור הכללי, 20%. מאז 15 ביולי 2023, הפטור לחברות שהחזיקו בנכס שנתיים מלאות לפחות נשמר רק לנדל״ן שהיה רשום בספריהן לפני מועד זה (חוק מס׳ 7456).
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא ⁦3.5–6.5%⁩, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין (Grundbuch) ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-⁦4.5–11%⁩ מהמחיר (חלק 11).

טורקיה ממסה את דמי השכירות של תושב חוץ בשיעור של עד 40%, וחברות ב-25%

תושב חוץ משלם מס טורקי על הכנסות שכירות מנכס הנמצא בטורקיה (סעיפים 6 ו-7 לחוק מס הכנסה מס׳ 193). הסולם נע בין 15% ל-40%; ב-2026 השיעור העליון חל על הכנסה של יותר מ-5.3 מיליון לירות (סעיף 103). שוכרים עסקיים חייבים לנכות מס מדמי השכירות (סעיף 94). מס החברות בטורקיה הוא 25% (סעיף 32 לחוק מס׳ 5520).
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).

מימוש נכס בטורקיה תלוי קודם כול בלירה

במימוש המוכר משלם את האגרה שלו, 2%, ואם המחיר נקוב בלירות — עליו להמיר את התמורה. האינפלציה השנתית הייתה 30.89% בדצמבר 2025 ו-29.73% בספטמבר 2026. למשקיע שבסיסו באירו, התוצאה תלויה לא רק בדמי השכירות אלא גם בשער הלירה בעת המימוש.
את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: ב-2025 הושקעו €6.5 מיליארד בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, ובתשעת החודשים הראשונים של 2026 — רבע פחות מאשר שנה קודם לכן (חלק 1). מכירת החברה הגרמנית במקום הנכס אינה חוסכת את מס הרכישה: העברה של 90% או יותר מהמניות בתוך עשר שנים ממוסה כמו רכישה ישירה.

המשמעות למשקיעים

1. המירו תשואות וריביות למטבע אחד. השוו תשואה בלירות לריבית המוניטרית של 37%, תשואה בדולרים לריביות הדולר, ואת שתיהן ל-5.00% של גרמניה באירו — רק אחרי המרה.
2. בדקו לפני העסקה אם אתם רשאים לקנות את הנכס הזה. הדבר תלוי ברשימת המדינות של הנשיא ובשתי מגבלות: 10% מהקרקע הפרטית במחוז ו-30 הקטאר לאדם.
3. בררו אם המוכר רשום למע״מ. זה מה שקובע אם יתווסף למחיר מע״מ של 20%; האגרה של 2% מכל צד מוטלת על מחיר מוצהר שאינו נמוך משווי הנכס לצורכי מס רכוש.
מה לבדוק:
• המטבע של חוזה השכירות ואופן ההצמדה של דמי השכירות;
• אם מדינת האזרחות שלכם נמצאת ברשימת הנשיא, והאם הנכס נמצא באזור צבאי או אסטרטגי;
• מחיר מוצהר בחוזה שאינו נמוך משווי הנכס לצורכי מס רכוש;
• אם המוכר רשום למע״מ, והאם הנכס היה רשום בספריו לפני 15 ביולי 2023;
• התשואה — בדולרים או באירו, עם תאריך ומקור;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: גרמניה או איחוד האמירויות (דובאי); גרמניה או גאורגיה; מס הרכישה בגרמניה ב-2026: מ-3.5% עד 6.5%, מדינה אחר מדינה; מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Deutsche Bundesbank, התשואה של אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים ב-7 באוקטובר 2026; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; הבנק המרכזי האירופי, שיעורי הריבית העיקריים (מ-16 בספטמבר 2026); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; הבנק המרכזי של הרפובליקה של טורקיה: אינפלציית המחירים לצרכן לפי נתוני TÜİK והודעה לעיתונות על שיעורי הריבית מס׳ 2026-38 מ-10 בספטמבר 2026; Cushman & Wakefield | TR International, Türkiye MarketBeat, המחצית הראשונה של 2026; הקוד האזרחי הטורקי מס׳ 4721 (סעיפים 705, 706, 1007, 1023); חוק רישום המקרקעין מס׳ 2644 (סעיפים 35, 36); חוק האגרות מס׳ 492 (תעריף 4, פריט 20(a)); חוק המע״מ מס׳ 3065 (סעיף 17(4)(r)) בנוסחו המתוקן בחוק מס׳ 7456 מ-14 ביולי 2023; חוק מס הכנסה מס׳ 193 (סעיפים 6, 7, 94, 103); חוק מס החברות מס׳ 5520 (סעיף 32); PwC Worldwide Tax Summaries, Turkey (נבדק ב-9 בספטמבר 2026); § 1(2b), (3) GrEStG. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.