מדריך למשקיע
2026-10-10 10:25

גרמניה או איחוד האמירויות (דובאי): תשואה מדידה באירו מול היעדר מס הכנסה אישי

אין תשובה אחת: גרמניה מציעה תשואה מדידה באירו של 5.00% בסופרמרקטים מובחרים, ואילו איחוד האמירויות — היעדר מס הכנסה אישי ודירהם הצמוד לדולר האמריקאי. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, ואיחוד האמירויות במקום ה-37. זרים שאינם אזרחי מדינות המפרץ רשאים להחזיק נדל״ן בדובאי רק באזורים שקבע השליט, ואת התשואה של נכס יש לבקש מחברת תיווך: לא מצאנו נקודת ייחוס פומבית של חברות התיווך הגדולות.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% מדידים ומקום 6 במדד WJP, איחוד האמירויות היעדר מס הכנסה אישי ומקום 37
⁧איחוד האמירויות (דובאי)⁩
⁧גרמניה⁩
⁧פרמטר⁩
⁧לא נמצאו נתונים פומביים של חברות תיווך גדולות⁩
⁧5.00% — סופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧תשואה בנדל״ן מסחרי⁩
⁧מקום 37 מתוך 143⁩
⁧מקום 6 מתוך 143⁩
⁧שלטון החוק, WJP 2025⁩
⁧רק באזורים שקבע השליט⁩
⁧ללא הגבלות על בסיס אזרחות⁩
⁧רכישה בידי זר⁩
⁧4%: 2% מהמוכר ו-2% מהקונה⁩
⁧⁦3.5–6.5%⁩ מהמחיר⁩
⁧מס או אגרה ברכישה⁩
⁧יחיד — אין, אלא אם נדרש רישיון; חברה — 9% על רווח מעל AED 375,000⁩
⁧יחיד — ⁦14–45%⁩; חברה (GmbH) — מ-15.825%⁩
⁧מס על הכנסות שכירות של תושב חוץ⁩
⁧דירהם: AED 3.6725 לדולר אמריקאי⁩
⁧אירו⁩
⁧מטבע⁩
⁧1.3% (ממוצע 2025, IMF)⁩
⁧3.3% (ספטמבר 2026)⁩
⁧אינפלציה⁩

גרמניה מפרסמת תשואה; לדובאי אין נתון בר השוואה

גרמניה מציעה נקודת ייחוס מדידה: התשואה נטו ההתחלתית בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט מובחרים עמדה על 5.00% ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). זה 1.45 נקודות אחוז מעל התשואה של אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים (3.55% ב-7 באוקטובר 2026). לדובאי לא מצאנו נתון מפורסם דומה: Knight Frank, למשל, מספקת את סקירת שוק המשרדים שלה בדובאי רק לפי בקשה.

שני המרשמים חזקים, אבל דובאי מגבילה את המקומות שבהם זרים רשאים להחזיק נכסים

מרשמי הזכויות חזקים בשתי המדינות. בדובאי עסקת מקרקעין תקפה רק לאחר שנרשמה במרשם של מחלקת המקרקעין של דובאי (DLD). למרשם יש "כוח ראייתי מוחלט" (סעיפים 7 ו-9 לחוק דובאי מס׳ 7 משנת 2006). בגרמניה הקונה מוגן בזכות האמון הציבורי בפנקס המקרקעין (Grundbuch; § 892 BGB; חלק 8). מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: איחוד האמירויות — במקום ה-37 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6.
ההגבלה העיקרית בדובאי היא גאוגרפית. זרים שאינם אזרחי איחוד האמירויות או של מדינות אחרות במועצת שיתוף הפעולה של מדינות המפרץ רוכשים זכויות במקרקעין רק באזורים שקבע השליט (סעיף 4 לאותו חוק). שם הם רשאים להחזיק בבעלות מלאה (freehold) ללא הגבלת זמן, או בזכויות שימוש או חכירה לתקופה של עד 99 שנים. בגרמניה אין הגבלות על בסיס אזרחות.

בדובאי הצדדים מתחלקים באגרה, ונדל״ן מסחרי חייב במע״מ

לפי תעריף ה-DLD, אגרת הרישום היא 4% מהמחיר: 2% משלם המוכר ו-2% הקונה. נוספות עליה אגרות קבועות — למשל AED 4,000 בתוספת מע״מ על שירותי מרכז הרישום במחיר של AED 500,000 ומעלה. מכירה והשכרה של נדל״ן מסחרי באיחוד האמירויות חייבות במע״מ בשיעור הרגיל, 5%.
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא ⁦3.5–6.5%⁩, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-⁦4.5–11%⁩ מהמחיר (חלק 11).

ככלל, איחוד האמירויות אינו ממסה דמי שכירות של יחידים; גרמניה כן

באיחוד האמירויות אין מס הכנסה אישי, והכנסה של יחיד מהשקעה בנדל״ן אינה חייבת גם במס חברות, בתנאי שהפעילות אינה מחייבת רישיון (החלטת הקבינט של איחוד האמירויות מס׳ 49 משנת 2023). חברה, כולל חברה זרה, המפיקה הכנסה מנדל״ן באיחוד האמירויות משלמת מס חברות של 9% על רווח חייב מעל AED 375,000. לפי PwC, עיריית דובאי גובה מבעלי נדל״ן מסחרי מס של 2.5% משווי השכירות השנתי.
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9). בין גרמניה לאיחוד האמירויות אין אמנה למניעת כפל מס מאז 2022.

עסקת מניות אינה חוסכת את המס הגרמני, וייתכן שגם לא את האגרה בדובאי

מכירת החברה הגרמנית במקום הנכס אינה חוסכת את מס הרכישה: העברה של 90% או יותר מהמניות בתוך עשר שנים ממוסה כמו רכישה ישירה. בדובאי, לפי PwC, אגרת הרישום עשויה לחול גם על העברה ישירה או עקיפה של מניות בחברה המחזיקה נדל״ן. למשקיע שמחשב באירו, תמורה בדירהם טומנת בחובה גם סיכון מטבע: הדירהם נע עם הדולר האמריקאי.
את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: ב-2025 השקיעו משקיעים €6.5 מיליארד בנדל״ן קמעונאי בגרמניה. כ-€3.1 מיליארד מתוכם הופנו לחנויות מזון ולחנויות מתמחות בפורמט גדול, שבהן נתח הרוכשים הזרים היה 51%. הביקוש נחלש ב-2026: ההשקעות בתשעה חודשים ירדו ברבע, ונתח הזרים ירד ל-31% (חלק 1).

המשמעות למשקיעים

1. השוו תשואות רק באותה שיטה. לגרמניה יש נקודת ייחוס פומבית של 5.00%, לדובאי רק נתון של חברת תיווך: בקשו אותו עם תאריך, מקור וציון אם הוא נטו או ברוטו.
2. בדקו את זכותו של זר בנכס לפני המשא ומתן על המחיר. בדובאי הבעלות פתוחה רק באזורים שקבע שליט האמירות, ועסקה תקפה רק לאחר שנרשמה במרשם ה-DLD.
3. חשבו את המס על דמי השכירות לפי המודל שלכם בשתי המדינות. באיחוד האמירויות הכנסה של יחיד אינה חייבת במס חברות אם הפעילות אינה מחייבת רישיון, וחברה משלמת 9% על רווח מעל AED 375,000. בגרמניה יחיד משלם ⁦14–45%⁩, ו-GmbH — מ-15.825%.
מה לבדוק:
• התשואה של נכס בדובאי — עם תאריך, מקור ושיטה: נטו או ברוטו;
• אם הנכס נמצא באזור שבו זרים רשאים להחזיק נדל״ן, ומה רשום לגביו במרשם ה-DLD;
• מי משלם לפי החוזה את אגרת הרישום של 4%, ואיך מטופל המע״מ של 5%;
• אם מודל ההשכרה שלכם מחייב רישיון — מס החברות תלוי בכך;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית, והאם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (חלק 9).
ראו גם: השקעה בנדל״ן מסחרי בגרמניה מאיחוד האמירויות; מס הרכישה בגרמניה ב-2026: מ-3.5% עד 6.5%, מדינה אחר מדינה; מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?; גרמניה או קפריסין.
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Deutsche Bundesbank, התשואה של אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים ב-7 באוקטובר 2026; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; World Justice Project, Rule of Law Index 2025; חוק דובאי מס׳ 7 משנת 2006 בדבר רישום מקרקעין (סעיפים 4, 7, 9); מחלקת המקרקעין של דובאי, שירות Property Sale Registration (עדכון מ-7 באוקטובר 2026); משרד האוצר של איחוד האמירויות, דף המע״מ (עדכון מ-9 באוקטובר 2026); פורטל הממשל u.ae: מס חברות (עדכון מ-30 במרץ 2026) ומידע כללי על איחוד האמירויות; החלטת הקבינט של איחוד האמירויות מס׳ 49 משנת 2023 (לפי הסיכום של Hadef & Partners, 1 בנובמבר 2024); PwC Worldwide Tax Summaries, United Arab Emirates (נבדק ב-9 בספטמבר 2026); IMF, World Economic Outlook database; Knight Frank, Dubai Office Market Review; § 892 BGB; § 1(2b), (3) GrEStG; משרד האוצר הפדרלי, מצב האמנות למניעת כפל מס ליום 1 בינואר 2026. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.