מדריך למשקיע
2026-10-10 10:30

גרמניה או גאורגיה: תשואה מדידה ושלטון חוק חזק יותר מול כניסה זולה ופשוטה יותר

אין תשובה אחת: גרמניה מציעה תשואה מדידה באירו של 5.00% בסופרמרקטים מובחרים, אבל הכניסה אליה עולה כ-⁦4.5–11%⁩, ואילו גאורגיה — רכישה פשוטה בלי מס רכישה, עם רישום במרשם ציבורי. במדד שלטון החוק של World Justice Project, גרמניה מדורגת במקום ה-6 מתוך 143 מדינות, וגאורגיה במקום ה-52. לא מצאנו תשואה מפורסמת של חברת תיווך גדולה לנדל״ן מסחרי בגאורגיה, הלארי נסחר בשער צף, והאינפלציה בספטמבר 2026 (5.6%) הייתה מעל היעד של 3%.
טבלה 1. גרמניה מציעה 5.00% מדידים ומקום 6 במדד WJP, גאורגיה רכישה בלי מס רכישה ומקום 52
⁧גאורגיה⁩
⁧גרמניה⁩
⁧פרמטר⁩
⁧לא נמצאו נתונים פומביים של חברות תיווך גדולות⁩
⁧5.00% — סופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧תשואה בנדל״ן מסחרי⁩
⁧מקום 52 מתוך 143⁩
⁧מקום 6 מתוך 143⁩
⁧שלטון החוק, WJP 2025⁩
⁧קרקע חקלאית רק לאזרחי גאורגיה, בכפוף לחריגים⁩
⁧ללא הגבלות על בסיס אזרחות⁩
⁧רכישה בידי זר⁩
⁧אין מס רכישה; מע״מ של 18% אם המוכר רשום למע״מ (למעט קרקע)⁩
⁧⁦3.5–6.5%⁩ מהמחיר⁩
⁧מס או אגרה ברכישה⁩
⁧ניכוי במקור: יחיד — 20%, חברה — 10%⁩
⁧יחיד — ⁦14–45%⁩; חברה (GmbH) — מ-15.825%⁩
⁧מס על הכנסות שכירות של תושב חוץ⁩
⁧לארי, בשער צף⁩
⁧אירו⁩
⁧מטבע⁩
5.6%
3.3%
⁧אינפלציה, ספטמבר 2026⁩

גרמניה מפרסמת תשואה; בגאורגיה רק הערכת שווי מאשרת את המחיר

גרמניה מציעה נקודת ייחוס מדידה: התשואה נטו ההתחלתית בסופרמרקטים ובחנויות דיסקאונט מובחרים עמדה על 5.00% ברבעון השלישי של 2026 (ראו חלק 1 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). זה 1.45 נקודות אחוז מעל התשואה של אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים (3.55% ב-7 באוקטובר 2026). לנדל״ן מסחרי בגאורגיה לא מצאנו נתון מפורסם דומה של חברת תיווך גדולה, ולכן את המחיר יש לאשר בהערכת שווי פרטנית.

המרשם הגאורגי מגן על קונים בתום לב; שלטון החוק מדורג נמוך יותר

מנגנון ההעברה בגאורגיה פשוט. העברת בעלות מחייבת חוזה בכתב ורישום במרשם הציבורי (סעיף 183 לקוד האזרחי של גאורגיה). אם הצדדים חותמים על החוזה אצל הרשות הרושמת, החתימות אינן טעונות אימות (סעיף 311¹). הרישומים במרשם מוחזקים כנכונים, ורוכש מוגן אם לא הוגשה השגה על הרישום והוא לא ידע שהרישום שגוי (סעיף 312).
בגרמניה החוזה טעון אימות נוטריוני, והקונה מוגן בזכות האמון הציבורי בפנקס המקרקעין (Grundbuch; §§ 311b, 892 BGB; חלק 8). מדד World Justice Project לשנת 2025 מראה את הפער המשפטי הכולל: גאורגיה — במקום ה-52 מתוך 143 מדינות, גרמניה — במקום ה-6, וגאורגיה ירדה שני מקומות בתוך שנה.
קרקע חקלאית סגורה בפני זרים: לפי סעיף 19 לחוקה של גאורגיה, רק המדינה, הרשויות המקומיות, אזרחי גאורגיה וההתאגדויות שלהם רשאים להחזיק בה; את החריגים קובע חוק אורגני.

בגאורגיה אין מס רכישה, אבל מוכר הרשום למע״מ מוסיף 18%

קוד המס של גאורגיה מונה חמישה מסים ארציים — מס הכנסה, מס רווחים, מע״מ, בלו ומכס יבוא — ומס מקומי אחד, מס רכוש (סעיף 6); מס רכישה אינו ביניהם. מכירת מבנים בידי מוכר הרשום למע״מ חייבת במע״מ בשיעור 18% (סעיף 166), ואילו מכירת קרקע פטורה (סעיף 171). חברה המחזיקה נדל״ן משלמת מס רכוש של עד 1% מהשווי הספרי הנקי הממוצע השנתי (סעיף 202).
בגרמניה מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) הוא ⁦3.5–6.5%⁩, לפי המדינה הפדרלית. יחד עם הנוטריון, פנקס המקרקעין ודמי התיווך, עלויות הרכישה מגיעות לכ-⁦4.5–11%⁩ מהמחיר (חלק 11).

גאורגיה ממסה דמי שכירות של תושבי חוץ במקור: 20% ליחידים, 10% לחברות

הכנסה מנדל״ן בגאורגיה המשמש לפעילות כלכלית היא הכנסה שמקורה בגאורגיה (סעיף 104). מדמי שכירות המשולמים ליחיד תושב חוץ מנוכה מס במקור בשיעור 20% (סעיפים 81 ו-134); השיעור המופחת של 5% חל רק על השכרת דירות למגורים. חברה זרה ללא מוסד קבע משלמת מס במקור בשיעור 10%, וחברה ממדינה בעלת משטר מס מועדף — 15% (סעיף 134). חברה גאורגית משלמת 15% מס רווחים כשהיא מחלקת רווח (סעיפים 97 ו-98).
גרמניה ממסה את הכנסות השכירות של תושב חוץ בכל מקרה. יחיד משלם מס הכנסה בשיעור ⁦14–45%⁩ בתוספת היטל סולידריות (Solidaritätszuschlag). חברה בערבון מוגבל גרמנית (GmbH) משלמת מס חברות בשיעור 15.825% ומס עסקים מוניציפלי (Gewerbesteuer), אלא אם חלה ההפחתה המורחבת של בסיס מס העסקים (erweiterte Kürzung; חלק 9).

מימוש נכס בגאורגיה זול יותר, אבל קשה יותר להוכיח את מחירו

היעדר מס הרכישה מוזיל את העלויות גם לקונה הבא. אבל בלי תשואה שמתפרסמת באופן סדיר, מחיר המימוש תלוי בהערכת שווי פרטנית. תמורה בלארי טומנת בחובה גם סיכון מטבע: הבנק הלאומי של גאורגיה מנהל שער חליפין צף, והאינפלציה בספטמבר 2026 — 5.6% — עלתה על היעד שלו, 3%.
את הנזילות של השוק הגרמני אפשר למדוד: ב-2025 הושקעו €6.5 מיליארד בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, ונתח הרוכשים הזרים בפלח חנויות המזון והחנויות המתמחות בפורמט גדול היה 51%. ההשקעות ירדו ברבע בתשעת החודשים הראשונים של 2026 (חלק 1). מכירת החברה הגרמנית במקום הנכס אינה חוסכת את מס הרכישה: העברה של 90% או יותר מהמניות בתוך עשר שנים ממוסה כמו רכישה ישירה.

המשמעות למשקיעים

1. אשרו את המחיר בהערכת שווי פרטנית. לגאורגיה אין תשואה מפורסמת ברת השוואה: בקשו הערכת שווי עם תאריך, מקור ושיטה, והשוו אותה לנקודת הייחוס הגרמנית של 5.00% רק באותו מטבע.
2. בררו אם המוכר רשום למע״מ ומה שווי הקרקע. מכירת מבנים בידי מוכר הרשום למע״מ חייבת במע״מ של 18%, ואילו מכירת קרקע פטורה.
3. בדקו את הנסח מהמרשם הציבורי ואת מעמד החלקה. רישום שלא הוגשה עליו השגה מגן על רוכש בתום לב, וקרקע חקלאית סגורה בפני זרים, למעט מה שקובע החוק האורגני.
מה לבדוק:
• נסח מהמרשם הציבורי: בעלים, משכנתאות, עיקולים והשגות שהוגשו נגד הרישום;
• אם החלקה היא קרקע חקלאית;
• אם המוכר רשום למע״מ, ואיזה חלק מהמחיר מיוחס לקרקע;
• מי מנכה את המס מדמי השכירות, ובאיזה שיעור;
• התשואה — בלארי או בדולרים, עם תאריך, מקור ושיטה;
• בגרמניה, שיעור מס הרכישה במדינה הפדרלית הרלוונטית (חלק 11).
ראו גם: גרמניה או טורקיה; גרמניה או איחוד האמירויות (דובאי); מס הרכישה בגרמניה ב-2026: מ-3.5% עד 6.5%, מדינה אחר מדינה; מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?
מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות ושוק הקמעונאות בגרמניה לרבעון השלישי של 2026; Deutsche Bundesbank, התשואה של אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים ב-7 באוקטובר 2026; Destatis, הודעה לעיתונות מס׳ 348 מ-30 בספטמבר 2026; World Justice Project, Rule of Law Index 2025; החוקה של גאורגיה (סעיף 19); הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 183, 311¹, 312); קוד המס של גאורגיה (סעיפים 6, 81, 97, 98, 104, 134, 166, 171, 202); הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה של גאורגיה (Geostat), האינפלציה השנתית לספטמבר 2026; הבנק הלאומי של גאורגיה, משטר שער החליפין הצף ויעד האינפלציה; §§ 311b, 892 BGB; § 1(2b), (3) GrEStG. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.