מדריך למשקיע
2026-10-10 11:42

מהן התשואות בנדל״ן מסחרי בגרמניה ב-2026?

לפי BNP Paribas Real Estate, התשואות נטו ההתחלתיות בנכסים מסחריים מובחרים בגרמניה ברבעון השלישי של 2026 נעו בין 3.94% במבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים של הערים הגדולות ל-6.40% בחנויות לשיפוץ הבית (DIY). משרדים הניבו 4.56%, לוגיסטיקה 4.70%, וסופרמרקטים וחנויות דיסקאונט 5.00%. מאז סוף 2025 עלו התשואות בכל הפלחים, ב-⁦0.1–0.6⁩ נקודות אחוז.

מימון יקר יותר דחף את התשואות כלפי מעלה בכל הפלחים

טבלה 1. סופרמרקטים מניבים 5.00% — יותר ממשרדים ומלוגיסטיקה, אבל פחות מקניונים
⁧שינוי, נקודות בסיס⁩
⁧הרבעון השלישי של 2026⁩
⁧סוף 2025⁩
⁧נכסים מובחרים⁩
⁦+13⁩
3.94%
3.81%
⁧מבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים, ממוצע 7 הערים מדרג A⁩
⁦+20⁩
4.56%
4.36%
⁧משרדים, ממוצע 7 הערים מדרג A⁩
⁦+20⁩
4.70%
4.50%
⁧לוגיסטיקה⁩
⁦+10⁩
4.75%
4.65%
⁧מרכזים מסחריים פתוחים עם עוגן מזון (Fachmarktzentren)⁩
⁦+10⁩
5.00%
4.90%
⁧סופרמרקטים וחנויות דיסקאונט⁩
⁦+30⁩
6.10%
5.80%
⁧קניונים⁩
⁦+60⁩
6.40%
5.80%
⁧חנויות לשיפוץ הבית (DIY)⁩
מקור: BNP Paribas Real Estate, דוחות לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026. הערים מדרג A הן ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן, מינכן ושטוטגרט.
BNP Paribas Real Estate מייחסת את עליית התשואות למימון יקר יותר. ברבעון השלישי של 2026 עמדה התשואה על אג״ח ממשלת גרמניה לעשר שנים על 3.25% בממוצע — 0.24 נקודות אחוז יותר מברבעון הקודם. בתוך הרבעון עצמו עלו התשואות בנכסים מובחרים ב-⁦0.1–0.2⁩ נקודות אחוז ברוב הפלחים, ובנדל״ן הקמעונאי חברת התיווך אינה שוללת עלייה נוספת עד סוף השנה.

התשואה בנכסים מובחרים היא רצפה, לא ממוצע

אלה התשואות של הנכסים הטובים ביותר במיקומים הטובים ביותר, ולכן נכסים פחות טובים נמכרים בתשואות גבוהות יותר. במשרדים ובמבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים, BNP מציגה את הממוצע של שבע הערים הגדולות: במבני המסחר, הטווח נע בין 3.50% במינכן ל-4.10% בקלן ובשטוטגרט. חברות התיווך מחשבות אחרת: CBRE מעמידה את התשואה בחנויות מזון מובחרות על 4.6% ובמרכזים מסחריים פתוחים על 4.9% — הסדר ההפוך מזה של BNP. לכן אפשר להשוות תשואות רק לפי נתונים של חברת תיווך אחת ולמועד אחד.

למשקיע, המרווח מעל האג״ח חשוב יותר מרמת התשואה

כשהאג״ח לעשר שנים מניבות 3.55% (Deutsche Bundesbank, 7 באוקטובר 2026), סופרמרקטים מובחרים הניבו 1.45 נקודות אחוז יותר, משרדים כ-1.0 יותר, ומבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים רק 0.4 יותר (לפי חישובנו). אלה נקודות ייחוס של השוק, המחושבות בשיטת חברת התיווך ולפני מסים על ההכנסה — לא מה שמשקיע מסוים מרוויח. החישוב שלכם, עם הנחות עלות שמרניות וכולל עלויות הרכישה, עשוי לצאת נמוך בהרבה. בדוגמה שבסדרה שלנו, חנות ששווקה בתשואה של 5.0% מניבה כ-3.9% (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

נעשות פחות עסקאות — בעיקר בנדל״ן קמעונאי

היקף ההשקעות בנדל״ן הקמעונאי ירד ברבע: בשלושת הרבעונים הראשונים של 2026 הושקעו בו €3.1 מיליארד, לעומת €4.1 מיליארד שנה קודם לכן. ובכל זאת, חנויות מזון וחנויות מתמחות בפורמט גדול משכו יותר מ-45% מההשקעות האלה. בנדל״ן המסחרי בגרמניה כולו, ללא נדל״ן למגורים, הושקעו באותה תקופה €17.1 מיליארד — 2% פחות משנה קודם לכן — וכ-€4.9 מיליארד ברבעון השלישי, 21% פחות. נתח הרוכשים הזרים עלה ל-48.9% בנדל״ן המסחרי בכללותו, אבל בקמעונאות הוא ירד ל-30.6%, מ-50.1% (BNP Paribas Real Estate).

המשמעות למשקיעים

1. השוו תשואות רק בתוך מקור אחד. חברות התיווך מחשבות אחרת — CBRE ו-BNP מדרגות חנויות מזון ומרכזים מסחריים פתוחים בסדר הפוך — ולכן רק נתונים של חברה אחת, למועד אחד, ברי השוואה.
2. שפטו את המרווח מעל האג״ח, לא את רמת התשואה. כשהאג״ח לעשר שנים מניבות 3.55%, סופרמרקטים מובחרים הניבו 1.45 נקודות אחוז יותר, ומבני מסחר ברחובות הקניות הראשיים רק 0.4 יותר.
3. תרגמו את נקודת הייחוס של השוק לתשואה שלכם. אחרי עלויות ועלויות רכישה היא עשויה לצאת נמוכה בהרבה: בדוגמה שבסדרה שלנו, חנות ששווקה בתשואה של 5.0% מניבה כ-3.9%.
מה לבדוק:
• בררו לאיזו תשואה הכוונה: בנכסים מובחרים, ממוצע של עסקאות בפועל או זו שהמוכר מפרסם.
• השוו נתונים של חברת תיווך אחת, למועד אחד.
• חשבו את המרווח מעל תשואת אג״ח הממשלה במועד העסקה.
• חשבו איזו תשואה נשארת אחרי עלויות שאינן מגולגלות לשוכר ואחרי עלויות הרכישה.
ראו גם: איזו תשואה מניב סופרמרקט בגרמניה?; מהו חוזה שכירות double net?; מדוע סופרמרקטים נחשבים לנכס דפנסיבי?
מקורות: BNP Paribas Real Estate: דוחות שוק ההשקעות בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השני והשלישי של 2026, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה לרבעון הרביעי של 2025 ולרבעון השלישי של 2026; CBRE, השקעות בנדל״ן קמעונאי, הרבעון השלישי של 2026 (כפי שפורסם ב-konii.de, 6 באוקטובר 2026); Deutsche Bundesbank, עקום התשואות, 7 באוקטובר 2026; חישובי Gordon Real Estate Group; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 10.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.