מדריך למשקיע
2026-10-10 11:43

ריבית קבועה או משתנה: מה עדיף בהלוואה לנדל״ן מסחרי?

הלוואה גרמנית בריבית משתנה, שצמודה בדרך כלל ל-EURIBOR, אפשר לסיים בכל עת בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים; הלוואה בריבית קבועה — בלי לפצות את הבנק — רק בתום תקופת הריבית הקבועה או אחרי עשר שנים (§ 489 BGB). אם הנכס נמכר, הלוואה בריבית קבועה נפרעת מוקדם, אבל יש לשפות את הבנק על הפסדו (§ 490 BGB). באוגוסט 2026 עלו הלוואות חדשות מובטחות לחברות, מעל €1 מיליון, 3.87% בממוצע בריבית משתנה ו-3.29% בריבית קבועה ליותר מ-10 שנים (Deutsche Bundesbank).

ריבית קבועה קונה ודאות, אבל היציאה ממנה עולה כסף

זכויות היציאה של הלווה מוגנות בחוק: חוזה אינו רשאי לשלול אותן או להכביד עליהן (§ 489(4) BGB). הלוואה בריבית קבועה אפשר לסיים בהודעה מוקדמת של חודש לסוף תקופת הריבית הקבועה, אם לא הוסכם על ריבית חדשה. בכל מקרה אפשר לסיים אותה עשר שנים אחרי שהתקבל מלוא הסכום, בהודעה מוקדמת של שישה חודשים, והסכמה חדשה על הריבית או על התקופה מתחילה את המניין מחדש (§ 489(1) BGB).
לפני המועדים האלה, הלוואה בריבית קבועה המובטחת בשעבוד קרקע (Grundschuld) אפשר לסיים רק אם האינטרסים הלגיטימיים של הלווה מחייבים זאת — ובראש ובראשונה מכירת הנכס. הדבר אפשרי לא לפני שחלפו שישה חודשים מקבלת הכסף, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים ובפיצוי לבנק על הפסדו (פיצוי פירעון מוקדם, Vorfälligkeitsentschädigung, § 490(2) BGB). הבנק, מצדו, רשאי לסיים את ההלוואה אם מצבו הכספי של הלווה או שווי הבטוחה מידרדרים באופן מהותי והפירעון בסכנה (§ 490(1) BGB).

ריבית משתנה עוקבת אחרי EURIBOR, ואפשר לצאת ממנה בלי פיצוי

הלווה רשאי לסיים הלוואה בריבית משתנה בכל עת, בהודעה מוקדמת של שלושה חודשים (§ 489(2) BGB). הריבית מורכבת בדרך כלל מ-EURIBOR לשלושה חודשים בתוספת המרווח של הבנק. ב-2026 עלה ה-EURIBOR מממוצע של 2.01% בפברואר ל-2.64% בספטמבר. הבנק המרכזי האירופי (ECB) העלה את ריבית הפיקדון פעמיים: ל-2.25% מ-17 ביוני ול-2.50% מ-16 בספטמבר. הריבית המשתנה הממוצעת על הלוואות מובטחות באוגוסט (3.87%) הייתה גבוהה ב-1.4 נקודות אחוז מה-EURIBOR של אותו חודש (2.51%): זהו פער בין ממוצעי שוק, לא המרווח של בנק מסוים (לפי חישובנו).
בפועל, בנקים דורשים לא פעם לגדר את הריבית המשתנה בעסקת החלף ריבית (swap) או בתקרת ריבית (cap). עסקת ההחלף היא חוזה נפרד: בפירעון מוקדם היא נסגרת לפי שווי השוק — לטובת הלווה או לחובתו.

בתוך שנה התייקרו ההלוואות בכל תקופות הריבית הקבועה

טבלה 1. בתוך שנה התייקרו ההלוואות המובטחות ב-⁦0.3–0.5⁩ נקודות אחוז בכל תקופת ריבית קבועה
⁧שינוי, נקודות אחוז⁩
⁧אוגוסט 2026, %⁩
⁧אוגוסט 2025, %⁩
⁧תקופת הריבית הקבועה⁩
⁦+0.33⁩
3.87
3.54
⁧משתנה או עד 3 חודשים⁩
⁦+0.35⁩
4.21
3.86
⁧מעל 3 ועד 5 שנים⁩
⁦+0.31⁩
3.57
3.26
⁧מעל 5 ועד 10 שנים⁩
⁦+0.48⁩
3.29
2.81
⁧מעל 10 שנים⁩
⁦+0.49⁩
2.51
2.02
⁧להשוואה: EURIBOR לשלושה חודשים⁩
הלוואות חדשות מובטחות לחברות לא פיננסיות, מעל €1 מיליון; ריביות ממוצעות, ללא עמלות; נתוני אוגוסט 2026 ראשוניים. מקורות: Deutsche Bundesbank, ECB.
בכל חודש מאוגוסט 2025 עד אוגוסט 2026, הריבית הממוצעת הקבועה ליותר מ-10 שנים הייתה נמוכה מהריבית המשתנה הממוצעת. אבל אלה ממוצעים של לווים שונים, לא המחיר של הלוואה אחת: הבנק קובע את הריבית בעסקה לפי הנכס, השוכר ושיעור ההלוואה משווי הנכס.

התאימו את תקופת הריבית הקבועה לחוזה השכירות ולתוכנית המימוש

חנויות חדשות ומורחבות מושכרות לרוב ל-15 שנה (BNP Paribas Real Estate). בריבית קבועה ל-10 שנים, את חמש השנים האחרונות של החוזה יהיה צורך לממן בריבית שאיש אינו יודע היום. בריבית קבועה ליותר מעשר שנים, הלווה רשאי לצאת בלי פיצוי אחרי עשר שנים, ואילו הבנק נשאר מחויב לריבית.
ריבית משתנה גמישה יותר במכירה, אבל מעבירה את סיכון הריבית לבעלים. בהלוואה של €5 מיליון, עלייה של נקודת אחוז אחת ב-EURIBOR מוסיפה €50,000 ריבית בשנה. זה כ-12% מההכנסה התפעולית נטו (NOI) של הסופרמרקט בשווי €10 מיליון שבדוגמה של הסדרה שלנו (לפי חישובנו; ראו חלק 11 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

המשמעות למשקיעים

1. התאימו את תקופת הריבית הקבועה ליתרת תקופת השכירות ולתקופת ההחזקה. ריבית קבועה לעשר שנים על חוזה ל-15 שנה מותירה חמש שנים בלי ריבית ידועה, ומכירה לפני תום הריבית הקבועה פירושה פיצוי לבנק.
2. העמידו ריבית משתנה במבחן קיצון. נקודת אחוז אחת נוספת על הלוואה של €5 מיליון עולה €50,000 בשנה — כ-12% מה-NOI של חנות בשווי €10 מיליון.
3. סכמו את תנאי הפירעון המוקדם לפני החתימה. בררו איך הבנק מחשב את הפיצוי, אם הוא מתיר פירעונות חלקיים וכמה תעלה סגירת עסקת ההחלף.
מה לבדוק:
• תקופת הריבית הקבועה — מול יתרת התקופה הקבועה של חוזה השכירות ומול תקופת ההחזקה המתוכננת;
• בריבית משתנה: ריבית הבסיס, המרווח, רצפת ריבית אם יש, ודרישות הגידור;
• איך מחושב הפיצוי על פירעון מוקדם, והזכות לפירעונות חלקיים;
• אמות המידה הפיננסיות (covenants) והעילות שבהן הבנק רשאי לדרוש פירעון מוקדם;
• הריבית מול התשואה נטו ההתחלתית של הנכס: הלוואה יקרה ממנה מורידה את התשואה על ההון העצמי.
ראו גם: האם אפשר לממן רכישת סופרמרקט בגרמניה, ובאיזו ריבית?; האם תושב חוץ יכול לקבל הלוואה מבנק גרמני לנדל״ן מסחרי?; Grundschuld (שעבוד קרקע)
מקורות: §§ 488(3), 489, 490 BGB; Deutsche Bundesbank, סטטיסטיקת הריביות הבנקאיות: הלוואות חדשות מובטחות לחברות לא פיננסיות מעל €1 מיליון, הסדרות SUD174 ו-⁦SUD177–SUD179⁩ (נתונים נכון ל-1 באוקטובר 2026); הבנק המרכזי האירופי, EURIBOR לשלושה חודשים (ממוצעים חודשיים) וריבית הפיקדון; BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, הרבעון הרביעי של 2025 (תקופות שכירות); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 11; חישובי Gordon Real Estate Group. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.