2026-10-10 10:49

חנות דיסקאונט כהשקעה: המגרש חשוב יותר מהבניין

שוויה של חנות דיסקאונט תלוי לא רק בשוכר ובחוזה השכירות, אלא גם במגרש: האם הוא מאפשר לחנות לגדול עד שמגיע מועד חידוש החוזה. לחנות הדיסקאונט הממוצעת, מבין 15,976 חנויות הדיסקאונט בגרמניה, יש 1,287 מ״ר שטח השכרה, ואילו דרישות הרשתות לחנויות חדשות מניחות כ-1,500 מ״ר (BNP Paribas Real Estate). אם המגרש אינו יכול להכיל את הפורמט החדש, הרשת עשויה לעבור לאתר סמוך ולהשאיר את הבניין הישן בלי שוכר.

חנויות הדיסקאונט צמחו מעבר לסף 800 המ״ר

ב-2025 גרפו חנויות הדיסקאונט 46.1% מהמחזור של קמעונאות המזון בגרמניה (EHI), ובמשך שנים קבע סף אחד את גודלן. החנויות של ALDI, Lidl, Netto ו-Penny, עם מגוון מצומצם ועיצוב פשוט, נבנו עם שטח מכירה של קצת פחות מ-800 מ״ר: מעל הסף הזה מתחילה קמעונאות בהיקף גדול. אם השפעותיה על הסביבה אינן זניחות, דיני התכנון מתירים אותה רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים (§ 11(3) BauNVO; ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

הפורמטים של היום כבר גדלו מעבר לסף. Lidl מחפשת שטחי מכירה של ⁦1,000–1,400⁩ מ״ר, וחנות Netto הסטנדרטית מתוכננת ל-⁦800–1,200⁩ מ״ר. בנובמבר 2025 פתחה ALDI Nord בוולפסבורג חנות שהורחבה מכ-800 ל-1,300 מ״ר. לאזורים עירוניים צפופים נותרו פורמטים קטנים: Netto City משתרעת על ⁦400–799⁩ מ״ר, והחנויות העירוניות של Lidl מתחילות ב-600 מ״ר. BNP מעריכה את השטח החסר בכ-250 מ״ר לחנות בממוצע וב-4 מיליון מ״ר בכלל המדינה — שווה ערך לכ-2,700 חנויות חדשות.

טבלה 1. הרשתות מבקשות מגרשים של 2,000 עד 6,000 מ״ר: חנות על מגרש צפוף נמצאת בסיכון בעת החידוש

⁧מגרש⁩	⁧שטח המכירה של חנות חדשה⁩	⁧חנויות בגרמניה⁩	⁧רשת⁩
⁧לפחות 4,500 מ״ר⁩	⁧כ-⁦800–1,200⁩ מ״ר⁩	4,433	Netto Marken-Discount
⁧לפחות 2,000 מ״ר; לחנות בסיסית עצמאית — לפחות 6,000 מ״ר⁩	⁧⁦1,000–1,400⁩ מ״ר⁩	⁧יותר מ-3,250⁩	Lidl
⁧לפחות 3,500 מ״ר⁩	⁧לפחות 800 מ״ר⁩	⁧כ-2,200⁩	ALDI Nord
⁧לפחות 4,000 מ״ר⁩	⁧⁦500–1,000⁩ מ״ר⁩	2,122	Penny
⁧לחנות סטנדרטית — לפחות 5,000 מ״ר⁩	⁧לא צוין⁩	⁧כ-2,000⁩	ALDI SÜD

מקורות: דרישות הרשתות לאתרים חדשים ונתוני החברות, ⁦2025–2026⁩.

הרשתות שוכרות חנויות, מחזיקות בהן ומוכרות אותן — בעת ובעונה אחת

על חנויות הדיסקאונט הטובות ביותר המשקיע מתחרה ברשתות עצמן. ALDI SÜD מחזיקה בבעלותה ברוב חנויותיה; ב-2023 רכשה 76 מחנויותיה שלה מ-Pimco תמורת כ-€240 מיליון. ב-2024 מכרה Lidl לקרן Captiva, תמורת כ-€120 מיליון, 16 חנויות שבהן פעלה בעצמה, וב-2026 מציעה ALDI Nord למשקיעים עסקאות מכירה והשכרה חוזרת (sale-and-leaseback). כשהרשת היא המוכרת, היא גם מנסחת את תנאי החוזה, ולכן את דמי השכירות בעסקה כזו יש לבדוק מול השוק. במדגם של Hahn Group, שכולל יותר מ-700 חנויות מזון, משלמות חנויות הדיסקאונט €12.37 למ״ר לחודש בממוצע.

לחנויות דיסקאונט אותה תשואה כמו לסופרמרקטים, והסיכון העיקרי הוא העתקת החנות

BNP Paribas Real Estate אינה מבחינה בין שני הפורמטים: התשואה לסופרמרקטים ולחנויות דיסקאונט בודדים מובחרים עומדת על 5.00% (הרבעון השלישי של 2026). ב-2025 עמד מכפיל המחיר על פי 18.5 מדמי השכירות השנתיים לנכס מובחר ועל פי 15.5 לנכס ליבה-פלוס (core-plus). מניסיוננו, חוזה השכירות של רשת דיסקאונט נחתם לכ-15 שנה עם אופציות הארכה לשוכר, מצמיד את דמי השכירות רק מעבר לסף מסוים ורק באופן חלקי, ומשאיר את הגג והשלד באחריות המשכיר (ראו חלק 10 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

הסיכון העיקרי בפורמט הוא העתקת החנות. אם המגרש אינו יכול להכיל חנות בפורמט החדש ועוד חניון ל-⁦50–100⁩ מכוניות, הרשת עשויה לבנות חנות חדשה בסמוך, והבניין הישן יישאר בלי שוכר. לדעתנו, לחנות דיסקאונט יש מעגל רחב יותר של מחליפים פוטנציאליים מאשר לפורמטים הגדולים, אבל גם הם מחפשים קודם כול מגרשים גדולים.

המשמעות למשקיעים

1. בחנו את המגרש באותה קפדנות שבה אתם בוחנים את השוכר. לחנות הדיסקאונט הממוצעת חסרים כ-250 מ״ר לעומת מה שהרשתות מבקשות. על מגרש קטן מהמינימום של הרשת (טבלה 1), החנות נמצאת בסיכון בעת החידוש: הרשת עשויה לבנות חנות חדשה בסמוך.

2. בדקו אם תוכנית בניין העיר (תב״ע) מאפשרת לחנות לעבור את 800 המ״ר. חנות בפורמט החדש נחשבת לקמעונאות בהיקף גדול, ואם השפעותיה על הסביבה אינן זניחות, היא מותרת רק באזורי ליבה או באזורים מיוחדים.

3. השוו את דמי השכירות לשוק כשהרשת עצמה מוכרת. בעסקה כזו המוכר הוא שמנסח את תנאי החוזה; קנה המידה הוא €12.37 למ״ר לחודש, שמשלמות חנויות הדיסקאונט במדגם של Hahn Group.

מה לבדוק:
• השוו את שטח המגרש למינימום של הרשת (טבלה 1), ובדקו שיש מקום להרחבה של כ-250 מ״ר ולחניה.
• בדקו את שטח המכירה לפי ההיתר מול מגבלות התב״ע, ובראשן סף 800 המ״ר.
• בררו איזו חברה של הרשת חתמה על החוזה, כמה נותר מתקופתו ואילו אופציות יש לשוכר.
• ברכישה מהרשת עצמה, השוו את דמי השכירות לשוק וקראו את התנאים לחידוש עתידי.
• חפשו חנויות מתחרות חדשות או מתוכננות באזור המשיכה.

ראו גם: סופרמרקט בעל מגוון מלא כהשקעה; מרכז מסחרי פתוח כהשקעה; סופרמרקט עם דירות כהשקעה.

מקורות: BNP Paribas Real Estate, דוחות שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאות המזון בגרמניה לרבעון הרביעי של 2024 ולרבעון הרביעי של 2025 (מספרי החנויות על בסיס נתוני HDE), ודוח שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי לרבעון השלישי של 2026; EHI Retail Institute (כפי שדווח ב-Lebensmittel Rundschau, 3 בספטמבר 2026); דרישות האתר ונתוני החברה של Lidl, ALDI Nord, ALDI SÜD, Netto Marken-Discount ו-Penny (חומרי התרחבות ⁦2025–2026⁩), EDEKA (דוח לשנת 2025), REWE Group (דוח כספי 2025) ו-Schwarz Gruppe (נתונים לשנת הכספים 2025); ALDI Nord, הודעות לעיתונות על החנות בוולפסבורג (נובמבר 2025) ולקראת תערוכת EXPO REAL (ספטמבר 2026); Lebensmittel Zeitung, 1 בספטמבר 2023; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (כפי שפורסם ב-LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 בספטמבר 2026); § 11(3) BauNVO; BVerwG, פסק דין מ-24 בנובמבר 2005, 4 C 10.04; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-10; ניסיונה של Gordon Real Estate Group.

צילום: Ricardo Gomez Angel / Unsplash

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.

איליה גורדון