מדריך למשקיע
2026-10-10 09:55

נדל״ן מסחרי באולם: אזור משיכה אחד, שני שיעורי מס רכישה

אולם (Ulm) ונוי-אולם (Neu-Ulm) הבווארית מהוות יחד מרכז אזורי (Oberzentrum) אחד בתוכניות הפיתוח של שתי המדינות, ובכל זאת אפשר לקנות כאן את אותו שוק בשני מחירי כניסה. מס הרכישה הוא 5.0% באולם ו-3.5% בנוי-אולם: על מחיר של €10 מיליון, ההפרש מגיע ל-€150,000. העיר אולם עצמה צומחת — 130,288 תושבים בסוף 2025 (Destatis), עלייה של 0.31% בשנה — והביקוש בה נשען על "עיר מדע" של אוניברסיטאות ובתי חולים, ועל התעשייה.

גבול מדינה חוצה אזור משיכה אחד

תוכנית הפיתוח של באדן-וירטמברג משנת 2002 (Landesentwicklungsplan) קוראת למרכז האזורי ⁦"Ulm(/Neu-Ulm)"⁩; תוכנית הפיתוח של בוואריה (Landesentwicklungsprogramm, LEP Bayern) קוראת לו ⁦"(Ulm/)Neu-Ulm"⁩. בנוי-אולם 62,843 תושבים, במחוז נוי-אולם הבווארי 183,829, ובמחוז אלב-דונאו (Alb-Donau-Kreis) שבבאדן-וירטמברג 202,554 (Destatis, סוף 2025).
כללי התכנון שונים לא פחות מהמס. בצד של באדן-וירטמברג, חנות גדולה כפופה ליעדים ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩ של תוכנית 2002: ככלל, רק ביישובים מרכזיים, ובראש ובראשונה במיקומים משולבים. בצד הבווארי חלה LEP Bayern: חנות לצורכי היומיום עם שטח מכירה של עד 1,200 מ״ר מותרת בכל רשות מקומית (יעד 5.3.1). פרויקט גדול יותר רשאי לספוג לא יותר מ-25% מכוח הקנייה למגוון המוצרים שלו באזור הייחוס (יעד 5.3.3). לשתי חנויות באותו אזור משיכה יכול אפוא להיות מרחב הרחבה שונה (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

הביקוש נשען על "עיר מדע" ועל תעשייה

העיר אולם נושאת רשמית את התואר עיר אוניברסיטאית (Universitätsstadt). "עיר המדע" שלה (Wissenschaftsstadt) — האוניברסיטה, אוניברסיטה למדעים שימושיים, בתי חולים ופארק מדע — מעסיקה כ-11,500 בני אדם, לפי העירייה, ויותר מ-14,000 סטודנטים לומדים במוסדות להשכלה גבוהה שלה. הזרוע הגרמנית של קבוצת התרופות Teva, הרשומה באולם, מדווחת על כ-2,900 עובדים באתריה באולם ובוויילר (Weiler). גם האוכלוסייה צומחת: ב-406 בני אדם, או 0.31%, ב-2025.
התחבורה היא נקודת חוזק: העיר שוכנת בצומת הכבישים המהירים A 7 ו-A 8, יש בה תחנת ICE, ומאז דצמבר 2022 משרת אותה הקו המהיר בין ונדלינגן (Wendlingen) לאולם. עם פתיחת Stuttgart 21, לפי הפרויקט, זמן הנסיעה משטוטגרט לאולם יקוצר כמעט בחצי, לכחצי שעה.
טבלה 1. מרכז אזורי אחד, שני שיעורי מס: 5.0% באולם ו-3.5% בנוי-אולם
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
130,288
⁧אוכלוסיית אולם, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦+406⁩ (⁦+0.31%⁩)
⁧שינוי ב-2025⁩
62,843
⁧אוכלוסיית נוי-אולם, 31 בדצמבר 2025⁩
⁧מרכז אזורי משותף אולם/נוי-אולם (LEP Baden-Württemberg 2002, LEP Bayern)⁩
⁧מעמד לפי תוכניות הפיתוח⁩
5.0% / 3.5%
⁧מס רכישה: אולם / נוי-אולם⁩
⁧כ-11,500 משרות, יותר מ-14,000 סטודנטים⁩
⁧"עיר המדע"⁩
⁧צומת A 7 ו-A 8; ICE; הקו ונדלינגן-אולם מאז דצמבר 2022⁩
⁧תחבורה⁩
מקורות: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; LEP Bayern, נספח 1; Stadt Ulm; DB.

המשמעות למשקיעים

1. השוו נכסים משני צידי הגבול לפי עלות הכניסה המלאה. בהנחה ששאר הנתונים זהים, מס הרכישה על חנות בנוי-אולם נמוך ב-1.5 נקודות אחוז מהמחיר; שקלו גם איזה חלק מאזור המשיכה המשותף נושא את המחזור שלה.
2. העריכו הרחבה לפי הכללים של המדינה שבה עומדת החנות. בנוי-אולם חלה התקרה הבווארית של 25% מכוח הקנייה באזור הייחוס; באולם — יעדים ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩ של תוכנית 2002.
3. אל תצפו לפרמיית התשואה של עיירה קטנה. הביקוש באולם יציב — אוכלוסייה צומחת, אוניברסיטאות ובתי חולים — אבל לפי ניסיוננו, על חנות טובה בעיר כזו מתחרים יותר משקיעים מאשר בעיר מחוז (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מה לבדוק:
• באיזו מדינה עומדת החנות, שכן זה קובע את מס הרכישה ואת יעדי התכנון;
• באתר בווארי: האם ההרחבה המתוכננת נשארת בתוך תקרת 25% מכוח הקנייה באזור הייחוס (יעד 5.3.3 של LEP Bayern);
• מתחרים משני צידי גבול המדינה במרחק נסיעה של עשר דקות;
• יתרת תקופת השכירות, האופציות וההשקעה של השוכר עצמו;
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות הקמעונאית — בקשו אותם ממתווך או מלשכת המסחר והתעשייה המקומית (IHK);
• מס הרכישה, 5.0% או 3.5%, ועלויות רכישה אחרות בחישוב התשואה.
ראו גם: נדל״ן מסחרי בהיילברון; Landesentwicklungsplan (תוכנית הפיתוח של המדינה); מס הרכישה בגרמניה ב-2026; איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?
מקורות: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), נתונים ל-31 בדצמבר 2024 ו-2025; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8, ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩; Landesentwicklungsprogramm Bayern, יעדים 5.3.1, 5.3.3 ונספח 1 (gesetze-bayern.de, אוקטובר 2026); Stadt Ulm, "Wirtschaftsstandort Ulm" וכן "Erfolgsmodell Wissenschaftsstadt" (אוקטובר 2026); Teva GmbH, האתר הרשמי (אוקטובר 2026); DB, ⁦Bahnprojekt Stuttgart–Ulm⁩ (אוקטובר 2026); § 1 GrEStFestG BW; § 11(1) GrEStG (בוואריה); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5; הניסיון של Gordon Real Estate Group.
צילום: Marcus Ganahl / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.