מדריך למשקיע
2026-10-10 10:02

נדל״ן מסחרי באופנבורג: עיר של 63,000 תושבים שמשרתת שוק של 275,000

אופנבורג (Offenburg) משרתת שוק גדול פי ארבעה מגודלה: עם 63,437 תושבים (Destatis, סוף 2025) היא מרכז אזורי (Oberzentrum) לפי תוכנית הפיתוח של באדן-וירטמברג, והיא מעריכה את השוק שלה בכ-275,000 בני אדם. זו גם עוצמה וגם תלות: לחנות מזון, אזור המשיכה שמעבר לגבול העיר מוגן פחות מאשר לקמעונאות שאינה מזון. המעמד החזק ביותר שמור לחנות ששולטת בשכונה שלה ואינה חיה מקונים שבאים ממקומות אחרים.

העיר משרתת שוק גדול פי ארבעה מגודלה

אופנבורג מתארת את עצמה כמוקד העסקים החשוב ביותר בין קרלסרוהה (Karlsruhe) לפרייבורג (Freiburg). לדברי העירייה, יש בה יותר מ-55,000 משרות וכ-450 חנויות עם 210,000 מ״ר של שטח מכירה, וחלק מהקונים שלה מגיעים מאלזס השכנה. ההיקף תואם את המעמד: לפי תוכנית הפיתוח של המדינה (Landesentwicklungsplan, LEP), מרכז אזורי אמור לשרת אזור של כמה מאות אלפי בני אדם — ככלל, את האזור כולו (Plansatz 2.5.8).
האוכלוסייה גדלה: ב-444 בני אדם, או 0.70%, ב-2025 — מהר יותר מאשר בפרייבורג (0.35%), בהיילברון (Heilbronn, 0.40%) ובאולם (Ulm, 0.31%). במחוז אורטנאו (Ortenaukreis), שאופנבורג מתארת את עצמה כעיר הקניות המרכזית שלו, גרים 445,855 תושבים (Destatis).

מטה EDEKA, קבוצת Burda וקו עמק הריין מעצבים את הכלכלה

באופנבורג נמצא המטה של EDEKA Südwest, אחת משש החברות האזוריות של קבוצת EDEKA. לדבריה, היא כוללת כ-1,100 חנויות, שבעה מרכזים לוגיסטיים וחמישה מפעלי ייצור בחמש מדינות פדרליות; כולל הקמעונאים העצמאיים, יש לה יותר מ-47,000 עובדים. גם קבוצת המדיה Hubert Burda Media רשומה בעיר; הבסיס השני שלה הוא מינכן, ובקבוצה כ-8,500 עובדים. באוניברסיטה למדעים שימושיים של אופנבורג לומדים 3,700 סטודנטים.
העירייה מונה את קשרי התחבורה שלה: הכביש המהיר A 5 לכיוון פרנקפורט ובזל, עם המחלפים Offenburg ו-Appenweier, ותחנת ICE שבה נפגש קו עמק הריין עם רכבת היער השחור (Schwarzwaldbahn). מאז 9 בדצמבר 2018 עוצרת כאן רכבת TGV בקו ישיר לפריז, ונמל התעופה של שטרסבורג נמצא במרחק 45 דקות נסיעה ברכב.
טבלה 1. עיר של 63,437 תושבים משרתת שוק של כ-275,000
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
63,437
⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦+444⁩ (⁦+0.70%⁩)
⁧שינוי ב-2025⁩
⁧445,855 תושבים⁩
⁧מחוז אורטנאו, 31 בדצמבר 2025⁩
⁧כ-275,000 בני אדם⁩
⁧השוק לפי הערכת העירייה⁩
⁧מרכז אזורי (LEP 2002, Plansatz 2.5.8)⁩
⁧מעמד לפי תוכנית הפיתוח של המדינה⁩
⁧יותר מ-55,000 וכ-450⁩
⁧משרות וחנויות, לפי העירייה⁩
⁧5.0% — €500,000 על מחיר של €10 מיליון⁩
⁧מס רכישה⁩
EDEKA Südwest, Hubert Burda Media
⁧מטות⁩
⁧A 5 (שני מחלפים), ICE, TGV לפריז מאז 2018⁩
⁧תחבורה⁩
מקורות: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; Stadt Offenburg; EDEKA Südwest.

החריג לאספקה הבסיסית פותח את הדלת למתחרים קרובים

חלק גדול ממחזור החנויות של אופנבורג מגיע מחוץ לעיר: השוק שלה גדול פי ארבעה מאוכלוסייתה. לחנות מזון, אזור המשיכה החיצוני הזה מוגן פחות מאשר לקמעונאות שאינה מזון. תוכנית הפיתוח של המדינה מתירה חנויות גדולות, ככלל, רק ביישובים מרכזיים, אבל קובעת חריג לאספקה הבסיסית ברשויות מקומיות קטנות (Plansatz 3.3.7). דברי ההסבר שלה מציינים במפורש סופרמרקטים בעלי מגוון מלא כחנויות שנוטלות על עצמן יותר ויותר את האספקה הבסיסית בקרבת הבית. חנות חדשה ברשות מקומית שכנה עשויה אפוא לקחת חלק מהקונים שמגיעים היום לעיר (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").

המשמעות למשקיעים

1. בררו מאין מגיעים הקונים של החנות. מחזור מתושבי הרשויות הסובבות ומאלזס מוגן פחות מביקוש מהשכונה של החנות עצמה.
2. העדיפו חנות ששולטת בשכונה שלה. תוכנית הפיתוח של המדינה מתירה אספקה בסיסית גם ברשויות מקומיות קטנות (Plansatz 3.3.7), ולכן סופרמרקט חדש בסביבה יכול ללכוד חלק מהקונים הנכנסים.
3. בדקו מי חתם על חוזה השכירות, ולכמה זמן. השוכר של חנות EDEKA יכול להיות חברה בקבוצה או קמעונאי עצמאי (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
מה לבדוק:
• איזה חלק מהקונים של החנות גר באופנבורג עצמה, ואיזה חלק מגיע מהרשויות הסובבות ומאלזס;
• תוכניות של רשויות שכנות לחנויות מזון חדשות שמותרות לפי החריג לאספקה הבסיסית (Plansatz 3.3.7);
• ייעוד הקרקע של האתר והמרחב להרחבה;
• מי חתם על חוזה השכירות — חברה בקבוצה או קמעונאי עצמאי — ולאיזו תקופה (ראו חלק 7 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה");
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות הקמעונאית — בקשו אותם ממתווך או מלשכת המסחר והתעשייה המקומית (IHK);
• לוח הזמנים של עבודות Deutsche Bahn בקו עמק הריין, אם האתר סמוך לתוואי.
ראו גם: נדל״ן מסחרי בפרייבורג; איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?; Nahversorgung (אספקה מקומית); מס הרכישה בגרמניה ב-2026
מקורות: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), נתונים ל-31 בדצמבר 2024 ו-2025; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8 ו-3.3.7 עם דברי ההסבר; Stadt Offenburg, המדור "Einkaufsstadt" והמדור "Verkehrsinfrastruktur" (אוקטובר 2026); EDEKA Südwest, האתר הרשמי (אוקטובר 2026); Hubert Burda Media, המדור "Unternehmen" והמדור "Impressum" (אוקטובר 2026); Hochschule Offenburg (אוקטובר 2026); § 1 GrEStFestG BW; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 5 ו-7.
צילום: Gemma C / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.