מדריך למשקיע
2026-10-10 10:15

נדל״ן מסחרי בגיסן: סטודנטים ויוממים מייצרים את הביקוש

סופרמרקט בגיסן (Gießen) מרוויח מסטודנטים ומיוממים — אם הוא עומד על המסלול שלהם. במרכז האזורי (Oberzentrum) הזה של מרכז הסן יש כ-34,000 סטודנטים לעומת 88,544 תושבים (סוף 2025), ו-37,162 יוממים נכנסים — פי שניים ממספר היוצאים (יוני 2024). האוכלוסייה ירדה ב-0.7% ב-2025, ולכן נדרשת תחזית לשכונה של החנות, לא לממוצע העירוני.

בגיסן כמעט שני סטודנטים על כל חמישה תושבים

בגיסן כ-34,000 סטודנטים, כמעט שניים על כל חמישה תושבים. נתוני העירייה לסמסטר החורף 2025/26 מראים 24,778 סטודנטים באוניברסיטת יוסטוס ליביג, 8,705 בקמפוס גיסן של Technische Hochschule Mittelhessen (THM) וכ-600 בשני מוסדות קטנים יותר.
לפי הלשכה הסטטיסטית של הסן (HSL), בגיסן היו 88,544 תושבים ב-31 בדצמבר 2025, 635 פחות מאשר שנה קודם לכן (⁦−0.7%⁩). במחוז גיסן כולו, כולל העיר, היו 267,283. תוכנית הפיתוח של מדינת הסן (Landesentwicklungsplan, LEP) מונה את גיסן, את וצלר (Wetzlar) ואת מרבורג (Marburg) כמרכזים האזוריים של מרכז הסן; גיסן היא גם מקום מושבו של המינהל האזורי (Regierungspräsidium).

מקומות העבודה מושכים לעיר את תושבי המחוז כולו

גיסן היא מקום העבודה של המחוז כולו: ביוני 2024 נכנסו לעיר לעבודה 37,162 תושבי רשויות אחרות, ו-18,496 יצאו ממנה. בדצמבר 2025 עבדו בגיסן 54,768 עובדים שחייבים בביטוח סוציאלי (sozialversicherungspflichtig Beschäftigte); הענף הגדול ביותר, בריאות ושירותים חברתיים, העסיק 14,454 מהם. העירייה מונה בין המעסיקים הגדולים את בית החולים האוניברסיטאי UKGM, את Volksbank Mittelhessen, את Sparkasse Gießen, את Mettler Toledo ואת Tucker. את גיסן מקיפים הכבישים המהירים A 480 ו-A 485 (Gießener Ring), וה-A 5 פרנקפורט–קאסל וה-A 45 דורטמונד–אשפנבורג עוברים בסמוך.
טבלה 1. גיסן מושכת 37,162 יוממים נכנסים — פי שניים ממספר היוצאים מהעיר לעבודה
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
88,544
⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦−635⁩ (⁦−0.7%⁩)
⁧שינוי ב-2025⁩
267,283
⁧מחוז גיסן, כולל העיר⁩
⁧כ-34,000 (24,778)⁩
⁧סטודנטים, חורף 2025/26 (מהם באוניברסיטה)⁩
54,768
⁧עובדים שמועסקים בעיר, דצמבר 2025⁩
37,162 / 18,496
⁧יוממים נכנסים / יוצאים, יוני 2024⁩
6.0%
⁧מס רכישה (Grunderwerbsteuer)⁩

למשקיעים, אזור המשיכה והמיקום חשובים יותר מהכנסת התושבים

מכירות המזון הולכות קודם כול בעקבות מספר האנשים, לא בעקבות הכנסתם (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), וגיסן מושכת אנשים מכל המחוז. פי שניים אנשים נכנסים לעיר לעבודה מאשר יוצאים ממנה. מדדי כוח הקנייה לעיר עצמה נמכרים ברישיון; להסן כולה, NIQ מציגה מדד של 102.4 ל-2026. והירידה של 0.7% באוכלוסייה ב-2025 היא סיבה לבחון את התחזית לשכונה הספציפית, לא לממוצע העירוני.

בדקו את האתר מול שלושה יעדים של ה-LEP ושתי תוכניות עירוניות

ה-LEP מציב שלושה תנאים לחנות גדולה. לפי יעד 6-1 עליה לעמוד במרכז אזורי או במרכז ביניים (Mittelzentrum); לפי יעד 6-3 — באזור מיוחד שנמצא, ככלל, במיקום משולב במרקם העירוני. לפי יעד 6-4, אסור לה לפגוע באזורי האספקה של העיר שלה או של רשויות שכנות. לעיר יש תוכנית אב משלה לקמעונאות ולמרכזים (Einzelhandels- und Zentrenkonzept) ותוכנית אב למרכז העיר מ-2023; בדקו את סיווג האתר מול שתיהן.

המשמעות למשקיעים

1. מפו את מיקום החנות מול הזרמים היומיים של סטודנטים ועובדים. הביקוש כאן מגיע מכ-34,000 סטודנטים ומ-37,162 יוממים נכנסים, ולכן מה שמכריע הוא מיקום על המסלולים שלהם בין הקמפוסים, בית החולים והתחנה.
2. בדקו את האתר מול ה-LEP וגם מול התוכניות העירוניות. מלבד יעדים 6-1, 6-3 ו-6-4, סיווג האתר תלוי בתוכנית האב לקמעונאות ולמרכזים ובתוכנית האב למרכז העיר מ-2023.
3. בחנו את תחזית האוכלוסייה לשכונה, לא את הממוצע העירוני. גיסן איבדה 0.7% מתושביה ב-2025.
מה לבדוק:
• סיווג האתר בתוכנית האב העירונית לקמעונאות ולמרכזים;
• המסלולים של הזרמים היומיים של סטודנטים ועובדים: קמפוסים, בית חולים, תחנה;
• תוכנית בניין העיר (Bebauungsplan): אזור מיוחד, שטח מכירה מרבי ומקום להרחבה לאור יעדים 6-1, 6-3 ו-6-4 של ה-LEP;
• תחזית האוכלוסייה לשכונה: העיר איבדה 0.7% מתושביה ב-2025;
• מתחרים במרחק נסיעה של עשר דקות, כולל ברשויות המחוז;
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות הקמעונאית של אזור המשיכה (MB-Research, NIQ): הם נמכרים ברישיון, ולכן בקשו אותם מהמתווך שלכם או מלשכת המסחר והתעשייה IHK Gießen-Friedberg.
ראו גם: נדל״ן מסחרי במרבורג; נדל״ן מסחרי בווצלר; איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?; מס הרכישה בגרמניה ב-2026
מקורות: Hessisches Statistisches Landesamt, "Bevölkerung in Hessen am 31. Dezember 2025" (יולי 2026); Universitätsstadt Gießen, Wirtschaftsstandort — Zahlen und Fakten (נתוני Bundesagentur für Arbeit) ודף ה-Einzelhandel (אוקטובר 2026); Landesentwicklungsplan Hessen 2000 בנוסח התיקון הרביעי שלו (GVBl. 2021 עמ׳ 394), פרק 5.2.1-2, יעדים 6-1, 6-3, 6-4; NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026; ויקיפדיה, הערך "Gießen" (כבישים מהירים; אוקטובר 2026); הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 5; חוק מדינת הסן על שיעור מס הרכישה. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Gemma C / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.