מדריך למשקיע
2026-10-10 10:17

נדל״ן מסחרי בפרייבורג: ביקוש עמיד, כניסה יקרה

הביקוש בפרייבורג (Freiburg) נשען על אוכלוסייה צומחת ועל מוסדות גדולים: בית החולים האוניברסיטאי לבדו מעסיק 15,000 עובדים. בסוף 2025 מנתה העיר 238,299 תושבים, תוספת של 839 בתוך שנה (Destatis), ותוכנית הפיתוח של המדינה מטילה על המרכז האזורי (Oberzentrum) הזה לשרת כמה מאות אלפי בני אדם. החיסרון הוא עלות הכניסה: מס הרכישה (Grunderwerbsteuer) נוטל 5.0% מהמחיר, והתוכנית אינה מתירה חנויות גדולות חדשות בכל מקום.

אוניברסיטה, בית חולים ואוכלוסייה צומחת מעגנים את הביקוש

כלכלת פרייבורג בנויה על מוסדות שאינם עוברים דירה. בית החולים האוניברסיטאי מדווח על 15,000 עובדים. האוניברסיטה, שנוסדה ב-1457, היא אחת העתיקות בגרמניה, עם 11 פקולטות וכ-240 תוכניות לימוד. האוכלוסייה גדלה ב-0.35% ב-2025, בשעה שאינגולשטאט (Ingolstadt) וארפורט (Erfurt) איבדו תושבים באותה שנה (Destatis).
פרייבורג היא גם הליבה של שוק רחב יותר: העיר הרביעית בגודלה בבאדן-וירטמברג והגדולה ביותר באזור דרום הריין העליון (Südlicher Oberrhein). יחד עם המחוזות ברייסגאו-הוכשוורצוולד (Breisgau-Hochschwarzwald), אמנדינגן (Emmendingen) ואורטנאו (Ortenau), מונה האזור כ-1.13 מיליון תושבים (חישובנו על בסיס נתוני Destatis). באדן-וירטמברג עצמה מדורגת שלישית בין המדינות הפדרליות בכוח הקנייה: €32,813 לנפש ב-2026, מדד של 105.2 (NIQ).
הרכבת תחזק את מעמדה של העיר כצומת תחבורה. Deutsche Bahn בונה מחדש את קו עמק הריין בין קרלסרוהה (Karlsruhe) לבזל, והפרויקט כולל את הקטעים שבין גונדלפינגן (Gundelfingen) לפרייבורג ובין פרייבורג לארנקירכן (Ehrenkirchen). עם השלמתו, הרכבות יעברו את הקו כולו בכ-70 דקות, 20 דקות מהר יותר מהיום.

מעמד המרכז האזורי מרחיב את אזור האספקה, אבל מצמצם את בחירת האתרים

תוכנית הפיתוח של באדן-וירטמברג (Landesentwicklungsplan, LEP) היא משנת 2002, והמדינה מכינה כעת תוכנית שתחליף אותה. התוכנית מטילה על המרכזים האזוריים לשרת אזור של כמה מאות אלפי בני אדם — ככלל, את האזור כולו (Plansatz 2.5.8).
אותה תוכנית מתירה פרויקטים קמעונאיים גדולים (Einzelhandelsgroßprojekte), ככלל, רק במרכזים אזוריים, במרכזי ביניים ובמרכזים מדרג נמוך (Plansatz 3.3.7), ובראש ובראשונה במיקומים משולבים במרקם העירוני (3.3.7.2). את שטח המכירה של חנות יש לקבוע כך שאזור המשיכה שלה לא יחרוג באופן מהותי מאזור האספקה של המרכז (3.3.7.1). במרכז אזורי, שאזור האספקה שלו לפי התוכנית הוא האזור כולו, הגבול הזה רחב יותר מאשר בעיר מחוז. ובכל זאת, גם כאן התוכנית מצמצמת את בחירת האתרים (ראו חלק 3 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה").
טבלה 1. פרייבורג מוסיפה תושבים ומשרתת אזור של 1.13 מיליון בני אדם
⁧ערך⁩
⁧מדד⁩
238,299
⁧אוכלוסייה, 31 בדצמבר 2025⁩
⁦+839⁩ (⁦+0.35%⁩)
⁧שינוי ב-2025⁩
⁧כ-1.13 מיליון תושבים⁩
⁧אזור דרום הריין העליון (העיר ושלושה מחוזות)⁩
⁧מרכז אזורי (LEP 2002, Plansatz 2.5.8)⁩
⁧מעמד לפי תוכנית הפיתוח של המדינה⁩
⁧5.0% — €500,000 על מחיר של €10 מיליון⁩
⁧מס רכישה⁩
⁧בית החולים האוניברסיטאי (15,000 עובדים), האוניברסיטה (מאז 1457)⁩
⁧המוסדות הגדולים ביותר⁩
מקורות: Destatis; LEP Baden-Württemberg 2002; נתוני בית החולים והאוניברסיטה; אוכלוסיית האזור: חישובנו.

המשמעות למשקיעים

1. אל תצפו לפרמיית התשואה שמציעות עיירות קטנות. לפי ניסיוננו, התחרות על חנות טובה בעיר בסדר גודל כזה חריפה יותר מאשר בעיר מחוז (ראו חלק 5 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בתמורה, הקונה מקבל ביקוש שמעוגן במוסדות גדולים ובאוכלוסייה צומחת.
2. העריכו את האתר לפי מקומו במערכת התכנון. תוכנית הפיתוח של המדינה מכוונת חנויות גדולות חדשות אל היישובים המרכזיים, ולכן אתר משולב במרקם העירוני, עם מקום להתרחב, שווה יותר מאתר בשולי העיר.
3. הכניסו את מס הרכישה לחישוב התשואה. המס הוא 5.0%, או €500,000 על כל €10 מיליון מהמחיר — כסף שהנכס צריך קודם כול להחזיר.
מה לבדוק:
• מיקום האתר — משולב במרקם העירוני או בשולי העיר — והאם ייעוד הקרקע שלו מתיר הרחבה לפי יעדי LEP ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩;
• מתחרים במרחק נסיעה של עשר דקות ופרויקטים שכבר אושרו;
• מדדי כוח הקנייה והמרכזיות הקמעונאית של אזור המשיכה (MB-Research, NIQ): הם נמכרים ברישיון, ולכן בקשו אותם ממתווך או מלשכת המסחר והתעשייה IHK Südlicher Oberrhein;
• לוח הזמנים של עבודות Deutsche Bahn בקו עמק הריין, אם האתר סמוך לתוואי;
• חוזה השכירות: יתרת התקופה, האופציות וההשקעה של השוכר עצמו בחנות;
• חישוב התשואה: האם הוא כולל את מס הרכישה בשיעור 5.0% ועלויות רכישה אחרות.
ראו גם: נדל״ן מסחרי באופנבורג; איך בוחרים עיר לקניית סופרמרקט בגרמניה?; Landesentwicklungsplan (תוכנית הפיתוח של המדינה); מס הרכישה בגרמניה ב-2026
מקורות: Destatis, Gemeindeverzeichnis-Informationssystem (GV-ISys), נתונים ל-31 בדצמבר 2024 ו-2025; Landesentwicklungsplan Baden-Württemberg 2002, Plansätze 2.5.8, ⁦3.3.7–3.3.7.2⁩; Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, על הכנת LEP חדש (אוקטובר 2026); NIQ, Kaufkraft Deutschland 2026 (ינואר 2026); Universitätsklinikum Freiburg ו-Universität Freiburg, האתרים הרשמיים (אוקטובר 2026); DB, ⁦Bahnprojekt Karlsruhe–Basel⁩ (אוקטובר 2026); § 1 GrEStFestG BW; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 3 ו-5; הניסיון של Gordon Real Estate Group.
צילום: Greg Willson / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.