מדריך למשקיע
2026-10-10 11:53

האם אפשר לשלם במזומן על נדל״ן בגרמניה?

לא: מאז 1 באפריל 2023 אסור לשלם את מחירו של נדל״ן בגרמניה — ושל מניות בחברות שבבעלותן נדל״ן כזה — במזומן, בנכסי קריפטו, בזהב, בפלטינה או באבנים יקרות (§ 16a GwG). תשלום כזה אינו מסלק את החוב. התשלום מתבצע בהעברה בנקאית, והנוטריון מגיש את בקשת הרישום של הקונה כבעלים רק לאחר שהוכח תשלום שלא במזומן, או לאחר שביקש את ההוכחה ללא הצלחה.

האיסור חל על כל סכום, ומזומן אינו נחשב תשלום

לאיסור אין סכום מינימלי: הוא חל על חוזים שנכרתו מ-1 באפריל 2023 (§ 59(11) GwG). הוא חל על רכישה ועל החלפה של מקרקעין, וכן על רכישת מניות בחברות שבבעלותן, במישרין או בעקיפין, מקרקעין בגרמניה (§ 16a(1) משפטים ⁦1–2⁩ GwG). קונה שמסר מזומן או נכסי קריפטו יכול רק לתבוע אותם בחזרה כעשיית עושר ולא במשפט (§ 16a(1) משפט 3 GwG), והמחיר נשאר בלתי משולם. בחוק אמנם יש סף של €10,000, אבל הוא פוטר את הצדדים מהחובה להוכיח תשלום שלא במזומן, לא מהאיסור עצמו (§ 16a(5) GwG).
גם הנוטריון לא יקבל מזומן: אסור לו לקבל מזומן לשמירה או להעברה לצדדים שלישיים (§ 57(1) BeurkG). תשלום לחשבון הנאמנות של הנוטריון מותר רק כשיש לצדדים צורך לגיטימי בבטוחה (§ 57(2) BeurkG).

הקונה נעשה בעלים רק אחרי שהתשלום הוכח

הצדדים חייבים להוכיח לנוטריון שמגיש את בקשת הרישום שהמחיר לא שולם במזומן ולא בנכסים אסורים. החוק מונה אישורים של הבנקים של המוכר או של הקונה כהוכחה מתאימה (§ 16a(2) GwG). הנוטריון רשאי להגיש את הבקשה רק לאחר שמצא את ההוכחה חותכת, או לאחר שביקש אותה לשווא בתוך פרק זמן סביר (§ 16a(3) GwG). אם הנוטריון חייב גם לדווח על העסקה ליחידה הגרמנית למודיעין פיננסי (FIU), הבקשה מוגשת לא לפני תום יום העבודה החמישי שלאחר שליחת הדיווח. הבעלות ותפקיד המשכיר עוברים לקונה רק עם הרישום (ראו חלק 8 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"), ולכן אישורי הבנקים הם חלק מתוכנית ההשלמה, לא עניין פורמלי.

הנוטריון מדווח על תשלומים חריגים גם כשהאיסור נשמר

תקנות הדיווח בענייני מקרקעין (GwGMeldV-Immobilien) מונות את המקרים שבהם הנוטריון חייב לדווח ל-FIU גם כשהמחיר שולם שלא במזומן. בהם תשלום של יותר מ-€20,000 מצד שלישי או לצד שלישי, ותשלום של יותר מ-€20,000 לפני החתימה על החוזה (§ 6(1) GwGMeldV-Immobilien).
דיווח הוא חובה גם כשצד או נהנה סופי מתגוררים במדינה הכלולה ברשימות הסיכון הגבוה של האיחוד האירופי או של ה-FATF. כך גם כשחשבון בנק שמשמש בעסקה קשור קשר הדוק למדינה כזו (§ ⁦3(1)–(2)⁩ GwGMeldV-Immobilien). מאז 29 בינואר 2026 נכללת רוסיה ברשימת האיחוד האירופי. אין צורך בדיווח רק אם העובדות מפיגות את החשד, והנוטריון חייב לתעד זאת (§ 7 GwGMeldV-Immobilien).
טבלה 1. רק העברה בנקאית מהקונה או מהבנק שלו עוברת בלי שאלות נוספות
⁧ההשלכות⁩
⁧מותר?⁩
⁧אמצעי התשלום⁩
⁧אישורי הבנקים משמשים הוכחה לנוטריון⁩
⁧כן⁩
⁧העברה מחשבון הקונה או מחשבון הבנק המממן שלו⁩
⁧אין צורך להוכיח תשלום שלא במזומן⁩
⁧כן, כשיש צורך לגיטימי בבטוחה⁩
⁧חשבון הנאמנות של הנוטריון⁩
⁧החוב אינו מסולק; מעל €10,000 — דיווח ל-FIU⁩
⁧לא⁩
⁧מזומן, זהב, פלטינה, אבנים יקרות, נכסי קריפטו⁩
⁧דיווח ל-FIU, למעט בעיקר בני זוג, קרובי משפחה מדרגה ראשונה ושנייה וחברות קשורות⁩
⁧כן⁩
⁧תשלום מצד שלישי או לצד שלישי, מעל €20,000⁩
⁧דיווח ל-FIU⁩
⁧כן⁩
⁧תשלום מעל €20,000 לפני החתימה על החוזה⁩
⁧דיווח ל-FIU⁩
⁧כן⁩
⁧חשבון הקשור קשר הדוק למדינה הכלולה ברשימת סיכון גבוה⁩
החל מ-10 ביולי 2027 תחול באיחוד האירופי תקרה כללית של €10,000 לתשלומים במזומן לסוחרים ולנותני שירותים (תקנה (EU) 2024/1624). האיסור הגרמני בעסקאות נדל״ן, המחמיר יותר, יישאר בתוקף.

המשמעות למשקיעים

1. שלמו את המחיר כולו בהעברה בנקאית לאחר החתימה. לאיסור אין סכום מינימלי, ומזומן או נכסים אסורים אינם מסלקים את החוב: אפילו השלמה קטנה במזומן משאירה חלק מהמחיר בלתי משולם.
2. תאמו מראש עם הבנקים את אישורי התשלום. החוק מונה אותם כהוכחה מתאימה לתשלום שלא במזומן, וההוכחה הזו קובעת מתי הנוטריון מגיש את בקשת הרישום — ומכאן מתי הקונה נעשה בעלים ומשכיר.
3. שלמו מחשבונכם או מחשבון הבנק המממן שלכם. למעט חריגים אחדים, הנוטריון חייב לדווח ל-FIU על תשלום של יותר מ-€20,000 מצד שלישי גם כשהאיסור נשמר; כך גם על תשלום של יותר מ-€20,000 לפני החתימה.
מה לבדוק:
• המחיר כולו, כולל תשלומים לפי הסכמי צד, משולם בהעברה בנקאית לאחר החתימה על החוזה;
• הכסף מגיע מחשבון הקונה או מחשבון הבנק המממן שלו, לא מצד שלישי;
• אישורי הבנק לכל תשלום יהיו מוכנים עד מועד הפירעון;
• מקור הכספים מתועד לפני החתימה, ונכסי קריפטו, זהב, פלטינה ואבנים יקרות הומרו מראש לכסף בחשבון בנק;
• אם צד או נהנה סופי מתגוררים במדינה הכלולה ברשימת סיכון גבוה — לוח הזמנים של ההשלמה מותיר זמן לדיווח ל-FIU.
ראו גם: האם חייבים להגיע בעצמכם לנוטריון כדי לקנות נדל״ן בגרמניה? · האם צריך חשבון בנק גרמני כדי לקנות נדל״ן ולהחזיק בו? · מהו מרשם השקיפות, ומי חייב להירשם בו?
מקורות: GwG § 16a, § 59(11); GwGMeldV-Immobilien §§ 3, 6, 7; BeurkG § 57; התקנה המואצלת של הנציבות האירופית (EU) 2026/46; תקנה (EU) 2024/1624; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלק 8. המצב המשפטי נכון לאוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.