מדריך למשקיע
2026-10-10 11:55

האם תושב חוץ יכול לקבל הלוואה מבנק גרמני לנדל״ן מסחרי?

כן — אבל בדרך כלל לא כיחיד, אלא באמצעות החברה בערבון מוגבל הגרמנית (GmbH) שקונה את הנכס: בנקים גרמניים מלווים לחברות כאלה כעניין שבשגרה, גם כשכל בעלי המניות והמנהלים שלהן גרים בחו״ל. מה שמכריע הוא שקיפות לגבי הבעלים ומקור הכספים, השעבוד על הנכס וההון העצמי. לפי נתוני ה-Bundesbank, הלוואות חדשות מובטחות לחברות, בהיקף של יותר מ-€1 מיליון, עלו באוגוסט 2026 בממוצע ⁦3.3–4.2%⁩, לפי תקופת הריבית הקבועה.

הבנק מלווה לחברה הגרמנית, אבל בודק את בעליה הזרים

ליחיד תושב חוץ קשה הרבה יותר ללוות מאשר ל-GmbH גרמנית: מבחינת הבנק, ה-GmbH היא לווה סטנדרטי גם כשבעלי המניות והמנהלים שלה גרים בחו״ל (ראו חלק 9 בסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה"). בחברות קטנות יותר, הבנקים דורשים לא פעם ערבות של בעל המניות או שהלוואות הבעלים יהיו נדחות, ולכן הלוואה ללא זכות חזרה לבעל המניות (non-recourse) היא נושא למשא ומתן, לא ברירת מחדל.
הבדיקה מתחילה בבעלים. הבנק מזהה את הנהנים הסופיים ואת מקור הכספים (§§ 10, 11 GwG) ובודק את בעלי המניות ואת הערבים מול רשימות הסנקציות של האיחוד האירופי. לתושבי מדינות הכלולות ברשימת האיחוד האירופי של מדינות שלישיות בסיכון גבוה — שרוסיה נכללת בה מאז 29 בינואר 2026 — בדיקת הנאותות מוגברת ומקיפה גם את מקור העושר (§ 15 GwG). אם אי אפשר להשלים את הבדיקות, הבנק חייב לסרב לעסקה (§ 10(9) GwG).
ככלל, החוק מתיר הלוואה של יותר מ-€1.5 מיליון או של יותר מ-10% מההון של הבנק רק אם הלווה חשף את מצבו הכספי, ובראש ובראשונה את הדוחות הכספיים השנתיים שלו (§ 18 KWG). ל-GmbH חדשה עדיין אין דוחות, ולכן הבנק בוחן את בעל המניות — על אחת כמה וכמה משום שלא פעם מבקשים ממנו ערבות.

הבטוחה וההון העצמי קובעים את גובה ההלוואה

ההלוואה מובטחת בשעבוד קרקע (Grundschuld) בדרגה ראשונה, והבנק עובד לפי הערכת שווי זהירה משלו לנכס — השווי לצורכי אשראי (Beleihungswert), שאסור שיעלה על שווי השוק (§ 16(2) PfandBG). את הפער בין ההלוואה לבין המחיר בתוספת עלויות הרכישה (בין 4.5% ל-11% מהמחיר, חלק 11) מכסים הון עצמי או הלוואת בעלים. גם הבטוחה עצמה עולה כסף. לפי חישובנו על פי טבלה B של ה-GNotKG, שעבוד קרקע של €6 מיליון עולה כ-€19,000 — אגרה בשיעור 1.0 אצל הנוטריון (כולל מע״מ) ואגרה זהה בלשכת רישום המקרקעין.
הלוואת הבעלים, לעומת זאת, חייבת להישאר בלתי מובטחת: כל שעבוד לטובתה, אפילו בדרגה שנייה, הופך את הריבית עליה לחייבת במס בגרמניה (§ 49(1) מס׳ 5 c aa EStG).

הריביות הממוצעות נמוכות מתשואות הסופרמרקטים המובחרים, אבל המרווח דק

טבלה 1. הלוואות מובטחות לחברות עולות בממוצע ⁦3.3–4.2%⁩ — פחות מהתשואה בסופרמרקטים מובחרים
⁧ריבית ממוצעת⁩
⁧הלוואות חדשות מובטחות לחברות, מעל €1 מיליון, אוגוסט 2026⁩
3.87%
⁧ריבית משתנה או קבועה לתקופה של עד 3 חודשים⁩
4.21%
⁧קבועה לתקופה של ⁦3–5⁩ שנים⁩
3.57%
⁧קבועה לתקופה של ⁦5–10⁩ שנים⁩
3.29%
⁧קבועה ליותר מ-10 שנים⁩
5.00%
⁧לשם השוואה: תשואה נטו התחלתית בסופרמרקטים מובחרים, הרבעון השלישי של 2026⁩
הריביות הן ממוצעים משוקללים זמניים של ה-Deutsche Bundesbank בכל הענפים, ללא עמלות; נתון התשואה הוא של BNP Paribas Real Estate. את הריבית להלוואה מסוימת קובע הבנק לפי הנכס, השוכר, שיעור החוב והלווה.
הלוואה מגדילה את התשואה על ההון העצמי רק אם הריבית שלה, כולל עמלות, נמוכה מהתשואה של הנכס — 3.9% בדוגמה שבחלק 11. זו הסיבה שמשקיעים פרטיים רבים קונים חנויות בודדות במינוף מזערי או בלי מינוף כלל (חלק 4). הביאו בחשבון גם את מס העסקים המוניציפלי (Gewerbesteuer): בלי ההפחתה המורחבת (erweiterte Kürzung), רבע מהריבית ומשאר עלויות המימון, בחלק שמעל €200,000 בשנה, מתווסף בחזרה לבסיס המס (§ 8 מס׳ 1 GewStG).

המשמעות למשקיעים

1. הציגו את מבנה הבעלות לפני השיחה הראשונה עם הבנק. הבנק מזהה את הנהנים הסופיים ואת מקור הכספים, ואם אי אפשר להשלים את הבדיקות, הוא חייב לסרב לעסקה.
2. תכננו את ההון העצמי לפי הערכת השווי של הבנק, לא לפי המחיר. הבנק עובד לפי השווי לצורכי אשראי, שאסור שיעלה על שווי השוק; הון עצמי או הלוואת בעלים בלתי מובטחת מכסים את הפער בין ההלוואה לבין המחיר בתוספת עלויות רכישה של בין 4.5% ל-11% מהמחיר.
3. לוו רק אם העלות המלאה של ההלוואה נמוכה מתשואת הנכס. בדוגמה שבחלק 11 הנכס מניב 3.9% על ההשקעה הכוללת, ואילו הריביות הממוצעות הן ⁦3.3–4.2%⁩ לפני עמלות: המרווח דק, או שאין מרווח כלל.
מה לבדוק:
• מבנה הבעלות עד רמת הנהנים הסופיים, והרישום במרשם השקיפות (Transparenzregister) — לפני השיחה הראשונה עם הבנק;
• מסמכים על מקור הכספים והעושר, ובחברות — נסחים מהמרשם עם אפוסטיל או אישור קונסולרי;
• מידע על מצבו הכספי של בעל המניות, אם הוא אמור לשמש ערב;
• הפער בין הערכת השווי של הבנק לבין מחיר הרכישה בתוספת העלויות — ואילו כספים יכסו אותו;
• הלוואת הבעלים — בלי שום שעבוד לטובתה, ונדחית אם הבנק דורש זאת.
ראו גם: האם אפשר לממן רכישת סופרמרקט בגרמניה, ובאיזו ריבית? · האם צריך GmbH כדי לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה? · מתי ריבית על הלוואת בעלים פטורה ממס בגרמניה? · כמה עולה לקנות נדל״ן מסחרי בגרמניה?
מקורות: KWG § 18; PfandBG § 16; GwG §§ 10, 11, 15; EStG § 49(1) מס׳ 5; GewStG § 8 מס׳ 1; GNotKG § 34, טבלה B, KV 21200, 14121; Deutsche Bundesbank, סטטיסטיקת הריביות של מוסדות פיננסיים מוניטריים (MFI), הלוואות חדשות לתאגידים לא-פיננסיים, נתונים זמניים לאוגוסט 2026 (נכון ל-1 באוקטובר 2026); BNP Paribas Real Estate, שוק ההשקעות בנדל״ן קמעונאי בגרמניה, הרבעון השלישי של 2026; חישוב של Gordon Real Estate Group, אוקטובר 2026; הסדרה "הקמעונאות המובחרת של גרמניה", חלקים 4, 9 ו-11. המצב המשפטי נכון ל-10 באוקטובר 2026.
צילום: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס.