Часть 6. Сделки на этапе строительства против готовых объектов.
Готовые объекты или недвижимость на стадии строительства?
Если фонды, банки и инвестиционные группы предпочитают готовые объекты продуктового ритейла — новые здания, уже переданные по официальному акту приёмки, — то многие опытные частные инвесторы порой выбирают проекты, которые ещё строятся, при условии что:
проект реализует девелопер с хорошей репутацией,
местные власти выдали разрешение на строительство и
подписан долгосрочный договор аренды с участником «большой четвёрки» или как минимум с одним из 20 крупнейших продуктовых ритейлеров Германии.
Преимущества готовых новых объектов
Эти преимущества очевидны:
Никаких строительных рисков и рисков, связанных с разрешениями: все возможные форс-мажоры, связанные с согласованиями или строительными работами, уже позади.
Арендный доход с первого дня: денежный поток начинается сразу.
Недостатков по сути нет, за исключением одного нюанса, о котором речь пойдёт ниже.
Преимущества покупки проектов на стадии строительства
Для инвесторов, чей основной бизнес приносит стабильный и предсказуемый денежный поток, покупка на этапе строительства даёт весомое финансовое преимущество:
цена договора выплачивается частями в течение примерно 12 месяцев — обычной продолжительности строительства полноформатного супермаркета или торгового центра.
Многим предпринимателям гораздо удобнее заплатить четыре раза по 2,5 млн € ежеквартально, чем перевести 10 млн € одним платежом при передаче объекта «под ключ».
Полная правовая защита и прозрачность
Немецкое право в сфере недвижимости строго запрещает авансовые платежи — как за жилую, так и за коммерческую недвижимость — исходя из основополагающего принципа:
«Продавец не вправе требовать деньги за то, чего ещё не существует».
Поэтому сделки на этапе строительства исключительно прозрачны и надёжны:
девелопер, как правило, приобретает земельный участок за свой счёт,
затем возводит здание
и выставляет инвестору счета только после завершения каждого из четырёх этапов строительства (это число прямо установлено федеральным законом).
Такая модель защищает покупателей, обеспечивает строгий контроль и делает поэтапное приобретение привлекательным вариантом для опытных частных инвесторов, которым важны и надёжность, и финансовая гибкость.
Отдельно стоит сказать о цене.
Когда девелопер реализует проект, полностью финансируемый инвестором, ему не нужно привлекать банковское финансирование. Это избавляет от значительных расходов на банковские кредиты: комиссий за организацию, процентов в период строительства, оплаты оценки залога, комиссий за мониторинг и т. д.
Поскольку эти расходы исчезают, девелопер может соответственно снизить цену договора.
Для инвестора главное просто:
не забудьте обсудить эту скидку с продавцом.
Дополнительное преимущество: лучшее управление рисками
У проектов на стадии проектирования или строительства есть одно важное преимущество перед готовыми объектами:
инвестор может организовать частичный или полный технический надзор за строительством.
Вопреки распространённому стереотипу о безупречном немецком качестве строительства, в реальности — как и в любой другой стране — всё сильно зависит от конкретных людей и их отношения к работе.
Одними девелоперскими компаниями руководят преданные делу перфекционисты.
Другие следуют принципу: «Деньги получили? До свидания!»
Федеральный закон Германии предусматривает пятилетнюю гарантию на строительные работы, которая защищает инвестора в первые годы владения. Однако различия в качестве строительства и в надёжности установленного технического оборудования неизбежно начинают проявляться по истечении этих пяти лет — и тогда за все ремонты и замены отвечает уже собственник.
Решающий фактор успеха: «Знай своего девелопера»
Таким образом, помимо ключевых факторов успеха —
макро- и микролокации,
финансовой устойчивости и надёжности арендатора,
срока и структуры договора аренды, —
в уравнение входит ещё один решающий элемент:
глубокое понимание сильных и слабых сторон девелопера, который строит (или построил) объект.
Перефразируя известный банковский принцип «Знай своего клиента», любой инвестор, выбирающий новый супермаркет или торговый центр в Германии, должен неукоснительно следовать правилу:
«Знай своего девелопера».
В конечном счёте этот фактор важнее, чем выбор между готовым объектом «под ключ» и проектом, который ещё строится.