Налоговая оптимизация для владельцев GmbH и иностранных инвесторов.
Хотя физические лица (в том числе иностранные граждане) могут свободно приобретать коммерческую недвижимость в Германии, опытные инвесторы предпочитают владеть активами через GmbH (немецкое общество с ограниченной ответственностью). Причины следующие:
1. Ограничение ответственности
Физические лица отвечают всем своим личным имуществом.
Ответственность GmbH ограничена суммой 25 000 €, если нет мошеннического умысла.
Для таких активов, как объекты продуктового ритейла — супермаркеты или ритейл-парки с высокой проходимостью, — ограниченная ответственность имеет ключевое значение.
2. Банковское финансирование (без права регресса)
Немецкие банки почти никогда не выдают иностранным физическим лицам кредиты на приобретение недвижимости.
Однако они охотно финансируют покупки, которые совершает немецкая GmbH, даже если все её участники и директора — иностранцы.
Такая структура работает без права регресса: в качестве обеспечения банк опирается только на сам объект.
3. Уникальное немецкое правило: «сделки с самим собой»
Немецкое право позволяет одному и тому же лицу выступать в двух качествах:
как участник/кредитор (частное лицо) и
как заёмщик (принадлежащая ему GmbH).
Инвестор предоставляет GmbH, которая приобретает объект, заём участника («Gesellschafterdarlehen»).
Затем GmbH погашает заём с процентами.
Для нерезидентов:
процентные выплаты не облагаются налогом в Германии,
при условии, что кредитор (физическое лицо) не является налоговым резидентом Германии
и проживает в стране, где иностранный пассивный доход освобождён от налогообложения (например, в Монако, на Мальте, в ОАЭ, на Гренаде и т. д.).
4. Особый налоговый статус GmbH с пассивным доходом
Налог на прибыль компаний в Германии составляет около 30% (15% корпоративного налога + 15% промыслового налога).
Однако GmbH, получающие исключительно пассивный арендный доход от коммерческой недвижимости в Германии, полностью освобождены от промыслового налога, поскольку немецкие налоговые органы не относят пассивный арендный доход к «предпринимательской деятельности».
Таким образом, эффективная налоговая ставка снижается до 15%, а на практике нередко до 0% благодаря:
вычету процентов по займу участника
и ежегодной амортизации.
Налоговые консультанты, специализирующиеся на инвестиционных структурах иностранных владельцев, следят за тем, чтобы процентные ставки оставались обоснованными и соответствовали требованиям законодательства.