Новые проекты в продуктовом ритейле: привилегия «придворных девелоперов»
Строительство и модернизация супермаркетов и торговых центров в лучших локациях Германии сосредоточены в руках небольшого, весьма влиятельного круга так называемых «придворных девелоперов» — давних партнёров «большой четвёрки» и других операторов из 20 крупнейших продуктовых ритейлеров. Эти девелоперы получают заказы напрямую от высшего руководства и нередко работают с крупными сетями десятилетиями. Большинство из них — семейные компании, формат, глубоко укоренённый в Германии и Западной Европе; старейшие работают более ста лет, а крупнейшие, действующие в нескольких странах ЕС, достигают годового оборота до 2 млрд €.
В целом в создании новых объектов продуктового ритейла в Германии участвуют пять основных сторон:
Поскольку после Второй мировой войны в Германии были построены десятки тысяч стационарных продуктовых магазинов, новые разрешения на строительство в новых локациях выдаются всё реже. Гораздо чаще — и это крайне востребовано — проводится комплексная реконструкция или полная замена существующего магазина. Для инвесторов такие проекты не менее привлекательны: если продуктовая сеть после 15–30 лет успешной работы решает остаться в той же проверенной локации ещё на 15–30 лет, это убедительно свидетельствует о долгосрочной устойчивости и жизнеспособности места.
В целом в создании новых объектов продуктового ритейла в Германии участвуют пять основных сторон:
- Муниципальные власти, которые выдают разрешения на строительство (или отказывают в них);
- Продуктовые сети — в основном в роли арендаторов (реже как собственники-пользователи), — которые согласовывают каждый проект, чтобы он соответствовал их требованиям к местоположению, фирменному дизайну и характеристикам здания;
- Девелоперские компании, которые обеспечивают земельные участки, реализуют проекты в тесном взаимодействии с муниципалитетами и арендаторами и продают готовые объекты заинтересованным инвесторам;
- Банки и другие кредиторы — включая международные страховые группы, — которые финансируют проекты под залог земли и будущего здания при условии, что девелопер может предъявить два «священных» документа:
- а) разрешение на строительство и
- б) договор аренды на 30 лет с первоклассным арендатором: 15 лет твёрдого срока без права досрочного расторжения для обеих сторон плюс три опциона на продление по 5 лет для арендатора (в непродовольственном ритейле нормой считается 12 лет + 4 опциона по 4 года);
- Инвесторы, вкладывающие собственный капитал и финансирующие строительство объектов, которые они намерены приобрести. Такая схема особенно распространена в периоды высоких процентных ставок. Девелоперы выигрывают, избегая чрезмерных затрат на банковское финансирование, а инвесторы получают доступ к более выгодным ценам приобретения, поскольку маржа кредиторов исключается. Безопасность инвестора обеспечивают строгие законы Германии о строительстве недвижимости, запрещающие авансовые платежи: средства перечисляются четырьмя траншами, каждый из которых выплачивается после завершения определённого этапа строительства.
Поскольку после Второй мировой войны в Германии были построены десятки тысяч стационарных продуктовых магазинов, новые разрешения на строительство в новых локациях выдаются всё реже. Гораздо чаще — и это крайне востребовано — проводится комплексная реконструкция или полная замена существующего магазина. Для инвесторов такие проекты не менее привлекательны: если продуктовая сеть после 15–30 лет успешной работы решает остаться в той же проверенной локации ещё на 15–30 лет, это убедительно свидетельствует о долгосрочной устойчивости и жизнеспособности места.
Фото: EDEKA Gruppe