Довідник інвестора
2026-10-10 10:44

Ритейл-парк як інвестиція: дорожчий за окремий магазин, складніший в управлінні

За оцінкою BNP Paribas Real Estate, ритейл-парк (Fachmarktzentrum) коштує дорожче, ніж окремий продуктовий магазин: дохідність першокласних ритейл-парків — 4,75 %, окремих супермаркетів і дискаунтерів — 5,00 % (III квартал 2026 року). За цю премію покупець отримує кількох орендарів замість одного — і управління, якого окремий магазин не потребує. Порівнювати ці цифри варто лише в межах одного брокера: CBRE ранжує формати навпаки.

За оцінкою BNP, ритейл-парк дорожчий за окремий магазин, за оцінкою CBRE — дешевший

Таблиця 1. Дохідність 4,75 % проти 5,00 % у BNP і 4,9 % проти 4,6 % у CBRE: брокери ранжують формати навпаки
Показник
Ритейл-парк
Окремий продуктовий магазин
Дохідність першокласних об'єктів, III квартал 2026 року (BNP)
4,75 %
5,00 %
Те саме, кінець 2025 року (BNP)
4,65 %
4,90 %
Дохідність першокласних об'єктів, III квартал 2026 року (CBRE)
4,9 %
4,6 %
Мультиплікатор prime, 2025 рік (BNP)
19,5
18,5
Мультиплікатор core-plus, 2025 рік (BNP)
16,0
15,5
Мультиплікатор value-add, 2025 рік (BNP)
13,0
12,5
За даними BNP, ритейл-парки зазвичай продаються трохи дорожче за окремі магазини. CBRE ранжує формати навпаки, тож порівнювати дохідність варто лише за даними одного брокера (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Ціна формату чутлива до ставок. З кінця 2021 року дохідність першокласних ритейл-парків, за даними BNP, зросла з 3,50 до 4,75 %, що за незмінної орендної плати означає втрату приблизно чверті вартості (див. частину 12).

Попит зосереджений на ритейл-парках із продуктовим якорем

Ритейл-парк — група спеціалізованих магазинів зі спільною автостоянкою, і попит інвесторів зосереджений на парках із продуктовим якорем, де супермаркет або дискаунтер сусідить із дрогері, магазинами взуття, одягу й товарів для дому. Кількості та середньої площі ритейл-парків BNP не публікує, а в статистиці угод ураховує лише центри з продуктовим якорем. Разом із районними торговельними центрами вони залучили 2025 року близько 1 млрд € — приблизно третину інвестицій у продуктову та великоформатну торговельну нерухомість. Серед угод — портфель Three Lions із трьох ритейл-парків (близько 70 млн €, 2025 рік) і портфель Powerfood із 37 продуктових магазинів і ритейл-парків (близько 200 млн €, I квартал 2026 року).
За опитуванням Hahn Group, 88 % інвесторів, готових до купівель, віддають перевагу ритейл-паркам і районним центрам. Мережі теж цілеспрямовано шукають такі майданчики: dm хоче мати в ритейл-парку щонайменше 500 м² торговельної площі й близько 50 власних паркувальних місць. ALDI Nord шукає 1500–2000 м² загальної площі з фасадом 20–30 м, а Rossmann — центри з широким набором орендарів.

Ритейл-парк, спланований як єдине ціле, за законом — торговельний центр

Федеральний адміністративний суд, як правило, вважає торговельним центром комплекс, який від початку спланували, профінансували, збудували і яким управляють як єдиним цілим. Група окремих магазинів стає торговельним центром, якщо до тісного сусідства додається бодай мінімум помітної ззовні спільної організації та кооперації (BVerwG, рішення від 27 квітня 1990 року, 4 C 16.87). Торговельні центри (Einkaufszentren) допускаються лише в центральних або спеціальних зонах — незалежно від розміру окремих магазинів (§ 11 абз. 3 реч. 1 п. 1 BauNVO). З нашого досвіду, план спеціальної зони для ритейл-парку зазвичай задає площу й асортимент кожного блоку, тож заміна взуттєвого магазину продуктовим може потребувати зміни плану.

Кілька договорів перетворюють володіння на постійні переговори

Власникові ритейл-парку доводиться вести переговори майже постійно. Договір із продуктовим якорем, з нашого досвіду, укладають на 15 років, а з непродовольчими орендарями — помітно коротше, тож строки спливають у різний час. Крім того, власник розподіляє експлуатаційні витрати між багатьма орендарями (див. частину 10) і стежить, щоб менші магазини не втрачали покупців якоря.

Що це означає для інвестора

1. Перевіряйте ціну на чутливість до ставок. З кінця 2021 року дохідність першокласних ритейл-парків, за даними BNP, зросла з 3,50 до 4,75 %, і за незмінної орендної плати це означає втрату приблизно чверті вартості.
2. З'ясуйте, чи не вважається парк торговельним центром за законом. Комплекс, спланований і керований як єдине ціле, суд, як правило, вважає торговельним центром, а такі центри допускаються лише в центральних або спеціальних зонах.
3. Будуйте оцінку довкола продуктового якоря. Попит і статистика угод зосереджені на парках із продуктовим якорем: порахуйте його частку в орендній платі й перевірте, коли спливають договори менших орендарів.
Що перевірити:
• З'ясуйте статус за планом забудови — торговельний центр чи спеціальна зона — а також граничні площі й асортимент за блоками.
• Порахуйте частку орендної плати від продуктового якоря і складіть графік закінчення договорів.
• Оцініть фінансовий стан непродовольчих орендарів та їхню залежність від онлайн-торгівлі.
• Перевірте, як експлуатаційні витрати й витрати на автостоянку розподілено між орендарями.
• Порівнюйте дохідність лише з орієнтирами того самого брокера.
Див. також: районний торговельний центр як інвестиція; магазин дрогері як інвестиція; дискаунтер як інвестиція.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2024 року та IV квартал 2025 року й огляди ринку інвестицій у торговельну нерухомість за IV квартал 2021 року, II і III квартали 2026 року; CBRE, інвестиції в торговельну нерухомість, III квартал 2026 року; Cushman & Wakefield, MarketBeat Einzelhandel Investment, II квартал 2026 року; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); вимоги dm, ALDI Nord і Rossmann до об'єктів (2025–2026 роки); § 11 абз. 3 BauNVO; BVerwG, рішення від 27 квітня 1990 року, 4 C 16.87; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 1, 10 і 12; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.