2026-10-10 11:22

Які ризики має купівля супермаркету на етапі будівництва?

Головні ризики — затримка або зрив будівництва, відмова орендаря від договору після граничної дати та дефекти, що виявляються після приймання. Положення про маклерів і забудовників (MaBV) обмежує суму, яку покупець сплачує під час будівництва, — до готової коробки будівлі не більше ніж 58 % ціни, — але не гарантує, що будівництво буде завершено. Покупця захищають графік платежів за законом або банківська гарантія, перевірка девелопера та юридично грамотне приймання (Abnahme).

MaBV обмежує суму під ризиком, але не ризик зриву

Якщо девелопер продає ділянку разом із будівлею, яку ще зводять (договір із забудовником, § 650u BGB), гроші покупця він може приймати лише за чотирьох умов (§ 3 абз. 1 MaBV):

договір набрав чинності, і нотаріус письмово це підтвердив;
внесено попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung);
забезпечено звільнення ділянки від обтяжень на користь банку девелопера — зокрема й на випадок, якщо будівлю не добудують;
видано дозвіл на будівництво.

Далі — не більше ніж сім траншів у міру будівництва: 30 % після початку земляних робіт, якщо ділянка переходить у власність покупця, і до 58 % ціни — до готової коробки будівлі (§ 3 абз. 2 MaBV). Замість цього графіка девелопер може надати гарантію банку чи страховика на всі вимоги про повернення коштів (§ 7 абз. 1 MaBV). Якщо ж ціну сплачують повністю після завершення або інвестор купує землю й окремо замовляє будівництво, MaBV, як правило, не діє, і захищають його насамперед договори (див. частину 6 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

У разі неплатоспроможності девелопера покупець устигає оплатити лише завершені етапи, а попередній запис зберігає силу (§ 106 InsO). Але банк девелопера має право замість звільнення ділянки повернути сплачені транші в межах пропорційної вартості об'єкта (§ 3 абз. 1 реч. 3 MaBV), а добудова силами іншого підрядника потребує часу й грошей. Попередній запис забезпечує вимогу про передачу ділянки, а не сплачені гроші: покупець, який виходить із замороженого проєкту, залишається з незабезпеченою вимогою про повернення коштів, якщо її не покриває гарантія за § 7 MaBV.

Таблиця 1. Кожен із п'яти ризиків закривають до підписання, а не після

Ризик	Механізм	Що погодити до підписання
Неплатоспроможність девелопера	Платежі лише за виконані етапи; запис зберігає силу в разі неплатоспроможності	Гарантію за § 7 MaBV на повернення коштів
Оскарження дозволу на будівництво	MaBV вимагає, щоб дозвіл було видано, але не щоб він став остаточним	Підписання лише за остаточного дозволу
Затримка відкриття	Договір оренди зазвичай дозволяє орендареві відмовитися, якщо магазин не передано до граничної дати	Граничну дату, сумісну з графіком будівництва, і гарантію повернення коштів на випадок відмови
Відмова від захисту MaBV	Покупець, внесений до торговельного реєстру, наприклад GmbH, може відмовитися від нього окремим документом (§ 7 абз. 2 MaBV)	Відмова — лише в обмін на рівноцінну гарантію
Дефекти після приймання	П'ять років на вимоги від дати приймання (§ 634a BGB)	Забезпечення гарантійних зобов'язань, з нашого досвіду — близько 5 % суми договору

Приймання — юридичний акт із трьома пастками

Приймання запускає п'ятирічний строк позовної давності за вимогами щодо дефектів будівлі (§ 634a абз. 1 п. 2, абз. 2 BGB) і переносить на покупця ризик випадкового знищення (§ 644 BGB). Відомий дефект, не застережений у протоколі, залишає лише право на відшкодування збитків (§ 640 абз. 3 BGB). Неустойка за прострочення, не застережена під час приймання, втрачається, якщо договір не передбачає іншого (§ 341 абз. 3 BGB). А якщо девелопер призначив розумний строк і покупець не відмовився від приймання, вказавши принаймні один дефект, будівля вважається прийнятою (§ 640 абз. 2 BGB), тому висновок незалежного технічного консультанта треба отримати до дати приймання.

Плата за ризик — знижка, а вирішальний чинник — девелопер

Покупець, який платить траншами, позбавляє девелопера значної частини витрат на будівельний кредит; у прикладі з частини 6 лише відсотки становлять 2 % ціни в 10 млн €. Досвідчені покупці приходять на переговори з власною оцінкою цієї економії. Але вирішальний чинник, з нашого досвіду, — сам девелопер: які магазини він здав тій самій мережі, які дефекти фіксували під час їхнього приймання і як швидко їх усунули.

Що це означає для інвестора

1. Не платіть без графіка за § 3 MaBV або гарантії за § 7. Попередній запис забезпечує вимогу про передачу ділянки, а не сплачені гроші, тому без гарантії вимога про повернення коштів із замороженого проєкту залишається незабезпеченою.

2. Торгуйтеся за знижку, але рішення ухвалюйте за попередніми проєктами девелопера. Транші позбавляють його значної частини витрат на будівельний кредит, проте важливіше, які магазини він здав тій самій мережі і як швидко усував дефекти.

3. Готуйтеся до приймання, як до угоди. Отримайте висновок незалежного технічного консультанта до дати приймання й внесіть до протоколу кожен відомий дефект і неустойку: інакше залишиться лише право на відшкодування збитків, а неустойку буде втрачено.

Що перевірити:
• дозвіл на будівництво видано, і він став остаточним;
• графік платежів за § 3 MaBV або гарантія за § 7 — і жодної відмови від захисту без рівноцінної гарантії;
• договір оренди підписано: дата передачі, початок сплати орендної плати, гранична дата;
• незалежний технічний нагляд і його висновок до приймання;
• фінансова звітність девелопера, його попередні проєкти для тієї самої мережі та забезпечення гарантійних зобов'язань на п'ять років.

Див. також: що таке forward deal; скільки коштує управління комерційною нерухомістю в Німеччині; як перевірити комерційну нерухомість перед купівлею (due diligence); частина 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини».

Джерела: §§ 3, 7 MaBV; §§ 341, 634a, 640, 644, 650u, 650v BGB; § 106 InsO; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 6; досвід Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.

Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон