2026-10-10 11:06

Витрати на нотаріуса й земельну книгу в Німеччині: таблиця

Нотаріус і земельна книга (Grundbuch) обходяться покупцеві комерційного об'єкта приблизно в 0,4–0,9 % ціни — з 19 % ПДВ на послуги нотаріуса й без банківського фінансування. За ціни 1 млн € це близько 8800 €, за ціни 10 млн € — близько 57 700 €: збори встановлено законом (GNotKG), обговоренню вони не підлягають (§ 125 GNotKG), і їхня частка в ціні знижується зі зростанням ціни. За загальним правилом їх несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB).

Що дорожчий об'єкт, то менша частка зборів у ціні

Таблиця 1. За ціни 20 млн € нотаріус і земельна книга коштують 0,44 % ціни — удвічі менше за часткою, ніж за 1 млн €

Ціна купівлі	Повний збір (1,0) за таблицею B	Нотаріус: 3,0 збору + 19 % ПДВ	Земельна книга: 1,5 збору	Разом	Частка в ціні
1 млн €	1735 €	6194 €	2603 €	8797 €	0,88 %
2 млн €	3335 €	11 906 €	5003 €	16 909 €	0,85 %
5 млн €	8135 €	29 042 €	12 203 €	41 245 €	0,82 %
10 млн €	11 385 €	40 644 €	17 078 €	57 722 €	0,58 %
20 млн €	17 385 €	62 064 €	26 078 €	88 142 €	0,44 %

Джерела: § 34 абз. 2 GNotKG, таблиця B; розрахунок Gordon Real Estate Group за припущеннями частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»; суми округлено до євро.

Шкала дегресивна, тож магазин за 10 млн € обходиться в нотаріуса й у земельній книзі лише на 40 % дорожче, ніж магазин за 5 млн €. Від 0,5 до 5 млн € повний збір зростає на 80 € із кожних розпочатих 50 000 € ціни, від 5 до 10 млн € — на 130 € із кожних 200 000 €, від 10 до 20 млн € — на 150 € із кожних 250 000 €. Збір обчислюють від вартості угоди — ціни купівлі, але не нижче за ринкову вартість об'єкта (§ 47 GNotKG).

Для порівняння: податок на придбання нерухомості в Нижній Саксонії за ціни 10 млн € становить 500 000 € — майже вдев'ятеро більше, ніж нотаріус і земельна книга разом.

Три збори отримує нотаріус, два — земельна книга

Таблиця 2. П'ять дій у сумі дають 4,5 повного збору

Дія	Ставка збору	Підстава
Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу	2,0	п. 21100 переліку зборів GNotKG
Виконання договору (Vollzug): запит дозволів і документів	0,5	п. 22110 переліку
Нагляд за розрахунками (Betreuung): підтвердження настання строку оплати	0,5	п. 22200 переліку
Попередній запис у земельній книзі (Auflassungsvormerkung)	0,5	п. 14150 переліку
Реєстрація переходу права власності	1,0	п. 14110 переліку

Джерело: перелік зборів (додаток 1) до GNotKG, редакція станом на 10 жовтня 2026 року.

Перші три збори — нотаріальні, до них додається 19 % ПДВ; останні два — судові збори земельної книги, без ПДВ. GmbH, яка оподатковує орендну плату ПДВ, може відрахувати ПДВ нотаріуса як вхідний податок (див. частину 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Банківське фінансування додає ще два збори

Якщо купівлю фінансує банк, він вимагає як забезпечення кредиту земельний борг (Grundschuld), а це два збори понад таблицю, обидва — від суми боргу. Нотаріальний акт про нього коштує 1,0 збору (п. 21200 переліку), реєстрація — ще 1,0 (п. 14121). За земельного боргу в 6 млн € це 10 454 € нотаріусові з ПДВ і 8785 € земельній книзі, разом близько 19 200 € (наш розрахунок).

Не входять до таблиці й інші витрати: погашення обтяжень продавця (0,5 збору, п. 14140), видалення попереднього запису після реєстрації (25 €, п. 14152), поштові витрати нотаріуса — не більше 20 € за справу (п. 32005) — і копії. Якщо ви недостатньо володієте німецькою, до них додасться перекладач (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Що це означає для інвестора

1. Закладайте збори за таблицею, а не на око. За ціни 5 млн € нотаріус і земельна книга коштують 41 245 € (0,82 % ціни), за 10 млн € — 57 722 € (0,58 %), і обговоренню ці суми не підлягають.

2. Додайте два збори, якщо купуєте в кредит. Земельний борг для банку коштує ще 1,0 збору в нотаріуса і 1,0 у земельній книзі від суми боргу — за 6 млн € близько 19 200 € (наш розрахунок).

3. Розподіліть витрати в договорі й перевірте відрахування ПДВ. За загальним правилом їх несе покупець (§ 448 абз. 2 BGB), а GmbH, яка оподатковує орендну плату ПДВ, може відрахувати ПДВ нотаріуса як вхідний податок.

Що перевірити:
• Перевірте вартість, від якої обчислюють збір: ціна купівлі, але не нижче за ринкову вартість.
• З'ясуйте, які дії доручено нотаріусові, — кожна додає свій збір.
• Уточніть у банку суму земельного боргу: від неї обчислюють два додаткові збори.
• Перевірте, хто за договором несе витрати, якщо сторони відступають від § 448 абз. 2 BGB.
• Підтвердьте в податкового консультанта право на відрахування ПДВ для GmbH, яка оподатковує орендну плату ПДВ.

Див. також: податок на придбання нерухомості в Німеччині у 2026 році: ставки за землями та розрахунок; скільки коштує заснувати GmbH і утримувати її; ціна і дохідність: таблиця мультиплікаторів.

Джерела: §§ 34, 47, 125 GNotKG і перелік зборів (додаток 1), пп. 14110, 14121, 14140, 14150, 14152, 21100, 21200, 22110, 22200, 32005; § 448 абз. 2 BGB; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 8 і 11; розрахунки Gordon Real Estate Group. Законодавство — станом на 10 жовтня 2026 року.

Фото: Didier Weemaels / Unsplash

Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.

Ілля Гордон