Довідник інвестора
2026-10-10 10:45

Районний торговельний центр як інвестиція: у кожного орендаря свій строк

Головна відмінність районного торговельного центру (Nahversorgungszentrum) від окремого супермаркету — кілька договорів оренди, строки яких спливають у різний час і які продовжують поодинці. У такому невеликому центрі повсякденних покупок супермаркет чи дискаунтер працює поруч із дрогері, пекарнею, аптекою, магазинами одягу та взуття. Окремої статистики кількості й дохідності таких центрів BNP Paribas Real Estate не веде: у даних про угоди BNP об'єднує їх із ритейл-парками з продуктовим якорем — разом близько 1 млрд € 2025 року.

Інвестори віддають перевагу районним центрам, а ринок тримається на портфелях

За опитуванням Hahn Group, 88 % інвесторів, готових до купівель, віддають перевагу ритейл-паркам і районним центрам. Найбільшою угодою 2025 року з портфелем продуктових магазинів став Penka: 22 об'єкти повсякденного попиту приблизно за 120 млн € купила Habona Invest для спеціального фонду (BNP Paribas Real Estate). Проте окремої дохідності для районних центрів джерела не публікують, і 4,75 % для ритейл-парків переносити на них не можна.
Фонди пояснюють попит довгими договорами та індексацією. 2023 року середньозважений залишковий строк оренди у відкритого фонду Habona становив 11,8 року, а типовим для формату Habona називала застереження «2/10/70». Воно означає два-три роки без індексації, потім перегляд після зростання індексу споживчих цін на 10 % із перенесенням на орендну плату 65–75 % цього зростання.

У Зелові три продовження дали три різні горизонти

Таблиця 1. Один центр — три строки: Kaufland щонайменше до 2033 року, Deichmann — до 2031-го, Rossmann — ще щонайменше на три роки
Орендар
Площа
Рішення
Строк договору
Kaufland
близько 5100 м²
дострокове продовження
щонайменше до кінця березня 2033 року
Deichmann
450 м²
продовження на 5 років та опціони на 2 × 3 роки й 1 × 4 роки
до кінця березня 2031 року, з опціонами — до кінця березня 2041 року
Rossmann
близько 800 м²
реалізовано ще один опціон
щонайменше ще на три роки
Джерело: Dr. Peters Group, прес-реліз від 21 вересня 2026 року.
Різні строки розподіляють ризик повторної здачі в оренду в часі, але перетворюють управління на постійні переговори: власникові доводиться продовжувати договори поодинці й стежити, щоб невеликі блоки не пустували. Центр у Зелові працює понад 30 років, у ньому 12 орендарів, а здано в оренду 99,8 % площ. Продуктовий якір — Kaufland із блоком близько 5100 м² — приводить покупців, і на ньому тримаються менші орендарі: Rossmann, наприклад, прямо шукає місця поруч із супермаркетом чи дискаунтером. З нашого досвіду, договір з якорем укладають на 15 років, з іншими орендарями — коротше, а витрати на управління в такого центру вищі, ніж в окремого магазину (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Містобудівне право захищає функцію центру, а не дохід власника

Закон захищає центральні зони забезпечення (zentrale Versorgungsbereiche), які визначають муніципальні концепції розвитку. Нові об'єкти в забудованій частині населеного пункту без плану забудови не повинні їм шкодити (§ 34 абз. 3 BauGB), а муніципалітет може обмежити там роздрібну торгівлю задля їх збереження (§ 9 абз. 2a BauGB). Але захищається функція району, а не дохід конкретного власника: містобудівне право нейтральне щодо конкуренції, і чинний магазин не має права вимагати захисту від нового конкурента (BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19).

Що це означає для інвестора

1. Читайте графік закінчення договорів, а не лише договір якоря. Різні строки розподіляють ризик повторної здачі в оренду в часі, але кожен блок продовжують окремо, тож зіставте залишок строку якоря зі строками менших орендарів.
2. Перевірте індексацію в кожного орендаря. Habona називала типовим для формату застереження «2/10/70»: два-три роки без індексації, потім перенесення на орендну плату 65–75 % зростання індексу після порогу в 10 %.
3. Не плутайте захист центру із захистом доходу. Закон не дає новим об'єктам без плану забудови шкодити центральній зоні забезпечення, але чинний магазин не має права вимагати захисту від нового конкурента.
Що перевірити:
• Перевірте за муніципальною концепцією розвитку, чи входить центр до центральної зони забезпечення.
• Запросіть графік закінчення договорів і порахуйте частку орендної плати, яку приносить якір.
• Порівняйте залишок строку якоря зі строками менших орендарів.
• Випишіть умови індексації кожного орендаря — поріг і частку перенесення.
• Запросіть дані про витрати на управління, експлуатаційні витрати та перелік порожніх блоків.
Див. також: ритейл-парк як інвестиція; магазин дрогері як інвестиція; супермаркет повного асортименту як інвестиція.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року та огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); Habona Invest, презентація фонду Habona Nahversorgungsfonds Deutschland, листопад 2023 року; Dr. Peters Group, прес-реліз від 21 вересня 2026 року; Dirk Rossmann GmbH, вимоги до об'єктів; § 34 абз. 3 і § 9 абз. 2a BauGB; BVerwG, ухвала від 10 липня 2020 року, 4 BN 50.19; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 10; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.