Довідник інвестора
2026-10-10 11:26

Чи потрібен німецький банківський рахунок для купівлі нерухомості й володіння нею?

Для купівлі — ні: закон не вимагає рахунку в німецькому банку, і ціну можна переказати з-за кордону, якщо платіж безготівковий і підтверджений нотаріусові (§ 16a GwG). Для володіння рахунок потрібен, але не обов'язково німецький: на нього надходить орендна плата і з нього сплачують податки, а банк, який фінансує купівлю, з нашого досвіду, веде рахунок компанії в себе. Інвестор, який не проживає в ЄС, права на рахунок не має, а від громадян і резидентів Росії без громадянства ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії або посвідки на проживання там банкові заборонено приймати вклади понад 100 000 €.

Ціну можна сплатити з-за кордону, але лише безготівково й зі свого рахунку

З 1 квітня 2023 року німецьку нерухомість і частки в компаніях, які нею володіють, не можна оплачувати готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням (§ 16a абз. 1 GwG). Де розташований банк платника, закон не регулює: переказ із вашого рахунку в іншій країні — звичайний безготівковий платіж. Його треба підтвердити нотаріусові, наприклад банківськими виписками, і доки підтвердження не визнано переконливим, нотаріус не подає заяви про реєстрацію покупця (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Відсутня виписка затримує перехід права власності.
Платіть зі свого рахунку або з рахунку компанії-покупця. Нотаріус зобов'язаний подати повідомлення за законом про протидію відмиванню коштів, якщо понад 20 000 € сплачує третя особа — не сторона угоди і не її кінцевий бенефіціарний власник (§ 6 абз. 1 GwGMeldV-Immobilien). Винятки зроблено, зокрема, для подружжя, родичів першого й другого ступеня та афілійованих компаній. Той самий обов'язок виникає, якщо ціну сплачують із рахунку в країні з переліку ЄС високоризикових третіх країн, де платник не проживає. Документи про походження коштів на всю ціну зберіть до підписання: нотаріус, брокер і банк перевіряють їх кожен самостійно (§§ 10, 11 GwG).

Власникові потрібен рахунок компанії, а рішення про його відкриття ухвалює банк

Таблиця 1. Німецького рахунку закон не вимагає, але без рахунку компанії керувати об'єктом неможливо
Ситуація
Чи потрібен рахунок
Підстава
Оплата ціни
Німецький — ні
Безготівковий платіж, підтверджений нотаріусові (§ 16a GwG)
Створення GmbH
На практиці — рахунок компанії
До реєстрації внести щонайменше 12 500 € статутного капіталу у вільне розпорядження керуючих директорів (§§ 7, 8 GmbHG)
Отримання орендної плати
Так
Орендар платить на рахунок, зазначений у спільному листі продавця й покупця
Банківський кредит
Як правило, у кредитора
Банк вимагає, щоб орендна плата надходила на рахунок у ньому (з нашого досвіду)
Обов'язку відкрити вам рахунок банк не має: закон вимагає відкривати базовий рахунок лише споживачам, які законно проживають у ЄС (§ 31 абз. 1 ZKG), а на рахунки компаній це правило не поширюється. Банк зобов'язаний встановити особу клієнта, його кінцевих бенефіціарних власників і представників; якщо завершити перевірку він не може, відкривати рахунок він не має права (§ 10 абз. 9 GwG). Тому запис GmbH у Реєстрі прозорості (Transparenzregister) варто зробити до візиту в банк: про розбіжності між реєстром і власними даними банки зобов'язані повідомляти (§ 23a GwG).

ЄС обмежує громадянам і резидентам Росії банківські послуги, а не купівлю

Санкції ЄС не забороняють громадянам Росії купувати нерухомість у Німеччині, але обмежують банківські послуги. Банк не має права приймати вклади, якщо сума вкладів клієнта в цьому банку перевищує 100 000 € (ст. 5b абз. 1 Регламенту (ЄС) № 833/2014). Заборона стосується громадян Росії, осіб, які проживають у Росії, компаній, заснованих у Росії, і компаній за межами ЄС, які більш ніж на 50 % належать таким особам. Тим самим громадянам, резидентам і російським компаніям не можна надавати криптопослуги, послуги еквайрингу та ініціювання платежів, випускати для них платіжні інструменти й електронні гроші (ст. 5b абз. 2).
Ці заборони не поширюються на громадян ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії та на осіб із тимчасовою або постійною посвідкою на проживання в одній із цих країн (ст. 5b абз. 3). Брати участь у діях, мета чи результат яких — обхід заборон регламенту, заборонено (ст. 12). Кошти осіб із санкційного списку ЄС заморожено, і купити нерухомість вони не можуть узагалі (Регламент (ЄС) № 269/2014).
З 29 січня 2026 року Росія входить до переліку ЄС високоризикових третіх країн, і банки застосовують до її резидентів посилені заходи перевірки (§ 15 абз. 3 п. 2 GwG). Нотаріус зобов'язаний повідомити про купівлю, якщо сторона або її кінцевий бенефіціарний власник проживає в Росії, — крім випадків, коли факти спростовують підозру у відмиванні коштів (§§ 3, 7 GwGMeldV-Immobilien).

Що це означає для інвестора

1. Сплачуйте ціну зі свого рахунку або з рахунку компанії-покупця. Платіж третьої особи понад 20 000 € зобов'язує нотаріуса подати повідомлення, а відсутня виписка затримує перехід права власності.
2. Внесіть GmbH до Реєстру прозорості й зберіть документи про походження коштів до візиту в банк. Обов'язку відкрити рахунок компанії банк не має, а якщо він не може завершити перевірку, відкривати рахунок він не має права.
3. Громадянам і резидентам Росії: перевірте свій статус за ст. 5b до вибору банку. Без громадянства ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії або посвідки на проживання там банк не прийме вкладів понад 100 000 €, а до резидентів Росії застосує посилені заходи перевірки.
Що перевірити:
• ціну переказують із вашого рахунку або з рахунку компанії-покупця, а виписки щодо кожного платежу готові до строку оплати;
• документи про походження коштів на всю ціну зібрано до підписання;
• GmbH внесено до Реєстру прозорості до відкриття рахунку;
• у разі кредиту — де банк вимагає тримати рахунок і як оформлено відступлення орендних платежів;
• для громадян і резидентів Росії — чи застосовується до вас ст. 5b Регламенту № 833/2014 або виняток за її абз. 3.
Див. також: чи можна платити за нерухомість у Німеччині готівкою; чи може громадянин Росії купити нерухомість у Німеччині; чи може нерезидент отримати кредит у німецькому банку на комерційну нерухомість; чи потрібна GmbH для купівлі комерційної нерухомості.
Джерела: §§ 10, 11, 15, 16a, 20, 23a GwG; §§ 3, 6, 7 GwGMeldV-Immobilien; §§ 7, 8 GmbHG; § 31 ZKG; Регламент Ради (ЄС) № 833/2014, ст. 5b і 12 (консолідована редакція від 24 липня 2026 року); Регламент Ради (ЄС) № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; досвід Gordon Real Estate Group. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.