Довідник інвестора
2026-10-10 11:09

Ціна і дохідність: таблиця мультиплікаторів

Мультиплікатор ціни (Kaufpreisfaktor), що дорівнює 20, означає 5,0 % валової початкової дохідності, але лише 3,9–4,2 % початкової чистої дохідності (Nettoanfangsrendite), за якою порівнюють об'єкти інституційні інвестори. Мультиплікатор — це ціна купівлі, поділена на річну чисту орендну плату, а чиста дохідність ураховує ще невідшкодовувані витрати й витрати на придбання і тому на 16–22 % нижча. За нашими припущеннями, щоб отримати 5,0 % чистими, купувати треба не дорожче, ніж за 15,5–16,8 річної орендної плати.

Невідшкодовувані витрати й витрати на придбання забирають 16–22 % валової дохідності

Таблиця 1. Мультиплікатор 20 означає 5,0 % валової та 3,9–4,2 % чистої дохідності
Мультиплікатор
Валова дохідність
Чиста, невідшкодовувані витрати 8 %
Чиста, невідшкодовувані витрати 15 %
12,5
8,00 %
6,72 %
6,21 %
15,5
6,45 %
5,42 %
5,01 %
18,5
5,41 %
4,54 %
4,20 %
20,0
5,00 %
4,20 %
3,88 %
22,0
4,55 %
3,82 %
3,53 %
25,0
4,00 %
3,36 %
3,11 %
Джерело: розрахунок Gordon Real Estate Group. Чиста дохідність = (орендна плата − невідшкодовувані витрати) / (ціна + витрати на придбання). Витрати на придбання — 945 000 € на 10 млн €, або 9,4 % ціни, як у прикладі з частини 11 циклу «Першокласний рітейл Німеччини» (Нижня Саксонія, з комісією брокера). Невідшкодовувані витрати — 8–15 % орендної плати, з нашого досвіду.
Валова дохідність — просто обернена величина мультиплікатора: вона нічого не каже ні про витрати, ні про податок на придбання нерухомості. Витрати залежать від договору оренди: у нового магазину із сучасним договором — 8–15 % орендної плати, у старих магазинів і слабких договорів — більше (див. частину 10 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Витрати на придбання — від 4,5 до 11 % ціни залежно від федеральної землі й від того, хто платить брокерові.

Цільова дохідність задає стелю мультиплікатора

Таблиця 2. Щоб отримати 5,0 % чистими, треба купити не дорожче, ніж за 15,5–16,8 річної орендної плати
Цільова початкова чиста дохідність
Мультиплікатор за витрат 8 %
Мультиплікатор за витрат 15 %
3,5 %
24,0
22,2
4,0 %
21,0
19,4
4,5 %
18,7
17,3
5,0 %
16,8
15,5
5,5 %
15,3
14,1
6,0 %
14,0
12,9
Джерело: розрахунок Gordon Real Estate Group за тих самих припущень: мультиплікатор = (1 − частка витрат) / (цільова дохідність × 1,0945).
Кожна одиниця мультиплікатора коштує одну річну орендну плату: за орендної плати 500 000 € різниця між 15,5 і 18,5 — це 1,5 млн € ціни (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).

Брокерська дохідність і дохідність інвестора — різні величини

Мультиплікатор 18,5, який BNP Paribas Real Estate називає для першокласних супермаркетів і дискаунтерів, за таблицею 1 дає 4,2–4,5 % початкової чистої дохідності. Сам BNP оцінює її для першокласних супермаркетів у 5,00 % (III квартал 2026 року). За даними брокера, 2025 року першокласні супермаркети й дискаунтери коштували до 18,5 річної орендної плати, об'єкти core-plus — 15,5, value-add — 12,5; ритейл-парки — 19,5, 16,0 і 13,0. Наприкінці 2025 року брокер вважав імовірним, що 2026 року мультиплікатори залишаться на тому самому рівні.
Розрив пояснюють насамперед наші навмисно обережні припущення щодо витрат (частина 11), а також те, що брокер рахує за власною методикою й публікує мультиплікатори та дохідність на різні дати. Практичний висновок: порівнюйте мультиплікатор із мультиплікатором, а чисту дохідність — із чистою дохідністю того самого джерела на ту саму дату. Якщо продавець називає дохідність, не показавши розрахунку витрат, виходьте з того, що це валова дохідність, а не та, яку отримає інвестор.

Що це означає для інвестора

1. Переводьте ціну продавця в чисту дохідність до переговорів. За таблицею 1 мультиплікатор 20 дає не 5,0 %, а 3,9–4,2 % чистими: різниця йде на невідшкодовувані витрати й витрати на придбання.
2. Визначте стелю ціни від цільової дохідності. Щоб отримати 5,0 % чистими, за таблицею 2 купувати треба не дорожче, ніж за 15,5–16,8 річної орендної плати, а кожна зайва одиниця мультиплікатора коштує ще одну річну орендну плату.
3. Порівнюйте орієнтири одного джерела й однієї дати. Мультиплікатори й дохідність BNP публікує на різні дати й за власною методикою, тож мультиплікатор порівнюйте з мультиплікатором, а чисту дохідність — із чистою дохідністю.
Що перевірити:
• Уточніть, від якої орендної плати пораховано мультиплікатор — чинної чистої за договором чи очікуваної після індексації.
• Перевірте, чи включено в розрахунок податок на придбання нерухомості, нотаріуса, земельну книгу та комісію брокера.
• Запросіть у продавця закладені невідшкодовувані витрати й звірте їх із договором оренди.
• Беріть ринковий орієнтир із джерелом і датою — один брокер, один квартал.
Див. також: яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині у 2026 році; податок на придбання нерухомості в Німеччині у 2026 році: ставки за землями та розрахунок; мультиплікатор ціни (Kaufpreisfaktor); початкова чиста дохідність (Nettoanfangsrendite).
Джерела: BNP Paribas Real Estate, Grocery-Investmentmarkt Deutschland, IV квартал 2025 року (мультиплікатори ціни купівлі), Retail-Investmentmarkt Deutschland, III квартал 2026 року (початкова чиста дохідність); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 10, 11 і 12; розрахунки Gordon Real Estate Group. Дані — станом на жовтень 2026 року.
Фото: Didier Weemaels / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.