Довідник інвестора
2026-10-10 11:31

Чи може іноземець купити нерухомість у Німеччині?

Так: німецьке цивільне право не обмежує купівлю нерухомості ні за громадянством, ні за місцем проживання, і в 2025 році на іноземних покупців припало 44 % вкладень у комерційну нерухомість Німеччини. Іноземець набуває об'єкт так само, як громадянин Німеччини, — за нотаріальним договором та із записом у земельній книзі (Grundbuch). Обмеження випливають не з паспорта, а із санкцій ЄС, правил протидії відмиванню коштів і — для сільськогосподарських земель — вимоги окремого дозволу.

Закон не ділить покупців на своїх і чужих

Договір купівлі-продажу земельної ділянки потребує нотаріальної форми (§ 311b абз. 1 BGB). Право власності переходить на підставі угоди про передачу права власності (Auflassung), заявленої перед нотаріусом, і запису в земельній книзі (§§ 873, 925 BGB). Жодна з цих норм не питає про громадянство чи посвідку на проживання, і особливого дозволу для іноземців закон не вимагає (див. частину 8 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»).
Іноземні покупці — не виняток, а майже половина ринку. У 2025 році на них припало 44 % вкладень у комерційну нерухомість Німеччини, а в сегменті продуктових і великоформатних спеціалізованих магазинів — 51 %. У 2026 році їхня активність у торговельній нерухомості послабилася: за перші дев'ять місяців частка іноземців тут упала до 31 % (BNP Paribas Real Estate).

Обмеження стосуються грошей, санкцій та особливих видів землі

Таблиця 1. Іноземця обмежує не паспорт, а санкційний статус і походження грошей
Правило
Кого стосується
Що означає
Санкції ЄС (Регламент № 269/2014)
Осіб із санкційного списку будь-якого громадянства
Активи заморожено: купити, продати, здати в оренду чи заставити об'єкт не можна
Заборона готівки (§ 16a GwG)
Усіх покупців за договорами з 1 квітня 2023 року
Лише безготівкова оплата: готівку, криптоактиви, золото, платину й дорогоцінне каміння заборонено
Реєстр прозорості (Transparenzregister), § 20 GwG
Іноземних компаній-покупців
Кінцевих бенефіціарних власників реєструють до угоди, якщо їх немає в реєстрі іншої держави ЄС, інакше нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні
Посилена перевірка (§ 15 GwG)
Резидентів країн із переліку ЄС високоризикових третіх країн, з 29 січня 2026 року — і Росії
Відомості про походження коштів і статків, згода керівництва організації, яка проводить перевірку
Перевірка інвестицій (§§ 55, 56 AWV)
Покупців з-поза ЄС, які отримують від 25 % голосів у німецькій компанії або всі її істотні активи
Міністерство економіки має право перевірити угоду; для компанії, яка лише здає супермаркет в оренду, це рідкість
Дозвіл за Законом про обіг земельних ділянок (GrdstVG) потрібен лише в разі продажу сільськогосподарських і лісових ділянок — будь-якому покупцеві, німцю чи іноземцеві (§§ 1, 2 GrdstVG); на магазини це не поширюється.

Для іноземця процедура та сама, але документів більше

Нотаріус, брокер і банк — кожен самостійно — установлюють особи сторін та їхніх кінцевих бенефіціарних власників (§§ 10, 11 GwG). Якщо перевірку неможливо завершити, угоду не проводять (§ 10 абз. 9 GwG).
Якщо ви не можете приїхати, договір підписує представник. Відомство земельної книги визнає його повноваження, лише якщо підпис на довіреності засвідчено нотаріусом або консульством Німеччини (§ 29 GBO), — з апостилем чи легалізацією залежно від країни. Якщо ви недостатньо володієте німецькою, акт вам перекладають (§ 16 BeurkG).
Після купівлі німецький податок з орендного доходу сплачують і нерезиденти (§ 49 абз. 1 п. 6 EStG). Його розмір залежить від того, чи володієте ви об'єктом особисто, через німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) чи через іноземну компанію, — цей вибір варто зробити до підписання (частина 9).

Що це означає для інвестора

1. Перевіряйте не громадянство, а санкційний статус усіх сторін. Особа із санкційного списку ЄС будь-якого громадянства не може купити, продати, здати в оренду чи заставити об'єкт, тому брокер, нотаріус і банк звіряють зі списком і покупця, і продавця.
2. Готуйте документи про походження коштів до листа про наміри. Нотаріус, брокер і банк перевіряють кінцевих бенефіціарних власників кожен самостійно, і якщо перевірку неможливо завершити, угоду не проводять.
3. Визначтеся зі структурою володіння до підписання. Від того, чи володієте ви об'єктом особисто, через GmbH чи через іноземну компанію, залежить податок з орендного доходу, який сплачують і нерезиденти. Іноземній компанії-покупцеві потрібен ще й запис у Реєстрі прозорості, якщо її бенефіціарів немає в реєстрі іншої держави ЄС.
Що перевірити:
• чи немає вас, вашої компанії, продавця або їхніх бенефіціарів у санкційному списку ЄС — перевірку проведуть брокер, нотаріус і банк;
• документи про походження коштів — до листа про наміри, а не напередодні візиту до нотаріуса;
• запис у Реєстрі прозорості, якщо купує іноземна компанія;
• довіреність у формі § 29 GBO з апостилем або легалізацією, якщо ви не будете присутні особисто;
• у разі купівлі часток німецької компанії — перевірка за §§ 55, 56 AWV і правила податку на придбання нерухомості для угод із частками.
Див. також: чи можна купити нерухомість у Німеччині без посвідки на проживання; чи може громадянин Росії купити нерухомість у Німеччині; як відбувається угода в нотаріуса в Німеччині; чи потрібна GmbH для купівлі комерційної нерухомості.
Джерела: §§ 311b, 873, 925 BGB; § 29 GBO; § 16 BeurkG; §§ 10, 11, 15, 16a, 20 GwG; §§ 55, 56 AWV; §§ 1, 2 GrdstVG; § 49 абз. 1 п. 6 EStG; Регламент Ради (ЄС) № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку інвестицій у торговельну нерухомість за IV квартал 2025 року і III квартал 2026 року. Стан законодавства — 10 жовтня 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.