Довідник інвестора
2026-10-10 10:46

Магазин дрогері як інвестиція: сильний орендар поруч із продуктовим якорем

Магазин дрогері (Drogeriemarkt), де приблизно на 400–1000 м² торговельної площі продають косметику, побутову хімію й товари для здоров'я, оцінюють за силою мережі та за продуктовим якорем, який приводить до нього покупців. Найбільші мережі — dm (2154 магазини в Німеччині) і Rossmann (2342 магазини) із середньою торговельною площею 640 і 626 м². Дрогері не входять ні до статистики продуктової роздрібної торгівлі EHI, ні до таблиці форматів BNP Paribas Real Estate, і BNP не публікує для них окремої дохідності.

Дві мережі — близько 4500 магазинів — змагаються із супермаркетами за той самий кошик

Таблиця 1. dm і Rossmann: близько 4500 магазинів по 630–640 м², оборот зростає на 6,1–6,5 %
Показник
dm
Rossmann
Магазинів у Німеччині
2154
2342
Середня торговельна площа
640 м²
626 м²
Оборот у Німеччині
13,3 млрд € з ПДВ
10,5 млрд €
Зростання обороту
+6,5 %
+6,1 %
Частка ринку товарів дрогері
27,5 %
18,8 %
Торговельна площа нового магазину
від 400 м² у центрі міста, від 500 м² у ритейл-парку
близько 400–1000 м²
Ширина фасаду
щонайменше 8 м у центрі міста
щонайменше 10,5 м
Джерела: dm — фінансовий рік до 30 вересня 2025 року; Rossmann — 2025 рік, без зазначення, чи включає оборот ПДВ; частки ринку — дані Nielsen/NielsenIQ у викладі самих мереж, методики різняться; сума магазинів — наш розрахунок.
Продуктовий сусід для магазину дрогері — і якір, і конкурент. Rossmann рахує свою частку на ринку, де товари дрогері продають і супермаркети з дискаунтерами, а BNP зазначає, що продуктові магазини розширюють асортимент, зокрема й за рахунок товарів дрогері.

Дрогері тримається за продуктовий якір

Rossmann прямо шукає місця, де разом із супермаркетом повного асортименту чи дискаунтером він закриває повсякденні потреби покупців, — у містах від 6000 мешканців, на центральних торговельних вулицях, у торговельних центрах і ритейл-парках. Мережа dm у ритейл-парку вимагає щонайменше 500 м² торговельної площі плюс близько 120 м² підсобних приміщень і близько 50 власних паркувальних місць. Тому типовий магазин дрогері — один з орендарів ритейл-парку, районного центру чи торговельної вулиці, і, на нашу думку, його вартість зростає й падає разом із потоком покупців якоря.
Родина власників Rossmann змагається з інвесторами за найкращі об'єкти: через власну компанію вона купує будівлі з площею на першому поверсі від 700 м², бажано поруч із супермаркетом або дискаунтером.

Договори продовжують на 3–12 років, а ризик орендаря реальний

Опубліковані продовження показують розкид строків. Компанія berlinovo продовжила договори з dm щонайменше на 12 років у ритейл-парку в Нойбурзі-на-Дунаї (близько 900 м², 2014 рік) і щонайменше на 10 років у районному центрі в Бендорфі (близько 660 м², 2015 рік). Rossmann у Зелові 2026 року скористався ще одним опціоном — щонайменше на три роки.
Ризик орендаря реальний: Schlecker, на той час найбільша мережа дрогері в Європі, у січні 2012 року подала заяву про банкрутство (див. частину 12 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Зате блок у 400–1000 м², на нашу думку, підходить багатьом ритейлерам, і порожній магазин дрогері здати в оренду простіше, ніж будівлю гіпермаркету.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте дрогері разом із продуктовим якорем. Rossmann прямо шукає місця поруч із супермаркетом чи дискаунтером, і, на нашу думку, вартість магазину дрогері зростає й падає разом із потоком покупців якоря.
2. Перевірте, чи підійде блок іншій мережі. Блок у 400–1000 м², на нашу думку, підходить багатьом ритейлерам, а мірилом слугують вимоги dm і Rossmann до площі, фасаду й паркування (таблиця 1).
3. Рахуйте фіксований строк, а не надію на продовження. Опубліковані продовження розраховані щонайменше на 3, 10 і 12 років, а банкрутство Schlecker 2012 року показало, що ризик орендаря реальний.
Що перевірити:
• З'ясуйте, яка мережа і яка її компанія підписала договір, який залишок строку, які опціони та індексація.
• Перевірте, наскільки близько розташований продуктовий якір і скільки ще діятиме його договір.
• Звірте блок із вимогами обох мереж: торговельну й підсобну площу, фасад 8–10,5 м, паркування.
• Подивіться, чи немає поблизу другого магазину dm або Rossmann і наскільки широкий відділ дрогері в сусідньому супермаркеті.
• Перевірте за планом забудови, який асортимент там дозволено.
Див. також: ритейл-парк як інвестиція; районний торговельний центр як інвестиція; дискаунтер як інвестиція.
Джерела: dm-drogerie markt, прес-реліз від 21 жовтня 2025 року, сторінки «dm in Zahlen» і «Expansion»; Dirk Rossmann GmbH, «Geschäftsentwicklung 2025 und Ausblick 2026» (квітень 2026 року), «Geschäftsentwicklung 2024 und Ausblick 2025», сторінка «Expansion in Deutschland» і брошура з вимогами до об'єктів (січень 2025 року); Dirk Rossmann Immobiliengruppe, критерії купівлі; BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року; berlinovo, прес-релізи від 12 травня 2014 року і 14 січня 2015 року; Dr. Peters Group, прес-реліз від 21 вересня 2026 року; LEBENSMITTEL PRAXIS, 14 січня 2022 року (Schlecker); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частина 12; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.