Довідник інвестора
2026-10-10 10:47

Великий супермаркет як інвестиція: формат, якому не треба рости

Вартість великого супермаркету (Verbrauchermarkt) створює не майбутнє розширення, а тривалість договору оренди й коло мереж, здатних замінити орендаря. Середня орендна площа близько 1300 таких магазинів у Німеччині — 3869 м², і вона вже збігається з вимогами мереж у 3800 м² (BNP Paribas Real Estate). Якщо орендар піде, замінити його, за нашою оцінкою, зможуть лише кілька мереж.

Формат зростає найшвидше й платить найвищу орендну плату за м²

2025 року оборот великих супермаркетів зріс на 7,1 % — швидше, ніж у будь-якого іншого продуктового формату, — а їхня частка в продуктовій роздрібній торгівлі сягнула 11,0 % (EHI). У вибірці Hahn Group з понад 700 продуктових магазинів великі супермаркети платять у середньому 12,43 € за м² на місяць — більше, ніж дискаунтери (12,37 €), і помітно більше, ніж супермаркети та гіпермаркети (близько 11,20 €).
Назви в сегменті умовні, тож оцінювати варто фактичну торговельну площу за дозволом, а не вивіску. Великий супермаркет — магазин із торговельною площею від 2500 до 5000 м², повним продуктовим асортиментом і широким вибором непродовольчих товарів, як-от REWE Center, E center і частина магазинів Kaufland. Але REWE зараховує до великих супермаркетів свій REWE Center площею від 3500 до понад 6000 м², хоча за класифікацією EHI магазин від 5000 м² — уже гіпермаркет.
Таблиця 1. Середній великий супермаркет має 3869 м² за вимоги мереж у 3800 м²: резерву площі немає
Показник
Значення
Магазинів у Німеччині
близько 1300
Середня орендна площа
3869 м²
Вимоги мереж до нового магазину
3800 м²
Нестача площі
0 м²
Зростання обороту 2025 року
+7,1 %
Середня орендна плата
12,43 € за м² на місяць
REWE Center: торговельна площа
від 3500 до понад 6000 м²
E center: торговельна площа / зона охоплення
від 2500 м² / від 15 000 мешканців
Kaufland: торговельна площа / ділянка
від 2500 м² / від 6000 м²
Джерела: BNP Paribas Real Estate (кількість магазинів — за даними HDE), EHI, Hahn Group, вимоги REWE, EDEKA та Kaufland до нових об'єктів (2026 рік).

Без прихованого резерву все вирішують строк договору й коло наступників

Великий супермаркет не має важеля, який є в малих форматів. Супермаркетам і дискаунтерам розширення під час продовження зазвичай приносить підвищення орендної плати й новий договір на 15 років, а площа великого супермаркету, за оцінкою BNP, уже відповідає потребам мереж (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Такий магазин завжди належить до великоформатної роздрібної торгівлі й, як правило, стоїть у центральній зоні (Kerngebiet) або в спеціальній зоні (Sondergebiet). План такої зони зазвичай обмежує торговельну площу, а нерідко й асортимент.
Коло наступників, за нашою оцінкою, вузьке: якщо орендар піде, замінити його зможуть небагато мереж — REWE, EDEKA, Kaufland або Globus. До того ж Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) перевіряє такі поглинання щодо кожного магазину. Альтернатива — поділити будівлю на супермаркет, дискаунтер і дрогері, але для цього потрібен новий дозвіл, а нерідко й зміна плану забудови.
BNP Paribas Real Estate публікує дохідність для окремих супермаркетів і дискаунтерів (5,00 %) та для ритейл-парків (4,75 %), але не для великих супермаркетів. Переносити ці цифри на конкретний об'єкт не можна: ціну визначають мультиплікатор конкретної угоди й залишок строку оренди. З нашого досвіду, договір укладають на 15 років з опціонами орендаря, а велика покрівля й автостоянка збільшують витрати, які залишаються за орендодавцем (див. частину 10).

Що це означає для інвестора

1. Платіть за строк договору, а не за площу. Резерву площі формат не має, тож ціну визначають мультиплікатор конкретної угоди й залишок строку оренди, а не орієнтири BNP для інших форматів.
2. Складіть список наступників до угоди. Замінити орендаря, за нашою оцінкою, зможуть небагато мереж — REWE, EDEKA, Kaufland або Globus, — а Bundeskartellamt перевіряє такі поглинання щодо кожного магазину.
3. Закладіть у бюджет покрівлю й автостоянку. З нашого досвіду, велика покрівля й автостоянка формату збільшують витрати, які впродовж усіх 15 років договору залишаються за орендодавцем.
Що перевірити:
• Звірте фактичну торговельну площу за дозволом з обмеженнями спеціальної зони щодо площі й асортименту.
• З'ясуйте, які мережі, крім нинішнього орендаря, могли б вести магазин такого розміру в цій зоні охоплення.
• Перевірте залишок строку, опціони та індексацію й порівняйте орендну плату за м² із середньою для формату.
• Порівняйте кількість паркувальних місць із нормою мережі: в E center — одне місце на 15 м² торговельної площі.
• Оцініть стан покрівлі й автостоянки та з'ясуйте, хто відповідає за їх оновлення.
Див. також: супермаркет повного асортименту як інвестиція; гіпермаркет як інвестиція; ритейл-парк як інвестиція.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року (кількість магазинів — за даними HDE) і огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; EHI Retail Institute (у викладі Lebensmittel Rundschau, 3 вересня 2026 року; класифікація форматів — EHI handelsdaten і Regierungspräsidium Gießen, 2015 рік); Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); REWE Group, брошура відділу експансії 2026 року; EDEKA, брошура відділу експансії 2026 року; Kaufland, вимоги до об'єктів (2026 рік); Bundeskartellamt, прес-реліз від 22 грудня 2020 року; § 11 абз. 3 BauNVO; цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 10; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.