Довідник інвестора
2026-10-10 10:48

Гіпермаркет як інвестиція: оборот падає, а наступників мало

Інвестор у гіпермаркет (SB-Warenhaus) купує насамперед залишок строку оренди та шанси знайти наступника для дуже великої будівлі. Це єдиний з основних продуктових форматів, чий оборот 2025 року скоротився — на 2,6 %, до 18,6 млрд € (EHI). Розпад Real показав, яке вузьке коло наступників: із 276 магазинів два природні претенденти могли забрати в найкращому разі 116 (наш розрахунок).

Гіпермаркети втрачають оборот, поки решта форматів зростає

Таблиця 1. З чотирьох основних форматів 2025 року скоротився лише оборот гіпермаркетів — на 2,6 %
Формат
Магазинів
Середня орендна площа
Частка в обороті, 2025 рік
Зміна обороту, 2025 рік
Дискаунтери
15 976
1287 м²
46,1 %
+2,7 %
Супермаркети
10 700
1852 м²
32,2 %
+6,5 %
Великі супермаркети
1300
3869 м²
11,0 %
+7,1 %
Гіпермаркети
689
7892 м²
близько 8,5 %
−2,6 %
Частка гіпермаркетів — наш розрахунок: 18,6 млрд € із 217,8 млрд €. Джерела: BNP Paribas Real Estate (кількість магазинів — за даними HDE), EHI.
Гіпермаркет не має «прихованого резерву», який дають розширення супермаркетів і дискаунтерів: його площа, за оцінкою BNP, уже збігається з вимогами мереж у 8000 м² (див. частину 3 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Це магазин самообслуговування з торговельною площею від 5000 м² і найширшим асортиментом у продуктовій роздрібній торгівлі: у гіпермаркетах Marktkauf (EDEKA) — близько 60 000 найменувань. У Німеччині таких магазинів 689, їхня середня орендна площа — 7892 м² (BNP Paribas Real Estate).
Операторів небагато: Kaufland керує в Німеччині 790 магазинами й шукає об'єкти від 2500 м² торговельної площі, Marktkauf має 112 магазинів із середньою торговельною площею 5800 м², а Globus 2020 року мав 47 гіпермаркетів.

Розпад Real показав, яке вузьке коло наступників

Навіть у найкращому разі два природні наступники — Kaufland і Globus — могли забрати 116 із 276 гіпермаркетів Real, тобто менше половини (наш розрахунок). Metro продала всі 276 магазинів компанії SCP 2020 року; у 2018/2019 фінансовому році вони приносили близько 7 млрд € обороту. Федеральне антимонопольне відомство (Bundeskartellamt) дозволило Kaufland узяти до 92 із 101 заявленого магазину, а Globus — до 24. Відомство зазначило, що в низці випадків Kaufland ще мав домовитися з нинішніми орендодавцями.
Мережа Mein Real, що залишилася, у вересні 2023 року подала заяву про неплатоспроможність, у березні 2024 року закрила останні 49 магазинів, і Kaufland збирався інтегрувати у свою мережу до 23 із них (див. частину 12).

Орієнтира дохідності для гіпермаркетів джерела не дають

BNP Paribas Real Estate оцінює дохідність окремих супермаркетів і дискаунтерів (5,00 %) та ритейл-парків (4,75 %), але не гіпермаркетів, і переносити ці цифри на гіпермаркет не можна. Орендна плата за м² у гіпермаркетів нижча, ніж у дискаунтерів і великих супермаркетів: у вибірці Hahn Group з понад 700 продуктових магазинів гіпермаркети разом із супермаркетами платять близько 11,20 € за м² на місяць.
З нашого досвіду, договір укладають приблизно на 15 років за типовою формою орендаря, а про продовження мережа вирішує окремо щодо кожного магазину. Запасний варіант — поділити будівлю на кілька магазинів, але спеціальна зона (Sondergebiet) зазвичай обмежує торговельну площу й асортимент, а покрівля, автостоянка та інженерні системи роблять таку перебудову дорогою.

Що це означає для інвестора

1. Оцінюйте гіпермаркет за залишком строку, а не за чужими орієнтирами. Орієнтири BNP — 5,00 % для окремих супермаркетів і дискаунтерів та 4,75 % для ритейл-парків — до цього формату не стосуються, а «прихованого резерву» розширення гіпермаркет не має.
2. Назвіть наступника до купівлі, а не після виходу орендаря. Приклад Real показує: навіть у найкращому разі два природні наступники могли забрати 116 із 276 магазинів (наш розрахунок), а антимонопольне відомство дозволило Kaufland узяти не всі заявлені магазини.
3. Порахуйте вартість поділу будівлі заздалегідь. Спеціальна зона зазвичай обмежує торговельну площу й асортимент, а покрівля, автостоянка та інженерні системи роблять перебудову на кілька магазинів дорогою.
Що перевірити:
• З'ясуйте залишок фіксованого строку, опціони і те, яка компанія групи підписала договір.
• Запросіть динаміку обороту магазину, якщо орендар її розкриває, і порахуйте частку орендної плати в обороті.
• Прочитайте план спеціальної зони: граничну торговельну площу, допустимий асортимент і можливість поділу.
• Оцініть, хто ще — Kaufland, EDEKA, Globus чи REWE — міг би взяти будівлю і чи не завадить цьому антимонопольне право.
• Перевірте стан покрівлі, автостоянки та інженерних систем і оцініть вартість поділу на кілька магазинів.
Див. також: великий супермаркет як інвестиція; ритейл-парк як інвестиція; магазин дрогері як інвестиція.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляд ринку інвестицій у нерухомість продуктового ритейлу Німеччини за IV квартал 2025 року (кількість магазинів — за даними HDE) і огляд ринку інвестицій у торговельну нерухомість за III квартал 2026 року; EHI Retail Institute (у викладі Lebensmittel Rundschau, 3 вересня 2026 року; поріг у 5000 м² — класифікація EHI у викладі Regierungspräsidium Gießen, 2015 рік); EDEKA, звіт групи за 2025 рік; Schwarz Gruppe, дані за 2025 фінансовий рік, і Kaufland, вимоги до об'єктів (2026 рік); Bundeskartellamt, прес-реліз від 22 грудня 2020 року; LEBENSMITTEL PRAXIS, 28 березня 2024 року; Hahn Group, Retail Real Estate Report 2026/2027 (у викладі LEBENSMITTEL PRAXIS, 3 вересня 2026 року); цикл «Першокласний рітейл Німеччини», частини 3 і 12; досвід Gordon Real Estate Group.
Фото: Ricardo Gomez Angel / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.