Довідник інвестора
2026-10-10 10:24

Німеччина чи Туреччина: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає вимірювану дохідність у євро — 5,00 % у першокласних супермаркетів, Туреччина — ринок із річною інфляцією 29,73 % і ключовою ставкою 37 % (вересень 2026 року). У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Туреччина — 118-те. Турецький реєстр прав за будовою близький до німецького, тож основні відмінності — у валюті, інфляції та оцінці верховенства права.
Таблиця 1. Німеччина дає 5,00 % у євро за інфляції 3,3 %, Туреччина — ринок з інфляцією 29,73 % і ставкою 37 %
Параметр
Німеччина
Туреччина
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року
відкритих даних великих брокерів не знайдено
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
118-те місце зі 143
Купівля іноземцем
без обмежень за громадянством
громадяни країн із переліку президента; загалом не більше 10 % приватної землі району, до 30 га на особу
Податок або збір під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
4 %: по 2 % з продавця й покупця
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
фізична особа — 15–40 %; турецька компанія — 25 %
Валюта
євро
турецька ліра
Інфляція, вересень 2026 року
3,3 %
29,73 %
Ключова ставка
2,50 % (депозитна ставка ЄЦБ)
37 % (Центральний банк Туреччини)

Німеччина публікує дохідність, турецьку без перерахунку в одну валюту не порівняти

Німеччина дає вимірюваний орієнтир: початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року — 5,00 % (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Це на 1,45 відсоткового пункту більше, ніж у десятирічних державних облігацій (3,55 % на 7 жовтня 2026 року). Опублікованої дохідності турецьких комерційних об'єктів від великого брокера ми не знайшли. Cushman & Wakefield | TR International наводить орендну ставку першокласних офісів у центральному діловому районі в доларах США: у II кварталі 2026 року — 52 долари за м², на 13 % більше, ніж роком раніше. Дохідність у лірах доречно порівнювати зі ставкою 37 %, дохідність у доларах — із доларовими ставками.

Турецький реєстр близький до німецького, але доступ іноземців обмежений

Турецький реєстр прав за будовою близький до німецького. Право власності на нерухомість виникає з реєстрацією (ст. 705 Цивільного кодексу Туреччини), а договір про відчуження потребує офіційної форми (ст. 706). Добросовісний набувач, який покладався на запис, захищений (ст. 1023), а за шкоду від ведення реєстру відповідає держава (ст. 1007). Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Туреччина — 118-те місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те.
Доступ іноземців регулює ст. 35 Закону про земельну реєстрацію (Tapu Kanunu). Купувати можуть громадяни країн, визначених президентом, — загалом не більше 10 % приватної землі району й до 30 га на особу. Президент має право обмежити або призупинити купівлі за країнами й регіонами. Компанії, засновані за кордоном, купують нерухомість лише на підставі спеціальних законів, турецька компанія з часткою іноземців від 50 % — для діяльності за статутом (ст. 36).

Реєстраційний збір сплачують обидві сторони, до ціни може додатися ПДВ

Збір за реєстрацію переходу права (tapu harcı) становить 2 % з покупця й 2 % з продавця. База — заявлена ціна, яка не може бути нижчою за вартість об'єкта для податку на майно (Закон про збори № 492, тариф 4). Якщо продавець — платник ПДВ, наприклад компанія, продаж може обкладатися ПДВ за загальною ставкою 20 %. Звільнення для компаній, які володіли об'єктом щонайменше два повні роки, з 15 липня 2023 року зберігається лише для нерухомості, що була на їхньому балансі до цієї дати (Закон № 7456).
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу (Grundbuch) і комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Туреччина оподатковує оренду нерезидента за шкалою до 40 %, компанії — за ставкою 25 %

Нерезидент сплачує в Туреччині податок з орендного доходу від розташованої там нерухомості (ст. 6 і 7 Закону про податок на доходи № 193). Шкала — від 15 до 40 %; 2026 року найвища ставка застосовується до доходу понад 5,3 млн лір (ст. 103). Орендарі-компанії зобов'язані утримувати податок з орендної плати в джерела (ст. 94). Податок на прибуток турецьких компаній — 25 % (ст. 32 Закону № 5520).
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Вихід із турецького об'єкта — насамперед питання курсу ліри

Під час виходу продавець сам сплачує 2 % збору, а якщо ціну виражено в лірах, виручку доведеться конвертувати. Річна інфляція в грудні 2025 року становила 30,89 %, у вересні 2026 року — 29,73 %. Тож для інвестора, який рахує в євро, підсумок визначає не лише орендна плата, а й курс ліри на дату виходу.
Ліквідність німецького ринку можна виміряти: 2025 року в торговельну нерухомість Німеччини вклали 6,5 млрд €, а за дев'ять місяців 2026 року — на чверть менше, ніж роком раніше (частина 1). Продаж німецької компанії замість об'єкта не скасовує податку на придбання: перехід 90 % часток і більше впродовж десяти років обкладається ним так само, як пряма купівля.

Що це означає для інвестора

1. Зводьте дохідність і ставки до однієї валюти. Дохідність у лірах порівнюйте зі ставкою 37 %, у доларах — із доларовими ставками, а з німецькими 5,00 % у євро — лише після перерахунку.
2. Перевірте до угоди, чи може іноземець купити цей об'єкт. Право залежить від переліку країн, визначеного президентом, і від лімітів — не більше 10 % приватної землі району й до 30 га на особу.
3. З'ясуйте, чи сплачує продавець ПДВ. Від цього залежить, чи додасться до ціни ПДВ 20 %. Збір по 2 % з кожної сторони рахують від заявленої ціни, яка не може бути нижчою за вартість об'єкта для податку на майно.
Що перевірити:
• у якій валюті укладено договір оренди і як індексується орендна плата;
• чи входить країна вашого громадянства до переліку, визначеного президентом, і чи не розташований об'єкт у військовій або стратегічній зоні;
• заявлену ціну в договорі — не нижчу за вартість об'єкта для податку на майно;
• чи сплачує продавець ПДВ і чи був об'єкт на його балансі до 15 липня 2023 року;
• дохідність — у доларах або євро, з датою та джерелом;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).
Див. також: Німеччина чи ОАЕ (Дубай); Німеччина чи Грузія; податок на придбання нерухомості за федеральними землями; дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, дохідність десятирічних державних облігацій на 7 жовтня 2026 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; Європейський центральний банк, ключові відсоткові ставки (з 16 вересня 2026 року); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Центральний банк Турецької Республіки: інфляція споживчих цін за даними TÜİK і прес-реліз про відсоткові ставки № 2026-38 від 10 вересня 2026 року; Cushman & Wakefield | TR International, Türkiye MarketBeat, I півріччя 2026 року; Цивільний кодекс Туреччини № 4721 (ст. 705, 706, 1007, 1023); Закон про земельну реєстрацію № 2644 (ст. 35, 36); Закон про збори № 492 (тариф 4, п. 20 «а»); Закон про ПДВ № 3065 (ст. 17 п. 4 «r») у редакції Закону № 7456 від 14 липня 2023 року; Закон про податок на доходи № 193 (ст. 6, 7, 94, 103); Закон про податок на прибуток підприємств № 5520 (ст. 32); PwC Worldwide Tax Summaries, Туреччина (перевірено 9 вересня 2026 року); § 1 абз. 2b, 3 GrEStG. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.