Довідник інвестора
2026-10-10 10:25

Німеччина чи Португалія: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає 5,00 % у першокласних супермаркетів, Португалія, за оцінкою Cushman & Wakefield, — 6,40 % чистої дохідності в першокласних ритейл-парків і 6,15 % у торговельних центрів, але це інші формати. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Португалія — 29-те. У Португалії податки під час купівлі комерційного об'єкта становлять 7,3 % ціни, оренду приватного нерезидента оподатковують за ставкою 28 %, а з жовтня 2023 року купівля нерухомості не дає права на «золоту візу».
Таблиця 1. Німеччина дає 5,00 % у супермаркетів, Португалія — до 6,40 % у ритейл-парків, але 7,3 % податків під час купівлі
Параметр
Німеччина
Португалія
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року
6,40 % — ритейл-парки, 6,15 % — торговельні центри (чиста); 5,00 % — офіси (валова); II квартал 2026 року
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
29-те місце зі 143
Купівля іноземцем
без обмежень за громадянством
без обмежень за громадянством
Податок або збір під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
6,5 % — податок на передачу (IMT), 0,8 % — гербовий збір
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
фізична особа — 28 %; іноземна компанія без представництва — 25 %
Валюта
євро
євро
Інфляція, вересень 2026 року (попередньо)
3,3 %
3,6 %
Посвідка на проживання за купівлю нерухомості
не передбачена
скасована в жовтні 2023 року
Тривалість цивільного спору в першій інстанції, 2024 рік
232 дні
263 дні

Німеччина та Португалія публікують дохідність, але для різних форматів

BNP Paribas Real Estate наводить для Німеччини початкову чисту дохідність першокласних об'єктів: у III кварталі 2026 року — 5,00 % у супермаркетів і дискаунтерів (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Cushman & Wakefield оцінює для Португалії в II кварталі 2026 року першокласну чисту дохідність ритейл-парків у 6,40 %, торговельних центрів — у 6,15 %, а валову дохідність головних торговельних вулиць — у 4,00 %. Окремої ставки для супермаркетів у цих оглядах немає; серед найбільших орендних угод кварталу — два магазини Mercadona по 3800 м² і Lidl на 3000 м².

Португальський реєстр прозорий, а суди працюють майже в німецькому темпі

Остаточний запис у земельному реєстрі (registo predial) створює презумпцію права зареєстрованого власника, а щодо третіх осіб права діють лише з дати запису. З 21 липня 2008 року реєстрація зазвичай обов'язкова, а відомості доступні онлайн. Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Португалія — 29-те місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те; за рік Португалія опустилася на одне місце. За оцінкою Єврокомісії, цивільний або комерційний спір у першій інстанції 2024 року тривав у Португалії близько 263 днів, у Німеччині — 232.
У Португалії, як і в Німеччині, обмежень за громадянством немає: іноземець може купити об'єкт напряму або через компанію. Обидві країни входять до ЄС: в обох діють санкційні регламенти (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014 та перелік ЄС високоризикових третіх країн. З січня 2026 року до нього входить Росія, і угоди за участю її резидентів потребують посиленої перевірки.
Купівлю нерухомості як підставу для посвідки на проживання інвестора (ARI) Португалія виключила Законом 56/2023 від 6 жовтня 2023 року. Решта варіантів — фонди, наука, культура, компанії та робочі місця — не можуть спрямовувати кошти в нерухомість ні прямо, ні опосередковано (ст. 3 Закону 23/2007). У Німеччині купівля нерухомості права на посвідку на проживання не дає.

Податки під час купівлі комерційного об'єкта — 7,3 % ціни

Податок на передачу (IMT) для нежитлових міських об'єктів становить 6,5 %, до нього додається гербовий збір 0,8 %. База IMT — договірна ціна або податкова вартість об'єкта, якщо вона вища (ст. 12 і 17 Кодексу IMT). Компанія з юрисдикції з пільговим оподаткуванням за португальським переліком або підконтрольна такій особі сплачує 10 %. Нерезидент, який купує житло, за Декретом-законом 97/2026 зазвичай сплачує 7,5 %, але на комерційні об'єкти ця норма не поширюється.
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу (Grundbuch) і комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Португалія оподатковує оренду приватного нерезидента за ставкою 28 %, іноземної компанії — 25 %

Приватна особа, зокрема нерезидент, сплачує в Португалії з оренди нежитлової нерухомості 28 %, житлової — 25 % (ст. 72 Кодексу податку на доходи фізичних осіб). Іноземна компанія без постійного представництва сплачує 25 %, португальська — 19 % податку на прибуток 2026 року, 18 % 2027 року і 17 % з 2028 року без урахування надбавок.
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Ринок Португалії зростає, але залишається в кілька разів меншим за німецький

2025 року в торговельну нерухомість Португалії вклали 847 млн €, а в I півріччі 2026 року вкладення в комерційну нерухомість країни зросли на 13 %, до 1,375 млрд €. Ліквідність німецького ринку можна виміряти: 2025 року в торговельну нерухомість Німеччини вклали 6,5 млрд €, а за дев'ять місяців 2026 року — на чверть менше, ніж роком раніше (частина 1).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність зіставних форматів і за однією методикою. Cushman & Wakefield публікує для Португалії дохідність ритейл-парків і торговельних центрів, а не окремих супермаркетів, і частина ставок — валові.
2. Перевірте податкову вартість об'єкта, перш ніж рахувати податки на вході. IMT і гербовий збір становлять 7,3 % ціни, але якщо податкова вартість вища за договірну ціну, IMT рахують від неї.
3. Порахуйте податок на оренду для обраної форми володіння. Приватна особа сплачує з нежитлової оренди 28 %, іноземна компанія без постійного представництва — 25 %, португальська — 19 % податку на прибуток 2026 року без урахування надбавок.
Що перевірити:
• дохідність — для того самого формату, з датою, джерелом і позначкою, чиста вона чи валова;
• витяг із земельного реєстру (registo predial): власник, іпотеки й обтяження;
• податкову вартість об'єкта: якщо вона вища за ціну, IMT рахують від неї;
• ставку податку на оренду для обраної форми володіння: приватна особа, португальська чи іноземна компанія;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).
Див. також: Німеччина чи Іспанія: де інвестувати в комерційну нерухомість; Яка дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року?; Чи дають посвідку на проживання в Німеччині за купівлю нерухомості?
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року і IV квартал 2025 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; Євростат, ІСЦ (HICP), експрес-оцінка за вересень 2026 року (оновлено 2 жовтня 2026 року); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Європейська комісія, EU Justice Scoreboard 2026 (рис. 5); Європейський портал електронного правосуддя, «Земельні реєстри в країнах ЄС — Португалія» (оновлено 7 квітня 2024 року); Cushman & Wakefield, MarketBeat Portugal Retail та Investment, II квартал 2026 року, і Southern Europe Investment Market Overview за 2025 рік; Кодекс IMT (ст. 12, 17) у редакції Декрету-закону 97/2026; Кодекс гербового збору, загальна таблиця (п. 1.1); Кодекс податку на доходи фізичних осіб (ст. 72) у редакції Закону 26/2026; Кодекс податку на прибуток (ст. 87) і Закон 64/2025; Закон 23/2007 (ст. 3) у редакції на жовтень 2026 року; Державний департамент США, 2025 Investment Climate Statement: Portugal; Регламенти Ради (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.