Довідник інвестора
2026-10-10 10:26

Німеччина чи ОАЕ (Дубай): де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає вимірювану дохідність у євро — 5,00 % у першокласних супермаркетів, ОАЕ — відсутність податку на доходи фізичних осіб і дирхам, прив'язаний до долара США. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, ОАЕ — 37-ме. Іноземець без громадянства країн Перської затоки може володіти нерухомістю в Дубаї лише в районах, визначених правителем емірату, а дохідність конкретного об'єкта там доведеться запитувати в брокера: відкритого орієнтира від великих брокерів ми не знайшли.
Таблиця 1. Німеччина дає вимірювані 5,00 % і 6-те місце в рейтингу WJP, ОАЕ — відсутність податку на доходи й 37-ме місце
Параметр
Німеччина
ОАЕ (Дубай)
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, III квартал 2026 року
відкритих даних великих брокерів не знайдено
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
37-ме місце зі 143
Купівля іноземцем
без обмежень за громадянством
лише в районах, визначених правителем
Податок або збір під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
4 %: по 2 % з продавця й покупця
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
фізична особа — немає, якщо не потрібна ліцензія; компанія — 9 % з прибутку понад 375 000 AED
Валюта
євро
дирхам: 3,6725 AED за 1 долар США
Інфляція
3,3 % (вересень 2026 року)
1,3 % (середня за 2025 рік, МВФ)

Німеччина публікує дохідність, для Дубая порівнянної цифри немає

Німеччина дає вимірюваний орієнтир: початкова чиста дохідність першокласних супермаркетів і дискаунтерів у III кварталі 2026 року — 5,00 % (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). Це на 1,45 відсоткового пункту більше, ніж у десятирічних державних облігацій (3,55 % на 7 жовтня 2026 року). Порівнянної опублікованої цифри для Дубая ми не знайшли: Knight Frank, наприклад, надає огляд офісного ринку Дубая лише на запит.

Реєстри сильні в обох країнах, але Дубай відкритий для іноземців не скрізь

Реєстри прав сильні в обох країнах. У Дубаї угода з нерухомістю дійсна лише після запису в реєстрі Земельного департаменту (Dubai Land Department, DLD), а реєстр має «абсолютну доказову силу» (ст. 7 і 9 Закону Дубая № 7 від 2006 року). У Німеччині покупця захищає публічна достовірність земельної книги (Grundbuch; § 892 BGB, частина 8). Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: ОАЕ — 37-ме місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те.
Головне обмеження Дубая — географія. Іноземці без громадянства ОАЕ та інших країн Ради співробітництва арабських держав Перської затоки отримують права на нерухомість лише в районах, які визначив правитель (ст. 4 того самого закону). Там їм доступні право власності без обмеження строку або право користування чи оренди на строк до 99 років. У Німеччині обмежень за громадянством немає.

У Дубаї збір ділять сторони, а комерційний об'єкт обкладається ПДВ

За тарифом DLD реєстраційний збір становить 4 % ціни: 2 % сплачує продавець і 2 % — покупець. Понад це — фіксовані збори, наприклад 4000 AED плюс ПДВ за послуги реєстраційного центру за ціни від 500 000 AED. Продаж і оренда комерційної нерухомості в ОАЕ обкладаються ПДВ за стандартною ставкою 5 %.
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу й комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

ОАЕ, як правило, не оподатковують оренду приватної особи, Німеччина — оподатковує

В ОАЕ немає податку на доходи фізичних осіб, а дохід приватної особи від інвестицій у нерухомість не обкладається й корпоративним податком, якщо ця діяльність не потребує ліцензії (Рішення Кабінету міністрів ОАЕ № 49 від 2023 року). Компанія, зокрема іноземна, з доходом від нерухомості в ОАЕ сплачує корпоративний податок 9 % з оподатковуваного прибутку понад 375 000 AED. За даними PwC, муніципалітет Дубая стягує з власників комерційних об'єктів податок у розмірі 2,5 % річної орендної вартості.
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9). Угоди про уникнення подвійного оподаткування між Німеччиною та ОАЕ з 2022 року немає.

Продаж часток не оминає податку в Німеччині і, можливо, збору в Дубаї

Продаж німецької компанії замість об'єкта не скасовує податку на придбання: перехід 90 % часток і більше впродовж десяти років обкладається ним так само, як пряма купівля. У Дубаї, за даними PwC, реєстраційний збір можуть стягувати й під час прямої чи опосередкованої передачі часток компанії, що володіє нерухомістю. Для інвестора, який рахує в євро, виручка в дирхамах несе ще й валютний ризик: дирхам іде за доларом США.
Ліквідність німецького ринку можна виміряти: 2025 року інвестори вклали в торговельну нерухомість Німеччини 6,5 млрд €. З них близько 3,1 млрд € припало на продуктові та великоформатні спеціалізовані магазини, де частка іноземних покупців становила 51 %. 2026 року попит ослаб: за дев'ять місяців обсяг вкладень скоротився на чверть, а частка іноземців упала до 31 % (частина 1).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність лише за однакової методики. Для Німеччини є публічний орієнтир 5,00 %, для Дубая — лише цифра брокера: запитайте її з датою, джерелом і позначкою, чиста вона чи валова.
2. Перевірте право іноземця на об'єкт до переговорів про ціну. У Дубаї власність доступна лише в районах, визначених правителем емірату, а угода дійсна тільки після запису в реєстрі DLD.
3. Порахуйте податок на оренду для своєї моделі в обох країнах. В ОАЕ дохід приватної особи не обкладається корпоративним податком, якщо діяльність не потребує ліцензії, а компанія сплачує 9 % з прибутку понад 375 000 AED. У Німеччині фізична особа сплачує 14–45 %, GmbH — від 15,825 %.
Що перевірити:
• дохідність об'єкта в Дубаї — з датою, джерелом і методикою: чиста чи валова;
• чи розташований об'єкт у районі, де іноземцям дозволено власність, і що про нього записано в реєстрі DLD;
• хто за договором сплачує 4 % реєстраційного збору і як ураховується ПДВ 5 %;
• чи потребує ваша модель здавання в оренду ліцензії — від цього залежить корпоративний податок;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі та застосовність розширеного зменшення бази промислового податку (частина 9).
Див. також: інвестору з ОАЕ; податок на придбання нерухомості за федеральними землями; дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року; Німеччина чи Кіпр.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року; Deutsche Bundesbank, дохідність десятирічних державних облігацій на 7 жовтня 2026 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; World Justice Project, Rule of Law Index 2025; Закон Дубая № 7 від 2006 року про реєстрацію нерухомості (ст. 4, 7, 9); Dubai Land Department, послуга Property Sale Registration (оновлено 7 жовтня 2026 року); Міністерство фінансів ОАЕ, сторінка про ПДВ (оновлено 9 жовтня 2026 року); портал уряду ОАЕ u.ae: корпоративний податок (оновлено 30 березня 2026 року) і довідка про ОАЕ; Рішення Кабінету міністрів ОАЕ № 49 від 2023 року (у викладі Hadef & Partners, 1 листопада 2024 року); PwC Worldwide Tax Summaries, ОАЕ (перевірено 9 вересня 2026 року); МВФ, база даних World Economic Outlook; Knight Frank, Dubai Office Market Review; § 892 BGB; § 1 абз. 2b, 3 GrEStG; Федеральне міністерство фінансів, стан угод про уникнення подвійного оподаткування на 1 січня 2026 року. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.