Довідник інвестора
2026-10-10 10:27

Німеччина чи Кіпр: де інвестувати в комерційну нерухомість

Однозначної відповіді немає: Німеччина дає 5,00 % у першокласних супермаркетів, Кіпр за індексом RICS і KPMG — 5,78 % у торговельних і 5,63 % в офісних об'єктів, але методики при цьому різні. У рейтингу верховенства права World Justice Project Німеччина посідає 6-те місце зі 143, Кіпр — 30-те. Валюта, санкційні регламенти ЄС і перелік ЄС високоризикових третіх країн у Німеччини та Кіпру спільні; відрізняються дозвіл на купівлю для громадян країн поза ЄС і податки на вході й виході.
Таблиця 1. Німеччина дає 5,00 % у супермаркетів, Кіпр — 5,78 % у торговельних об'єктів за оцінним індексом
Параметр
Німеччина
Кіпр
Дохідність комерційних об'єктів
5,00 % — першокласні супермаркети, 4,56 % — першокласні офіси; III квартал 2026 року
5,78 % — торговельні, 5,63 % — офісні, 4,15 % — складські об'єкти; II квартал 2026 року
Верховенство права, WJP 2025
6-те місце зі 143
30-те місце зі 143
Купівля громадянином країни поза ЄС і ЄЕЗ
без дозволу
з дозволу Ради міністрів
Податок або мито під час купівлі
3,5–6,5 % ціни
3–8 % за шкалою, удвічі менше без ПДВ; за наявності ПДВ мита немає
Податок на орендний дохід нерезидента
фізична особа — 14–45 %; компанія (GmbH) — від 15,825 %
фізична особа — за шкалою 0–35 %; кіпрська компанія — 15 %
Податок на прибуток від продажу
фізична особа — немає після 10 років володіння; GmbH — оподатковується
20 % з приросту капіталу
Валюта
євро
євро
Інфляція, вересень 2026 року (попередньо)
3,3 %
5,2 %

Німеччина й Кіпр публікують дохідність, але за різними методиками

BNP Paribas Real Estate наводить для Німеччини початкову чисту дохідність першокласних об'єктів: у III кварталі 2026 року — 5,00 % у супермаркетів і дискаунтерів (див. частину 1 циклу «Першокласний рітейл Німеччини»). В офісів у середньому в семи містах категорії A вона становила 4,56 %. Індекс RICS і KPMG оцінює умовні типові будівлі в п'яти містах Кіпру за ринковою вартістю та орендною платою. У II кварталі 2026 року він показав 5,78 % для торговельних об'єктів на головних вулицях, 5,63 % для офісів у ділових центрах і 4,15 % для складів. Це оцінний орієнтир, а не результат угод; торговельні об'єкти подорожчали за рік лише на 0,66 % — найслабше з усіх сегментів.

Право ЄС спільне, але громадянинові країни поза ЄС на Кіпрі потрібен дозвіл

Обидві країни входять до ЄС: в обох діють санкційні регламенти (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014 та перелік ЄС високоризикових третіх країн. З січня 2026 року до нього входить Росія, і угоди за участю її резидентів потребують посиленої перевірки. Загальну правову різницю показує рейтинг World Justice Project за 2025 рік: Кіпр — 30-те місце зі 143 країн, Німеччина — 6-те.
Головна правова відмінність — доступ. Громадянинові країни поза ЄС і ЄЕЗ, а також компанії під його контролем для купівлі на Кіпрі потрібен попередній дозвіл Ради міністрів. До його отримання договір не дає права на об'єкт, а реєстрація без дозволу нікчемна (ст. 3 Закону про придбання нерухомості іноземцями, Cap. 109). У Німеччині такого дозволу не потрібно.

Кіпрське мито зростає з ціною, але без ПДВ воно вдвічі менше

Департамент земель і межування стягує мито за перехід права за шкалою: 3 % з частини ціни до 85 000 €, 5 % — від 85 001 до 170 000 € і 8 % — понад 170 000 €. Якщо угода не обкладається ПДВ, мито зменшується вдвічі; якщо обкладається — мита немає, але стандартна ставка ПДВ становить 19 %. Гербовий збір скасовано з 1 січня 2026 року. За ціни 5 млн € без ПДВ мито становитиме близько 3,9 % (наш розрахунок).
У Німеччині податок на придбання нерухомості (Grunderwerbsteuer) становить 3,5–6,5 % залежно від федеральної землі. Якщо додати нотаріуса, земельну книгу (Grundbuch) і комісію брокера, витрати на придбання сягають приблизно 4,5–11 % ціни (частина 11).

Кіпр оподатковує оренду нерезидента за шкалою до 35 %, компанії — за ставкою 15 %

Нерезидент сплачує на Кіпрі податок з орендного доходу від кіпрської нерухомості (ст. 5 Закону про податок на доходи 118(I)/2002). З 2026 року шкала така: 0 % до 22 000 €, далі 20, 25 і 30 % і 35 % понад 72 000 €; з валової орендної плати вираховують умовні 20 %. З 2026 року зросла й ставка податку на прибуток компаній — з 12,5 до 15 %.
Німеччина оподатковує орендний дохід нерезидента в будь-якому разі. Фізична особа сплачує податок на доходи 14–45 % плюс надбавку солідарності (Solidaritätszuschlag). Німецьке товариство з обмеженою відповідальністю (GmbH) сплачує 15,825 % податку на прибуток і промисловий податок (Gewerbesteuer), якщо не застосовується розширене зменшення його бази (erweiterte Kürzung; частина 9).

Під час продажу Кіпр бере 20 % з приросту капіталу

На Кіпрі прибуток від продажу розташованої там нерухомості, а також часток компаній, вартість яких складається з такої нерухомості, обкладається податком 20 %. Угода з частками не оминає й дозвільного режиму: набуття іноземцем контролю над кіпрською компанією-власником і оренда строком понад 33 роки теж потребують дозволу. У Німеччині приватна особа продає об'єкт без податку, якщо володіла ним понад десять років (частина 9). Продаж німецької компанії замість об'єкта не скасовує податку на придбання: перехід 90 % часток і більше впродовж десяти років обкладається ним так само, як пряма купівля.
Ліквідність німецького ринку можна виміряти: 2025 року в торговельну нерухомість Німеччини вклали 6,5 млрд €, а за дев'ять місяців 2026 року — на чверть менше, ніж роком раніше (частина 1).

Що це означає для інвестора

1. Порівнюйте дохідність із поправкою на методику. Індекс RICS і KPMG оцінює умовні типові будівлі, а не угоди, тож 5,78 % на Кіпрі та 5,00 % у Німеччині — орієнтири, пораховані за різними правилами.
2. З'ясуйте до підписання, чи потрібен вам дозвіл за Законом Cap. 109. Без дозволу Ради міністрів договір не дає права на об'єкт, а реєстрація нікчемна; дозвіл потрібен і для купівлі контролю над кіпрською компанією-власником.
3. Порахуйте податки на вході й виході для конкретної ціни. Кіпрське мито йде за шкалою від 3 до 8 % і без ПДВ удвічі менше, а під час продажу Кіпр бере 20 % з приросту капіталу.
Що перевірити:
• чи потрібен вам дозвіл за Законом Cap. 109 — до підписання договору;
• чи видано на об'єкт титул і що про нього записано в Департаменті земель і межування;
• чи обкладається угода ПДВ — від цього залежить розмір мита;
• методику дохідності: індекс RICS і KPMG ґрунтується на оцінках, а не на угодах;
• у Німеччині — ставку податку на придбання в потрібній федеральній землі (частина 11).
Див. також: інвестору з Кіпру; Німеччина чи ОАЕ (Дубай); податок на придбання нерухомості за федеральними землями; дохідність комерційної нерухомості в Німеччині 2026 року.
Джерела: BNP Paribas Real Estate, огляди інвестиційного ринку Німеччини та ринку торговельної нерухомості за III квартал 2026 року; Destatis, прес-реліз № 348 від 30 вересня 2026 року; Євростат, ІСЦ (HICP), експрес-оцінка за вересень 2026 року (оновлено 2 жовтня 2026 року); World Justice Project, Rule of Law Index 2025; RICS Cyprus Property Index with KPMG in Cyprus, II квартал 2026 року (опубліковано 25 серпня 2026 року); Закон про придбання нерухомості іноземцями, Cap. 109 (ст. 2, 3); Закон про податок на доходи 118(I)/2002 (ст. 5); PwC Worldwide Tax Summaries, Кіпр (перевірено 4 серпня 2026 року); Регламенти Ради (ЄС) № 833/2014 і № 269/2014; Делегований регламент Комісії (ЄС) 2026/46; § 23 EStG; § 1 абз. 2b, 3 GrEStG. Стан законодавства — жовтень 2026 року.
Фото: Jan-Philipp Thiele / Unsplash
Матеріал має загальний інформаційний характер і не є інвестиційною, юридичною чи податковою консультацією.